预测08-房价:高贷款利率与急涨骤跌的双重折磨 在这个世纪,房价再次成为人们的心头之痛。然而,放眼纵观世界其他国家和地区,我们可以发现,在国内涨声一片的时候,其他各国正在经历一个下跌的浪潮。房价究竟怎样影响了世界人民的生活?他们正在经历或者曾经经历过怎样的喜怒悲欢?本期聚焦,我们推出《房价》特辑。 美国:次级贷危机像飓风一样登陆 自去年以来,美国的房价持续下跌,甚至引发了深重的次级贷危机。房价的逐渐缩水正在改变美国。 自上个世纪20年代和30年代美国房价的大衰落以来,美国的房价一直处在稳定上升阶段,曾经一度飞速膨胀,而现在,房地产风暴就像波斯湾沿岸飓风登陆佛罗里达州一样,逐步地扩大、积聚能量,进而有可能形成直逼30年代的房价颓势。 大幅跌落 “我们正处在历史上最大的楼市繁荣带来的后果中,”一位耶鲁大学经济学者罗伯特•席勒说,“对于我们的房屋的价值,我们处在一个特别不确定的时期中。” 8月份,权威金融信息供应商及信用评级机构标准普尔公司发布报告说,今年第二季度美国房价指数出现20年来的最大跌幅。美国全国房地产经纪人协会8月15日公布的调查结果显示,第二季度美国单户住宅中间价格为22.38万美元,比上年同期下跌1.5%,为连续第四个季度下跌。此外,在第二季度中,美国房屋销售降幅比价格降幅更大,单户住宅销量按年率计算为591万套,同比下降10.8%。许多市场的房屋库存已达到8个月的供应量,新房建筑商蒙受巨额损失。 美国全国房地产经纪人协会8月27日公布的数据显示,至今年7月份,美国旧房销售量已连续5个月下降,旧房销售中间价也连续12个月下滑。 上升狂潮 事实上,在过去十年中的前六年,房价一直处在急速上升的势头中。根据美国标准普尔指数公布的数据显示,在头六年中,美国房价上升了90%。是什么造成了这种急剧上升? 首先,人们可以轻易获得信用贷款。当然,楼市自身的诱惑力也是人们争先恐后涌入的理由。许多人看到那些人凭借投资楼市所获得的收益远远高过贷款的收益时,他们都来一尝甜头。 也有一些人担心,如果他们不赶紧买进一套,他们将不会有更好的机会。大量买家的涌入和投机者的兴风作浪让房价持续上升。到2006年,这种势头终于达到顶峰。这并不是因为经济出现了问题,而是房价的上涨程度已经超过新买家的兴趣——这导致情况发生了逆转。投机者撤出了市场,最初的买家中,拖欠贷款的幅度逐渐升高。 根据席勒的预测,自今年以来,房价已经平均下降了8.9%。而大多数经济学家都预测,房价还会有更进一步的下滑。 “你看这些空房子,”一个住在佛罗里达州珊瑚角的住户安•巴拉说,她正在受到高贷款利率和不断下跌的房价的双重折磨。“我们以10万美元的价钱买进来,但是这栋房子现在已经不值10万美元了。”如果付不起贷款,她只能眼睁睁看着房子被收走。 影响深远 这场房价下跌的破坏性具备持久的效应。 分析人士表示,首先,它标志这一个顶峰的来临。布什总统已经称现在为“所有权社会”,其原因正是因为现在的美国私有房主的比率已经达到了极高点,然而,随着许多人还不起抵押房贷的情况出现,私有房主的人数已经逐渐开始减少。 其次,它逼迫人们重新思考经济政策。联邦储备局期待在这段时间内减轻利率。在较长的这段期限内,今天的难关可能会影响联邦理事会和抵押贷款市场的运作。 其三,它影响进入大选年的美国的整体氛围。 最后,它标志着经济利益来源的变化——这个影响可以波及到所有的消费者,和也许甚至全球的投资者。它预示着从一个楼市引爆消费的时代到一个强制性节约的时代的转变。现在投资不动产已经不再会被看准不会有错的投资。 现在一些分析家相信,美国私有房主的比率将会降低至大约67%。 英国:房价持续三个月下跌 跌幅创5年来新高 一个调查显示,英国房价自今年9月以来,房价下跌幅度在三个月内出现了自从2005年5月之后最快的比率。其中伦敦成了首当其冲的地区,在英国全国领跑房价下滑大军。 而英国专业房地产网站Rightmove发表的最新报告显示,12月份英国平均房价比上个月下跌3.2%,跌幅远高于上个月的0.7%,为2002年该网站进行这项调查以来的最高水平。 而伦敦房价的跌幅最大,达到6.8%,而且在被调查的所有32个地区里房价均呈跌势。此外,英格兰东南部的房价跌幅也很明显,达到3.8%。在11月份中期,英国一套房屋的均价为23.9万欧元,而到12月17日,这一价钱已经跌到了23.2万欧元。 当今年4月份,英国的经济学家还在感慨为何美国房价下降英国房价上升的时候,他们大概想不到,几个月后的英国就面临着跟美国一样的境况。自今年9月份开始,英国房价出现“跳水”。而这股下跌潮一直到12月反而有愈演愈烈的趋势。 “我相信明年房价会继续下跌,”一位本来准备给自己的房子升级换代的IT从业者表示,“到明年我们再置办房产,相信会更划算。” 英国哈利法克斯银行12月5日公布的数据显示,11月份英国平均房价继续下跌,为12年来首度出现连续3个月下跌的情况。据英国广播公司网站报道,哈利法克斯银行的数据显示,目前英国单套住房的平均价格为19.5万英镑(1英镑约合2美元),比前一个月下跌1.1%,为去年12月以来最大单月跌幅。 不过,该行首席经济学家埃利斯认为,英国房地产市场的“基本面依旧非常坚实”。他说:“坚实的市场基本面、结构性住房供应短缺以及首次购房者被压抑的巨大潜在需求将对房价提供支撑,阻止房价出现持续和大幅下跌。” 分析认为,英国央行自2006年8月起先后5次提高基准利率,持续增加的借贷成本不断打击人们的投资热情,并导致房地产市场逐渐降温。 此外,在次贷危机导致借贷银行———诺森罗克银行(又译北岩银行)陷入困境后,英国人对购买房地产变得越来越谨慎,而一年内连续5次加息更增加了购房者的债务负担。潜在房屋购买者的数目出现了自2003年以来的最大降幅。 英国房屋抵押贷款协会前不久警告说,由于房地产市场已出现了明显放缓迹象,英国年度房价增幅到明年此时会从目前9.7%的水平迅速跌落至零。 受房价下跌影响,英国财政部于10月9日下调了对经济的增长预期,将3月份2.5%-3%的增长预期下调至2%-2.5%。英国商会昨日表示,英国经济明显趋缓。皇家特许测量员协会则表示,利率的增加以及金融市场的不确定性使得测量者下调预期。测量者对房价预期的信心下降至2005年5月以来的最低点。 英国皇家特许测量员协会的10月份出台的报告表明,继美国之后,英国长达十几年繁荣的房地产也开始降温。因美国次贷危机导致巨大亏损,全球各商业银行更加不情愿进行银行间借贷,从而导致银行间隔夜拆借利率提高。此后,英国最大的抵押贷款机构HBOS Plc、阿比以及其他借贷机构相继增加了借贷成本。 经济学家阿彻表示,皇家特许测量员协会的调查结果将会引起房地产相关部门的高度关注。阿彻表示,新购房者数目的下滑也很令人注目。对此,英国央行拒绝对房地产市场或银行系统伸出援手,英央行行长默文10月9日也表示,不会为了解救高负贷成本的贷款者而降低基准利率。 经济学家预测,在2008年,英国房价的平均跌幅将超过15%。 韩国:首尔房价每平米2.5万 居高不下官员辞职 韩国总统候选人之一的李明博打出的竞选纲领颇为诱人。他将自己的经济纲领概括为“747经济发展计划”,即年均经济增长7%,10年后人均GDP达4万美元,使韩国跻身世界七大经济强国行列。他还承诺在5年任期内创造300万个就业岗位,每年新建50万套住房以抑制房价,政府向婴幼儿提供更好的医疗补助等。 其他候选人也把房价当作一个重大问题,纷纷承诺要改善目前房价居高的状况。 据悉,韩国首都首尔今年七成公寓每坪(3.3平米)平均房价超过1000万韩元(约合人民币7.5万)。以人民币计算,首尔房价平均差不多达到了每平米2.5万元。 韩国媒体报道,韩国房地产信息调查公司“SpeedBank”最近对首尔地区2273个楼盘的94.3061万套(除重建小区外)进行的公寓买卖调查结果,每3.3平米平均房价超过1000万韩元的公寓达到67.1957万套,占住房总量的71.25%。比今年初的59.8021万套增加73937套(12.36%)。 政策和经济导致房价上涨 韩国房价上涨到如此之高,其实也就是近一两年的事情。2006年,在韩国首都首尔,最热门的话题就是飞涨的房价。自2003年年初以来,全国普通公寓平均价格已经上涨了53%,而同期韩国人的平均家庭收入仅增长了10%左右。 在首尔及其周边地区,房价仅2006年内就上涨了20%。在远离市中心的Sangwolkok,一套960平方英尺的两居公寓售价约237,000美元。同30,000美元左右的年收入相比,这个价格显然相当昂贵。而在首尔最热点的Apgujeong地区,相同面积的公寓则需要120万美元。在房价居高不下的情况下,许多女孩子也改变观念,将“有房”放在择偶要条上。 韩国住宅价格上涨的主要原因在于韩国经济的强劲增长,过去5年中的平均增幅达到了5.5%。随着经济条件的改善,许多韩国人都想购买自己的房屋,这也被视为是财富和安全的象征。人们感觉韩国股市波动性过大。因此,韩国人平均而言有80%的家庭财富被投入到房地产中。 作为韩国行政、商业、文化和教育中心的首尔其重要地位吸引了大量移民,导致这里的住房非常紧张。在韩国的4,900万人口中,有2,000万人居住在首尔及周边地区。在最受欢迎的住宅区,公寓的价格自2003年初以来已经上涨了两倍。 官员引咎辞职 另一方面的原因则是政府的一些房地产政策出现误差。如2006年,韩国建设交通部长秋秉直以及青瓦台总统府的两名官员就提出了辞呈,以示对居高不下的房价负责。青瓦台总统府发言人尹太瀛表示,建设交通部长官秋秉直、青瓦台负责宣传的首席秘书李百万、青瓦台经济助理丁文秀为了对日前发生的房地产政策问题负责,14日上午递交了辞呈。 目前,韩国政府也采取了一些措施来抑制房价,如对购买多套住房者征收重税、限制期房买卖、提高利率和首付比例等。 日本:经历十年楼市泡沫,房产市场趋成熟 如果你在日本东京工作,而你的公司又是一个能够提供住宿的公司,那么恭喜你,你省去了一大笔开支。在日本东京,很多人找工作首先问的就是,能不能提供宿舍? 这也间接反映了日本的房价之贵。无论租房还是买房,东京的房价都能让刚到东京的人倒吸一口凉气。但是,号称地价世界最高的东京,其实并没有众人所想的那么残酷。 一位朋友给我们算了一笔账。在东京,一套80平米的公寓如果不在东京市中心的话,3600万(约合人民币220余万元)左右就能买到。但是房子已经装修完好,厨房卫浴都已经配备齐全,基本上住户可以直接入住,许多开发商还会赠送电视洗衣机等家用电器。日本不存在毛坯房的概念,房子都是整套论价。但是在东京,人均年收入约30万人民币,这意味着普通日本人家庭不吃不喝大概7年就可以买得起一套位于东京边缘的房子。 日本的租房市场也相当成熟。一位在日本留学的学生在文章中写道:“我在这里租了2年,从来不知道我的房东是谁,只跟中介在最开始的时候打过交道,感觉房子租来的也跟自己的一样。没人会来啰嗦。”在日本,租一间单身公寓的均价约为7万日元每月(约合5000元)。 此外,日本政府为了实现一定程度的社会公平,在上世纪90年代初房地产泡沫破灭前的几十年间,日本政府遵循“保低放高”的原则,采取了不少政策性调节措施,旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房。所谓“保低放高”是指,政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款,保证中低收入者能买得起房或者租得起房,高收入者的住房问题则由公开市场解决。 房价上涨遭消费者抵制 据日本不动产经济研究所最新公布的调查报告显示,11月,包括东京市、神奈川县、千叶县和埼玉县在内的首都圈新建公寓房销售大幅下降了43%。 报告显示,11月首都圈新建公寓房只售出3868套,连续3个月低于上年同期销售水平,但每套公寓的平均价格上涨了11.7%。东京23区的房价涨幅更高达31%,每套公寓的平均价达到6555万日元。 报告指出,最近房价的大幅上升已使大半消费者承受不起,房价与消费者收入之间的差距扩大也是销售下降的原因之一。目前,无论是首都圈还是大阪京都地区都出现了公寓存量增加的趋势。 日本自1990年代进入楼市泡沫以来,一直处于经济和楼市低迷时期,直到最近几年才逐渐挽回颓势。(钟龙) (责任编辑:赵志鹏)
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