调查之三：透过打折看房价

　　明折暗扣加剧购房者观望情绪 “瘦身”难撼开发商“元气”

　　7月，打折风吹遍市区各大楼盘。全国楼市的不景气显然影响到天津市场，或明或暗的折扣加剧了购房者的观望情绪。

　　以老城厢地块为例，目前该地块上的多数项目均价保持在13000元/平方米左右，但这仅是统一了口径的官方报价。假如购房者有意愿，各式各样的优惠条件将立即呈现在眼前。如某知名项目，对外报价是均价13000元/平方米，但如果花几千元办理VIP卡，则可享受开盘折扣和优先选房等“特殊待遇”，而开盘的折扣每平方米将达到近2000元，先期的几千元购卡费用也会算进房款。现在业内普遍流行的做法是，在这样的“公开折扣”与最终房价之间仍有商量余地。

　　其实，上述种种打折并非真正意义上的“折扣”。业内人士透露，近期的打折，仅是天津楼市的一次“瘦身”，是开发商“加一减一”的游戏。

　　仍以老城厢板块为例，如某项目2007年年初时预计的开盘价格在8000元/平方米左右，伴随着一年来全国楼市的疯涨，该项目售价上升到现在的均价13000元/平方米。均价8000元/平方米应已实现开发企业预期的利润回报，随之上涨的房价为开发商带来了每平方米近5000元的“脂肪”。

　　不过，回到当初的体重基本上已成为一种梦想。继续以老城厢板块为例，该地段大部分项目的土地是在2003年左右拿到的，其实目前本市在售的项目，拿地时间大多可追溯至2003年至2004年。

　　2004年国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕，地产行业称之为“8·31大限”。既然目前大部分在售项目以相对较低的土地成本为依托，因而看似刻苦的“减肥”也不会动了“元气”。

　　真正的看点不在当下，而是那些三四年后上市的项目。2007年才是天津“地王”频出的年头，某些地段楼面成本直指8000元/平方米，考虑建筑成本上涨、通胀等因素，保守估计这样的项目将来均价至少要在13000元/平方米以上。假使全国地产行情持续低迷，这些项目将没有机会“增肥”，不知这个价格到时能否为购房者所接受。