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“外资进入我国房地产市场,主要原因是看重这个新兴市场具备的投资吸引力。”上海五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)认为,我国房地产市场具备良好的市场环境和丰富的投资机会,能够满足投资者市场扩张的策略需要。同时,随着政策环境的改善和市场成熟度的增加,房地产的投资风险也逐渐清晰可控。
以上海五合智库统计,仅2008年一季度,上海房地产企业获得的外资投资金额就达到4.4亿美元,占一季度外资投资总额的32.6%。国家统计局数据显示,2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元,增长64.8%,整体高出其他渠道资金增长26.2%。这显示出,在去年从紧的货币政策下,仍有大量的外资涌入中国楼市。
中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军说,今明两年,外资关注的重点依然是二三线城市。外资通过变化渠道、购买物业、借道二三线城市等多种手法,加速进入中国房地产业。
一些专家指出,国家对外资进入我国房地产领域的限制并没有改变,主要是防止游资“炒作”。因而有必要严密监控在房地产业活动的外资流向。如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为,分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配,以便提前防范外资给我国房地产业带来的风险,避免外资对房地产市场的恶意炒作等。
成交量萎缩开发商“死扛”
7月份,北京仅销售商品住宅4194套,销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点,为今年以来最低涨幅。
有专家认为,目前不少具有真实购房需求的消费者仍在观望,奥运会后随着房地产传统旺季的来临,成交量有望得到一定改善。楼市短期走势趋于明朗,成交量可能出现小幅反弹。但如果在“金九银十”仍无起色,这将对一度紧绷的开发商资金链构成威胁。
数据已经印证了这一点。北京市地税局7月发布的最新数据显示,欠税榜单上200余家企业中房地产公司占了四分之一,其中欠税超过千万元以上的地产企业就达20余家,最高的欠税达3559万元。
无独有偶,5月份,上海财税网上刊登了一季度欠税公告,在百万元级以上欠税大户中,房地产公司占约40%。
人们不禁疑惑,一向以进富豪排行榜为荣的房地产企业,为何也会频现欠税榜呢?
开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然。房地产业有其特殊性,按照有关规定,企业所得税一般是预收25%,到年底再结算。近来楼盘交易量下降,现金回流有限,开发商资金链绷得较紧,这也是客观原因。
然而究其根源,还在近几年楼市的非理性上涨时,开发商疯狂拿地。业内人士反映,前两年不少开发商在暴利驱使下争相贷款,高价拿地,巨量资金被积压在土地上。北京市房地产交易网数据显示,上半年北京住宅期房及现房签约总量为4万余套,下降幅度接近40%。楼盘销售不乐观,企业偿还税款的能力肯定微乎其微。
银河证券的有关专家表示,按国家税收征管法,欠缴应纳税款的纳税人所需缴纳的滞纳金远远超过银行借款利息。一般企业都不愿意欠缴税款。欠税的房地产公司有可能仅是项目公司,不排除其目的是逃骗税。
2004年、2005年以来,上海、北京等地的房价几乎是“一飞冲天”,一些楼盘售价动辄翻200%、300%,如今,这些城市一些楼盘的价格也就是调整了百分之几,房地产企业到底是赚是亏,消费者心中也自有一本账。
“房价前期持续大幅上涨,超过了大多数购房者的承受能力,供需矛盾越发突出,目前价格涨幅出现回落是市场调整之必然。”中大恒基等一些中介公司认为,当前开发商与其死扛高房价,还不如“随行就市”,加快资金回笼。
“链家地产”市场部研发主任王志伟认为,“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹,也有可能继续维持不活跃状态,但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势。