万科降价的“地震前兆”

　　“降价后的效果是非常明显的。”万科执行副总裁肖莉对媒体称，在她看来市场是有需求的，而且是刚性的需求。“确实降价了，消费者就会来买，因为刚性需求在整个这一轮调整中并没有发生本质的变化。”

　　我们不妨回顾一下万科前两轮降价行动的背景。

　　万科首次降价是2007年10月底，在珠三角。其时的深圳、广州正是本轮楼市冰冻期的策源地，从2007年7月开始，深圳的新房销售面积大幅下滑，8月深圳的销售面积已经比6月几乎下跌了5成以上，自此深圳楼市全面入冬。情况很快就蔓延到东莞、惠州等二线城市，广州楼市在9月开始也步入萧条。据不完全统计，珠三角2007年11月的新房销售面积比热点时期下调了五六成。

　　也在这个时候，万科开始了他持续数月的珠三角明降，广州两个新开盘的项目直接比周边楼盘下调两成。万科的首次降价行动取得完美开局，广州下调两成的项目当天全部售罄。中报数据显示，第一轮降价使万科实现销售面积265.8万平方米，销售金额241.3亿元，同比分别增长15.0%和38.1%。截至6月底，公司尚有319.8万平方米已售面积未参与本期结算，合同金额合计约286.4亿元。

　　万科第二轮降价前，长三角的销售情况与半年前的珠三角相仿，上海楼市有价无市，虽然价格依旧高企，但2008年七八月的成交量创了历史新低。销售量同样不到热点时期的一半。“万科的调整是基于对市场成交量的判断。”肖莉直言。正是基于这一情况，一再表示自己不过是一家制造业企业的万科，再次随行就市，出现了第二轮降价。

　　9月底，潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)又发言了，他认为万科下一轮降价将选择京津地区。老潘的判断并非毫无道理，总结前两轮经验，万科都是在出现明显成交委靡的区域出手，底线大致是同比下跌一半。

　　奥运前，北京的楼市就已经困境重重，根据北京房地产交易管理网公布的数据统计，7月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。奥运后，北京楼市更是加速萎缩，现阶段尚无权威数据，但据上古地产研究院的统计显示，8月成交较去年同期下降了54.8%。

　　“我们始终对市场保持一份敬畏之心，市场力量最大，任何力量都无法改变整个市场发展规律；每个企业要顺应市场的变化。”万科的操盘手郁亮在多个场合都在强调他们的认知。话已至此，假如市场依旧成交暗淡，万科的再一轮降价似乎已经毫无疑问。京津将成为第三轮降价之地，并非捕风捉影。

　　“虽然长三角这次降价效果不错，但代价实在有些大。”万科一位内部知情人士向记者透露，万科正在调整他的降价策略。

　　其实万科在珠三角的降价一直在暗中进行，而且效果不错。此前记者就曾报道过，其实从8月中下旬开始，万科在深圳的几个项目已经陆续开始大幅降价，其中万科城最高折扣达6.5折，东方尊屿甚至可以达到6折。不同于上海的大幅广告，深圳的降价采用的是业内惯常的做法，也就是通过联合代理直接与客户沟通。

　　在遭遇长三角的强力冲击后，万科也许会在第三轮降价时选择更有弹性的策略。