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房企贷款难,中小房企贷款更难。但恰是这样一种艰难世道,给一些有手段、有门路的贷款掮客们以更多赚钱的机会。
“一条龙贷款服务”
开发商老王是一个只有2000万固定资产的小房企老总。他的公司成立于2006年,目前只有两个不大的项目在进行中。由于规模小,所以公司的会计并非专业的财务管理人员,因此在直接从银行贷款方面存在许多财务问题,想成功贷款非常困难。他希望这家在网上自称“可以为中小企业提供贷款一条龙服务”的会计师事务所能真的帮他理顺财务,把贷款办下来。
老王公司的首要问题就是外债率过高,外债与资产总额几乎达到了1∶1的比例。可以说随时有破产的可能。而银行对风险控制的力度很大,对这样的企业根本不会放行。但是这家会计师事务所的总经理许文表示,“会通过财务手段把账进行清理,使外债降到占资产总额的50%左右。”
另外,老王还担心流动资金不足会成为获得贷款的障碍,因为银行对贷款企业的流动资金情况有一定的要求。对此许文暗示,账上有没有流动资金并不重要,“关键是是否有资金频繁进出来说明公司在进行实体经营,而这些都可以通过财务手段解决。”
经过两个多小时的洽谈,双方最后签订了一份《财务管理委托合同》。合同的核心条款是:在2个月内为开发商老王办理不低于1000万的银行贷款。
尽管老王希望能获得1800万元的贷款,但是合同根据银行的相关规定,承诺的贷款额上限是老王公司总资产(主要是固定资产)的60%~70%。许文表示,他会找专门的资产评估公司对老王的资产进行评估。
而对于放贷银行的选择,许文透露,“最好是我指定的银行,那样方便我操作。”
当记者问及许文的利润点从何而来时,他笑着说:“不高于贷款额4.5%的提成。”
既非主流也非个案
“这个模式并非主流,也绝非个案,很多会计师事务所、税务师事务所都在充当贷款掮客的角色,而且各有各的高招。”一位知情人向记者透露。
但事实上,按照央行规定开发商要获得银行贷款,必须“四证”齐全且自有资金要达到30%以上,因此贷款掮客遇到符合银行条件放贷的中小企业并非易事。
对于许文贷款一条龙业务模式的评价,银行业内人士指出,银行贷款最多不会超过企业的净资产,所以注册资金很小的企业,银行不可能提供太多的贷款。“政府鼓励朝阳企业,对于开发商贷款,政策面还是很紧的。即使申请贷款的房地产商具备资质,也会根据开发商的楼盘地点来判断回款情况。”
老王告诉记者,他其实并不愿意把名下物业的产权全部抵押给银行,因为抵押后不能转让、不能销售、只能出租,“最主要的是,银行在做资产评估时,价值给得很低。”
尽管有诸多质疑的声音,许文仍对自己的“贷款服务模式”信心满满,因为在他看来,去年从紧的货币政策已经出现松动迹象:央行以优惠利率贷给商业银行,靠存贷利率生存的商业银行就必然要把贷款放出去。
“或许我的模式难成气候,但是在目前房企、特别是中小房企融资困难的情况下,这个模式或多或少都有它存在的市场。”许文说。