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因三年没缴纳物业管理费,物业公司将小区业主赵先生告上法庭,要求补缴费用并承担滞纳金。赵先生以物业公司用于催缴物业费的LED显示屏一直故障,双方并不存在合同关系,且对方部分诉求已过时效为由,进行抗辩。经审理,本市第二中级人民法院判决,赵先生缴纳拖欠物业费1.1万余元,驳回物业公司要求赔付滞纳金的诉讼请求。
原告天津某物业管理公司与本市某开发商签订《前期物业管理服务合同》,开发商委托物业公司对被告赵先生所在的小区实施物业管理。合同约定:“自2003年7月1日起至首次业主会确定物业管理服务企业,并签订《物业管理服务合同》之日终止;收费标准为住宅每平方米1.6元,滞纳金为万分之三。”被告赵先生系该小区业主,房屋建筑面积为190余平方米, 2004年7月至2007年6月之前一直未缴纳物业管理服务费。自2004年6月起,物业公司每半年就以LED显示屏的形式发布公告催要物业费。因赵先生一直未按时缴纳,现物业起诉要求赵先生一次性缴纳拖欠的物业费11340元,滞纳金3674元。庭审中,赵先生以与被告无合同关系,被告主张的部分诉讼请求已超过时效为由抗辩。
原审法院经审理判决:被告赵先生应给付物业管理公司2004年7月至2007年6月期间的物业费11340元;驳回物业管理公司要求滞纳金的诉讼请求。
一审判决后,赵先生向本市第二中级人民法院上诉。赵先生认为,按照有关规定,物业管理合同应与由业主会所选聘的物业公司签订。在2007年6月之前,小区内没有组建业主会,物业管理合同根本不存在。赵先生否认物业管理公司以LED显示屏的形式发送过催缴物业费的公告,主张其所住的门洞LED显示屏因故障长期处于闲置状态。
法院审理后认为,原审法院判决其支付物业费的主张是正确的。至于赵先生认为小区内的LED显示屏因故障长期处于闲置状态,因没有相关证据证明,故其主张不予采纳。本市第二中级人民法院最终判决,驳回起诉,维持原判。
法官说法
原告物业公司系具有独立法人资格的物业管理企业,其通过与开发商签订合同,取得了对被告赵先生小区的管理权。赵先生居住的小区业主委员会尚未选聘物业管理企业之前,赵先生为该小区业主,应受上述前期物业合同的约束。赵先生实际接受了服务,但未履行交纳管理费的义务。其行为不仅侵害了物业公司的合法权益,也侵犯了其他业主的利益。依据权益义务一致及等价有偿原则,原告要求赵先生缴纳拖欠物业管理费的诉讼请求,法院应予支持。但物业公司主张赵先生缴纳滞纳金,因未能提供赵先生对《前期物业管理服务合同》签订确认书的证据,物业公司该主张,法院不予支持。
关于赵先生称物业公司部分诉求已过时效的抗辩理由。法院认为,物业公司自2004年6月起每半年以LED显示屏的形式发布公告催要管理费,故诉讼时效因其主张权利而中断,其诉讼主张并未超过诉讼时效。据此,法院作出如上判决。