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业主疑惑:“保安”更名有避责之嫌
物业:更名了还得按合同服务律师:业主物业起安全纠纷要视情定责
很多小区眼下又到了秋季物业费收缴高峰,面对一些业主提出“车身被划过,‘保安’没尽责”或是“丢过自行车、不交物业费”的拒交理由,物业公司却拿出了称“保安员”已经更名为秩序维护员的解释。据了解,今年,中国物业管理协会下发了《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》,建议将小区保安改称为秩序维护员。虽然《指导意见》已经实施半年多,但物业的解释使多数业主认为此举有规避责任之嫌。
事件:车被划拒交物业费
日前,在解放南路附近一小区,一名中年男业主气愤地说,他的车停在小区规定的停车地区,但早上取车时却发现车被划了。“我问‘保安’是谁干的,他们根本不知道,既然‘保安’不尽职,我为什么要交物业费?”记者在河西区梅江及解放南路多个小区采访时发现,物业向业主收费的过程中,以小区内丢过自行车、电动车,汽车被划等原因拒交物业费的业主很多。对于“保安员”的更名,有业主认为有规避责任之嫌,而且不明白“秩序维护员”到底能“保”什么。
物业:更名后仍遵守合同
“不管是更名前还是更名后,我们为业主做的都是物业服务合同中约定的服务内容,不会因‘保安员’改了名,相关服务内容就减少甚至停止了。”从事物业服务工作6年的张女士说。
物业管理协会相关负责人表示,“秩序维护员”的称谓对于物业行业来说更为贴切。由于“保安”一词隐含“保证安全”“保护安全”之意,与物业服务企业维护公共秩序和协助安全防范的职责并不相符。同时,物业服务企业从事的公共秩序维护工作,与配有防卫器械和枪支,从事武装守护的保安工作也有着本质区别。
那么,小区的秩序维护员到底应该提供哪些服务呢?一位业内人士说,其实主要还是看业主与物业签订的物业服务合同内容。不同服务等级的小区安保服务不同,主要有门岗处立岗值勤(对本区机动车出入验证,对外来机动车登记换证),按规定路线和时间巡逻(对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告),对出入小区的机动车辆进行引导停放在指定位置等。
律师:安全纠纷按约定分责任
目前,业主和物业的安全纠纷主要包括三方面,一是车辆受损、被盗,二是业主的财物被盗,三是业主受到人身伤害。根据《天津市物业管理条例》规定,本市小区按汽车排量收取的汽车停放费,仅仅是车辆占用场地的费用,并不存在保管关系。所以,车辆被盗物业是否有责任,主要看业主与物业双方约定的合同关系是保管关系还是场地租赁关系。若仅是场地租赁关系,物业无责任。若物业对车辆停放实行收费,并设置了专人看管,并且双方约定了保管关系,则物业应该对车辆失窃负责。
对于业主家中被盗物业是否应该担责,律师介绍,如果业主能证明物业没有尽到合理的注意义务,在巡逻、日常防范上具有重大过失,如接到业主报警但没有采取相应措施的,应该承担相应的责任。如果由于小区本身在设计和公共设施上存在重大瑕疵,为盗贼客观上提供了作案便利,对物业责任尚无定论。
有的业主在小区内受到人身伤害认为物业应负责,律师表示,如果业主在家中受到伤害,一般责任由肇事者承担。若是有证据证明物业没有尽到合理的注意义务,应承担相应责任。如果业主在小区公共区域受到伤害,物业未能及时报警,或者发现异常情况没有及时注意,导致损害后果产生的,应该承担相应责任。若因物业的管理未到位,如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的,物业应该承担相应责任。