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我们是河西区福盛花园小区的居民。一直服务我们小区的原方金物业公司于今年7月21日突然不辞而别,后经市区街有关部门协调,方金公司同意于7月24日至10月24日维持底线服务,再由业主委员会向全市物业企业公开招标。
在河西区有关部门的指导和帮助下,福盛花园小区新物业服务企业招标工作顺利完成,中标企业为天津市中江物业管理有限公司。10月21日,方金物业公司终止了服务,中江物业公司正式入住小区。在两家企业交接过程中,针对难点问题,下瓦房街办事处、区物业办、居委会、业主委员会及两家物业公司的工作人员多次召开联席会议,解决了一些问题。但是由于方金物业公司前期管理上存在的问题,致使小区管理服务无法恢复正常。主要问题有:一、小区400多户业主预交了全年物业费,多数有车业主预交了全年场地占用费,截至方金物业公司10月21日退出,按规定两项合计应退还业主款项30多万元,但至今未退。二、小区二次供水设备9台自动控制系统全部损坏,不能自动切换运转,现仅靠手动维持,存在安全隐患。三、方金物业公司欠缴电费、绿地用水费等十几万元。四、小区40部电梯2008年没有检验证书,此问题不解决将影响下一年度的年检,也威胁小区居民的生命安全。五、小区门禁系统是2008年初新更换的,但目前无法使用,小区安全无法保障。六、方金物业公司至今仍没有小区的任何财务账目,不交出属于小区业主所有的公共财产。以上问题关系到小区居民的生活稳定,恳请有关领导给予关注,尽快解决为盼。
福盛花园小区业主委员会
附记 记者接到福盛花园小区业主委员会的反映信后与方金物业公司取得了联系,方金物业公司就信中所提到的问题给予了回复:
关于退费与欠费的问题:业主反映的欠退预收物业费是事实,到目前为止,该公司共预收物业费业主户数为454户,金额为:157893.7元,欠缴物业费的业主户数为468户,金额为:1219387.99元。关于退费的问题,在该公司退出前就与业主委员会进行了协商,公司多年经营亏损,现在已经身无分文,经与业主委员会协商,决定由公司派专人先下户进行物业费的收缴,只要能收上来钱,就先进行预收费用的退还工作。另外,业主所反映的欠费问题也属实,但是由于业主欠缴物业费数目巨大,造成本公司亏损严重,没有任何资金可用,只要欠缴物业费的业主能够补缴费用,公司定当补齐所有的欠款。
关于水泵的问题:福盛花园小区的9台水泵中,其中的2台工作是完全正常的,另外7台在2006年底自动切换系统失灵,但是由于业主欠缴物业费数目巨大,现公司资金严重短缺,对于近万元的维修费用,公司实在无力承担,而且手动功能始终处于正常的工作状态,并且在管理期间始终使用手动功能进行切换,绝不会对业主的生活用水造成任何安全问题。
关于电梯的问题:该小区40部电梯都分别在上、下半年进行了年检,其中21部电梯在今年上半年年检完毕,并取回了合格证,另外19部电梯也已经年检完毕,只是由于公司目前没有任何资金,无力缴纳年检费用,因此无法取回年检合格证。但是小区的40部电梯始终处于正常的运行状态。
关于小区资料问题:我公司已将手中掌握的全部资料交给接收方,至于土地证等资料,按照《天津市物业管理条例》规定,不属于交接的范畴。
天津市物业管理协会的相关负责人介绍,方金物业管理有限公司对福盛花园小区的服务是从2000年7月开始的,至今已经有八年了。在这八年中,小区物业费的收缴率由开始的90%以上,发展到2007年的不足60%,特别是2008年物业费的收缴率仅为44%。而业主拒交物业费的主要原因却是开发商遗留下来的问题:由初期阶段的房屋维修问题,发展到后来的机动车停放问题(特别是今年5月份小区的部分业主私自强行违规安装机动车地锁),引发了业主与物业公司之间的矛盾,使得物业公司的工作无法正常进行下去。再加上物业公司起诉业主欠物业费案件无法得到有效的执行,所以又出现许多持观望态度的业主也拒交物业费,使得物业公司的经营连年亏损。几年中,开发商方正地产公司给物业公司不断地投入大量贴补资金,以维持物业公司的正常运转,但公司亏损越来越严重,时至今日累计亏损金额高达130余万元,方正地产也无力挽救。严重的经济亏损导致企业做出退出小区服务的决定。
天津市物业管理协会的负责人还告诉记者,有部分业主经常因为开发商遗留下的问题迁怒于物业公司,使得物业公司无法为业主正常服务,导致了双方之间的恶性循环。该负责人说,要想搞好物业管理就得需要双方的配合,一方面,物业公司要不断提高自身的服务质量,尽力为业主提供良好的服务;另一方面,业主也要加强对物业公司的理解和配合,树立“花钱买服务”的观念,按时缴纳物业费,以便物业公司为小区提供更好的服务。
物业法还需要不断的完善,强化可执行性,既要保护业主的利益,也要保护物业公司的利益。尤其是目前出现的物业纠纷普遍是因为小区内一些缺乏社会公德的业主做出有损其他业主的事情,而物业公司又无力去纠正,最后导致其他业主的不满情绪迁怒物业公司,最终形成恶性循环