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国家出台的救市政策受到市民的关注 |
北方网专稿(记者付文超):继去年11月份房屋契税新政出台后,12月份,国家又出台促进房地产市场发展的“第二套房贷政策”,再次受到买房者的关注,一时间,中介看房、电话咨询的人立刻多了起来,可见新政的魅力相当诱人。这样的政策对于渴望改善居住环境,又对高房价望而却步的百姓来说,无疑是在“寒冬”中看到了希望。
业内分析人士认为,“二套房”贷款政策的松动将使更多的购房者受益,有利于部分购买普通住宅的“改善型自住需求”得到满足,将直接促进市场的活跃,提振市场信心,但要真正促使二手房市回暖,还需地方相关部门快速跟进,出台配套细则,为温暖楼市再添“一把火”。
二套房贷款松绑让人们在“寒冬”中看到了希望 |
“面积”成购房者绊脚石
12月17日,国务院常务会议确定了一系列新措施,在促进房地产市场健康方面明确提出:“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”
措施中至关重要的前提是“人均面积低于当地平均水平”,那么,到底天津市的“人均住房面积”是多少?记者致电本市房管部门了解到,目前还没有出台这一标准。但据国家统计局天津调查总队公布的调查结果显示:“到2007年末,天津市家庭人均住房建筑面积达到27.1平方米,户均现住房建筑面积64.6平方米,有一成以上的家庭拥有第二套及以上住房。”
一位专家介绍,天津房地产开发量在总的趋势是上升的,如果再进行调查,人均住房面积应该有所扩大,而人均住房面积的扩大,则意味着有更多的购房者在购买第二套房时,可以享受到优惠政策,这实际上是变相降低了第二套住房信贷政策的门槛。
二手房仍是市民关注的焦点 |
“5转2”成为最大亮点
“新政最吸引人的地方就是营业税的减免,肯定会拉动二手房交易量。”一家房屋中介的负责人说,现在购房者的观望情绪比较浓郁,降低营业税对房源供应增加肯定有直接好处。
“要是具体细则出台后买二手房,可以少掏不少营业税呢。”正在河西区广东路一家房屋中介查看房源的张先生说,他迟迟没有出手买房,税费太多是其中重要的原因,不过现在还需要等本市出台具体细则,再决定何时买房。张先生说,从老百姓的角度讲,很看好这一新出台的政策。
“5转2”成为二套房新政最大的亮点。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税,改为超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
该中介公司的工作人员告诉记者,之前营业税的税率是总房价的5.55%,按照一套100平方米、总价80万元的普通二手房计算,如果房源超过2年(含2年),可以免征营业税,一下子就能节省4.44万元的购房成本。
此外,购买不足2年的二手房,将采取差额征收营业税的方式。假设有一套已经买了1年半的普通住宅出售,当初买房时原价40万元,现在卖房售价是50万元。按天津市原先的规定,这套房子无法享受优惠,只能按全额即50×5.55%缴纳营业税,高达2.775万元。而按新政,这套房子可以按差价计算营业税,即(50-40)×5.55%=0.555万元。税收成本减少了2.22万元。
二套房贷款松绑对有望改善自住条件的市民来说十分诱人 |
“多米诺”效应短期内不会显现
虽然新政出台,给正在观望的购房者带来了希望,但很多业内人士对这一政策心存疑问,认为救市新政所产生的“多米诺”骨牌式效应不会在短期内显现。
一些业内人士分析,减税对二手房交易无疑具有积极作用,但目前春节将近,同时地方政府的相关配套细则仍未出台,这些因素都在某种程度上限制了二手房的交易。从短期内看,该政策对拉动二手房交易影响不会出现暴增现象,要真正见效可能要等到今年四五月份。
据多家银行有关人士介绍,银行在助推房地产发展时格外讲究“精确点火”,在顺应政策的潮流的同时,还要把控好信贷风险,防止投机炒房。金融监管部门日前已经明确表示,对于二套房贷,各家银行不允许随意松动。而对于贷款购买二套以上住房房屋的客户,银行会采取细分措施。如果有太多的客户都能享受央行“首付两成+利率七折”贷款优惠,那么不仅银行在这些客户身上无利可图,而且一旦房价下跌幅度过于剧烈时,客户很可能选择断供。同时,在当前的经济形势下,如果贷款人处于风险较高的行业,或者预期收入下降,银行也不会参照首套住房的标准来降低贷款首付款的。此外,在楼市将进入底部区时,有少数房地产商为了支付工程款可能会采取“假按揭”方式,银行当前会格外注意控制风险。
业内人士表示,现在各方都在期盼楼市新政的配套细节尽早完善,让更多人享受到楼市新政的好处,促进楼市健康发展。
既要拉动内需,又要抑制投机炒房,国家出台政策用心良苦 |
相关解释:
首套自住房:是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。
第二套(含)以上住房:是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。
界定方法:商业银行在接受个人住房贷款申请后,应及时通过中国人民银行个人信用信息基础数据库对借款人信用状况予以查询,贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库,以此确保对“首套自住房”和“第二套(含)以上住房”的认定。
认定标准:已利用银行贷款购买住房的家庭,再次向商业银行申请贷款时,均应按第二套房贷政策执行。