业主自行搭建 物业诉请恢复

　　这家防护网是否该拆除？

　　[案情回放]

　　某物业管理有限公司(以下简称物业公司)受开发商委托，对某小区进行前期物业管理，并取得相关审批机关的许可，实际对该小区提供物业管理服务。业主洪志斌购买了该小区住宅C座1层101号、102号房屋两套，办理入住手续时预交了6个月物业管理费用，并开始进行装修。装修中，洪志斌将两间房屋后阳台沿防水渠装置整面防护网，并在防护网中间安装两扇大门。该防护网覆盖了两间房屋阳台之间的公共空间。洪志斌在该空间上搭设顶棚，形成独立区域。

　　物业公司作为原告诉至法院，要求被告洪志斌拆除违章设置的防护网和违章搭建的附属物，封闭私自开设的后门，恢复建筑物原状。

　　[法院裁判]

　　法院审理后认为，被告洪志斌作为该小区房屋业主，为居住安全，贴窗安装防护网并不影响小区的管理和其他住户正常生活。但其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠安置防护网和在101号房屋以东沿防水渠搭建防护网，占用了公共区域，给小区管理造成妨碍，该防护网应予拆除，判令洪志斌将其居住的C座1层101、102号房屋南阳台之间及101号房屋以东沿防水渠搭建的防护网予以拆除，并恢复房屋外观原状。

　　[律师评析]

　　一、业主安装防护网是否侵权，在法律方面应严格予以区分。其在专有部分所建附属设施应予保护；其在公共区域所建附属设施，侵占了全体业主的利益，应予拆除。

　　楼房等建筑物所有权构成，通常应区分为专有部分所有权和共有部分所有权。建筑物区分所有人对专有部分的所有权简称专有所有权，是指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权。专有部分所有权有两个明显的特点，一是构造上的独立性(通常指四壁具有确定的遮蔽性)；二是利用上的独立性。建筑物区分所有人对共有部分的共有所有权，是指区分所有权人依据法律、合同或区分所有人之间规约的规定，对建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的权利。物业管理企业所管理的是建筑物区分所有的共有部分。本案中，被告洪志斌紧贴窗户安装的防护网是其专有所有权的实现，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影响其他业主的生活，法律应予保护，不应拆除。而其在101和102号房屋南阳台之间沿防水渠装置防护网和在101号房屋以东沿防水渠装置的防护网侵占公共区域，侵占了其他共有人的权利，判决被告洪志斌拆除其在公共区域的装置是正确的。

　　二、业主侵占公共区域搭建防护网，物业管理企业诉讼法院，属于适格的诉讼主体。物业管理企业获得物业管理权的法律基础是物业管理合同，是物业管理企业受业主委托处理物业管理事务。本案原告物业公司正是基于这样一种法律事实，才获得了相应的诉讼地位。原告物业公司行使排除妨害的权利，实际是在行使以业主为相对人的合同义务。

　　[法条链接]

　　《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

　　第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

　　击水律师事务所赵天竺