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一栋居民楼底商处开了一家饭店,楼上业主提出饭店油烟、噪音严重影响其正常生活,并由此认为物业公司没有尽到管理职责,进而与物业公司对簿公堂。河东区法院审理后认为,该问题是相邻关系纠纷,实际侵权人并非物业公司,原告应向实际侵权人主张权利,日前,判决驳回了业主诉求。
丁某是本市河东区某小区的居民。据丁某称,他自2003年5月入住该小区以来,底商饭店油烟异味、清晨豆浆机噪音、人为大声喧哗杂音等环境污染一直存在。早在2004年10月,他就向物业公司提出书面要求,让其履行职责,制止环境污染,改善服务,向主管部门投诉,但物业公司一再推卸责任。丁某认为,物业公司的不作为给其生活造成了严重影响,为此提起诉讼,要求物业公司退还2003年物业费255元,限期整改小区环境,赔偿违约损失1000元。
被告物业公司在法庭上提出,小区没有底商,一到六楼都是住户。原告所述的楼是公建设施,公建内确实有经营早点的店铺,其公司与工商部门核实后得知,该商铺有营业执照,其经营地点是经过工商部门允许的,属于合法经营。至于噪音问题,其公司也曾于2005年找过商铺,商铺也配合了整改,第一次加长排风管道,改变排风方向,第二次整改将排风改成向下的位置,更新了豆浆机,问题早已解决。根据物业管理条例的规定,其公司已经履行了相应职责,所以不同意原告诉讼请求。根据相关证据,法院另查明,被告物业公司对原告所在住宅小区实施物业管理服务。2003年5月17日,原告交纳物业费255元后,再未交纳过物业费。
法院认为,被告作为具备资质的物业管理企业,其与原告居住小区的业主会签订的物业管理服务合同是平等主体的法人、自然人之间设立民事权利义务关系的合同,不违反法律法规强制性规定,具有法律约束力。关于原告所述噪音及油烟污染问题,物业管理服务合同中对此并无约定,且该问题系相邻关系纠纷,实际侵权人并非被告,原告应向实际侵权人主张权利。关于原告要求退还已交纳的物业费及赔偿损失的请求,没有事实依据,不予支持。综上,法院驳回了原告诉求。