深度观察:哭穷房企咋突然“阔”了

　　从2007年底开始，受全球金融危机等因素影响，国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在一个季度之前，包括富力、恒大在内的众房地产企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里。但一个季度之后，它们已重新开始高调拿地。中国指数研究院天津分院统计显示，6月份本市商业、居住用地成交23宗，较5月份的成交3宗环比暴涨666.7%，其中仅是拿下东南角地块的保利地产，就贡献了3.8亿元。不仅是天津，北京、上海、广州等城市的土地成交量亦出现倍增。

　　不少大型房企更是频频出手。万科在5月份共斥资23亿元在佛山、无锡、沈阳、青岛四城拿下6幅地块；SOHO中国表示“可供选择的项目很多”；恒大地产更是“着急”到登报寻找土地项目。去年还在“哭穷”的房企们，怎么又突然“阔”了？

　　一位业内人士告诉记者，一直以来，房地产开发企业的资金来源主要有三大渠道：银行贷款、企业自筹和预售款，“我们看到，去年年底到期的房地产公司贷款，银行基本上都给予延期了。目前，又到了房地产发展的关键时刻，未来房地产如果走势良好，房地产还钱才更有把握。所以，银行在这个时候当然要鼎力相助。”

　　另一个资金来源是房地产企业的密集融资。数据显示，自今年4月份以来，包括金地集团、保利地产、泛海建设、SOHO中国、华润置地、龙湖地产在内的10余家房地产企业，融资金额超300亿元人民币，融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的，大多为土地储备资金。

　　某地产总经理张良分析，09年一季度的楼市“小阳春”中，不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果，房企资金链已有大幅改观，“只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”

　　此外，2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，09年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，投资回报率最高的股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。”张良表示。

　　除了宽松的货币政策、较低的贷款利率，近期，政府连续出台新政的扶持效果也开始显现。5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。

　　投机需求难留楼市春天

　　“现在国际大背景还很微妙，中国经济也还没有出现复苏。在这样的情况下谈房地产回暖、全面的复苏，是不太现实的，有许多不确定性。”中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌近日表示，今年一季度房地产市场销售的回暖，更多是刚性需求的反应。今年3、4、5三个月，是刚性需求的集中释放。

　　一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，目前楼市需求已经转换了，房价出现上涨态势，部分刚性需求又开始观望、萎缩了，投资需求接过了接力棒。不过，投资投机需求来得快，逃得也快，受流动性和政策的制约很大。因此，靠投资投机需求，楼市的这个“春天”是不可能持久的。目前楼市度过了最坏的时候，但在目前经济低迷的大背景下，楼市不可能持续目前这种热销的态势，预计会在今年三季度再出现次低谷，“这一轮楼市调整出现‘W形’的可能性正在增大。”这位开发商说。