远洋豪掷40.8亿元购买的大望京新村地块要退回？

　　天津北方网讯：地王退地，或许只是个传说。但这个从上周开始蔓延的传说引发多米诺骨牌效应：周边楼市已尽显“信其有”的特质，二手房房价出现明显松动。

　　随后，远洋方面一位负责人表态称，“退地也不是没有可能”。而另外一位负责人则表示退地消息纯属误传。

　　溯源地王退地传言，其背后是近期一系列楼市调控新政对房地产业暴利的倒逼和挤压。

　　地王，恐难再现江湖。

　　地王退地传言蔓延

　　“由于地价高过周边房价，据说开发商已经萌生退意了。”上周，一则地王要退地的消息，在望京区域的各大业主论坛上流传开来。

　　传言中所指地王，是远洋地产旗下北京远豪置业有限公司。

　　今年3月15日，经过84轮竞价，该公司以40.8亿竞得朝阳区崔各庄乡大望京村1号地。经折算，该地块住宅面积的楼面单价高达2.75万/平米，成为名副其实的单价地王。

　　周边房价遭“滑铁卢”

　　地王退地消息一出，市场随即做出反应。“地王周边房价降一成”、“望京二手房一套降价100万无人买”……地王周边业主的内心正在经历过山车式的起伏。

　　在望京地区的各个中介门店，中介人员也都会似有似无地告诉购房者，地王要退地，这里的房价已经跌至低点。

　　“也许只是房产中介在借题炒作压低房价。”一位在市场研究部门工作的中介工作人员告诉记者。据他所知，远洋没有明确表示过要退地，“退地的说法和出处值得怀疑”。

　　然而，近一周的时间内，远洋始终未就传言出面予以澄清。周边房价下跌，却已成不争事实。

　　地王附近的融科橄榄城，房价降幅明显。业主程先生说，在今年4月初，有人曾开出每平方米3.4万元、总价425万元的价格，购买他手中的房子，被他拒绝了。最近，听说了地王退地的传言后，他又把房子挂在了中介，到现在，报价已经降了三轮，从425万元到325万元，但依然无人问津。

　　“地王退地的传言已经影响了小业主的预期。”链家市场分析师张月说，地王与二手房的价格往往是紧密相联的。某个区域出现一个地王，这个区域的二手房就会很快涨起来。反之，地王要是退地，周边的二手房也会调头下探。

　　退与不退表态不一

　　远洋的沉默，曾一度被外界视为对传言的默认。

　　记者近日辗转联系到了远洋地产北京区域事业部副总经理张森林。他表示：“退地也不是没有可能。”

　　但这位负责人也表示，由于自己职位发生变化，不便对此解释太多。而对于退地传言从何而出，他表示不知情。

　　在此前的5月13日，在远洋地产召开的股东大会上，远洋地产主席李明曾就传言回应称，远洋没有退地打算。他表示，公司已经支付了地价款，目前地块正在办理前期手续。

　　北京市土地中心在接受记者电话询问时，也拒绝就此予以明确回应。

　　退地取决市场前景

　　“退与不退，很大程度上取决于市场预期。”中国房地产联盟秘书长陈云峰认为，地王退地与否，都将基于其对自身利益的权衡。

　　按照大望京村1号地的出让公告要求，远洋已经缴纳了5亿元竞买保证金。如果远洋真的退地，那么这5亿元的保证金将被冻结，甚至还会在一定期限内被取消在京拿地的资格。

　　远洋是否愿意付出如此代价？在陈云峰看来，开发商目前“心里确实不再坚定”了。“这么高的价格拿地，如果房子卖不出去，或者低价卖出去，损失大于5亿元保证金的话，那就有理由和动力退地。”

　　同样是算账，望京地王一诞生，地产大鳄潘石屹就曾测算，该地块的销售单价将来只有达到4.5万元/平方米，才可能有10%的利润。而当时周边的二手房房价仅为2万元-2.7万元/平米。4.5万元/平方米，不是一个容易企及的价格。

　　地王退地，此前曾有先例。去年11月20日，隶属于顺义政府的大龙地产，以50.5亿元竞得顺义别墅区一地块，成为当时的“地王”。但随即因欠缴地价款，大龙被收回已竞购的土地。

　　新政挤压地产暴利

　　可以确定的是，地王退地消息的或有或无背后，一系列楼市调控政策正对房地产业暴利的高预期形成倒逼和挤压。

　　在远洋等三地王同日出现后的一个月内，中央及北京连出重拳，遏制房价快速上涨。从国务院下发的新“国十条”，到北京的“国十二条”，一次比一次严厉的管控措施，使得北京房价进入下行通道。特别是一个家庭限购一套新房的政策，精准打击了投资和投机炒房客。

　　而在土地市场，国土部发文规定，开发企业拿地首付必须达到50%，北京国土局甚至要求部分土地要在三日内缴纳全款，不能按时缴纳的将计入诚信系统，并影响其今后的购地。

　　这被视为政府遏制地王频出的一个起始信号。

　　北京在全国两会结束首日出现三个地王之后，更是临时叫停了本市的土地交易，并将购地模式调整为“综合评标”、“限房价竞地价”以及“限地价竞政策房面积”的方式。4月份全月，北京土地市场出现了零成交的记录。进入5月，北京已出让的8宗土地中，面积最大的顺义地块因报价未达到标底流标。

　　地王风光难再

　　在一系列楼市严政背景下，地王退地传闻，虽然极尽惹眼，但充其量也只是周边楼市下跌的一个微量因素。

　　“业主们的预期，已经不再单纯由地王说了算。”链家市场分析师张月说，需求量的减少，势必让市场进入买方市场，市场也将不再完全参考地王价格。

　　而远洋地产主席李明5月13日在回应退地传言时也坦承，今年远洋地产会加大在二三线城市的布局。预计今年北京市场对公司业绩的贡献会回落到50%以下，北京购地计划的下调实属必然。

　　“市场趋冷已不可逆，一向看重资金流的房企们，一定不会再高价拿地，以避免重蹈2008年资金链断裂而濒临灭亡的境地。”一位参加了购地的房企代表说，在相当一段时间内，北京难现地王。

　　开放商称撑下去扛一年

　　昨天，某房地产网新盘数据监控中心发布了对全市113个别墅项目的调查，数据显示，39个项目逆势上涨，最高涨幅达2万元/平方米，但只有23个项目采取优惠销售策略，最高折扣全款9折。分析人士称，部分豪宅定位的别墅项目的确有撑下去的能力，但大部分经济别墅最终还是会根据大势调整销售策略，降价以顺应市场需求。

　　数据监控中心数据显示，截至2010年5月17日，北京在售及待售项目有113个(不包括小产权及北京周边项目)，新政后，逆市涨价项目有39个，占总项目的35%，平均涨幅为4961元/平方米，最高涨幅达20000元/平方米；降价及打折项目23个，占总项目的20%，采取优惠方式有赠送礼品、直降均价、送代金券和按付款方式打折，而主要采取的是全款打折的方式，最高折扣为全款9折；25个项目价格变化已停滞，这25个项目中既有价格保持不变的项目，也有新政后开盘的项目，占总项目的22%；另外，还有26个待售项目，自新政至今，暂未开盘或无房源在售的项目，占总项目的23%。

　　据了解，涨价项目主要集中在顺义区和朝阳区，其中顺义区有10个涨价项目，占区域项目的45.5%；朝阳区的涨价别墅项目有9个，占区域项目的75%。在涨幅上，依然是顺义领先，最高涨幅达20000元/平方米，朝阳区最高涨幅为15000元/平方米。

　　虽然部分项目涨势未停，但市场整体交易量和价格却出现明显下降。截至上周(5.8-5.16)，北京别墅市场量价齐跌，总成交27套，成交均价21340元/平方米，均创年后新低。

　　某豪宅项目负责人透露，基于对自身品质的信心，加上项目资金相对充裕，近期不会做价格调整，“政策坚持一年，我们就扛一年”。但另一郊区别墅开发商告诉记者，5月以来成交惨淡，今年的销售任务不轻，正在申请相应的优惠政策。

　　分析人士认为，部分豪宅定位的别墅项目的确有撑下去的能力，因为定位特殊，销售量对价格变化的敏感性并不强，开发商耗得起时间。但对大部分经济别墅而言，保持一定的销售速度还是很有必要的，因此，随着交易量的继续下滑，最终会根据大势调整销售策略，降价以顺应市场需求。