新政出台后，很多楼盘售楼处出现了看多买少的景象

　　天津北方网讯：“新国十条”出台一个多月，效力显现得越发明显：天津楼市中新建商品住宅的成交量连周下挫，购房者的观望情绪一天比一天浓厚；开发商已经感受到阵阵寒意，为研究市场走势、制定对策而高管会议不断，但却仍在坚守高价。供需双方的博弈中，天津本地细则何时出台成为焦点。天津新浪乐居的一项调查显示，有63.9%的被调查者表示：“先观望，等天津细则出台后再决定”。业内专家预测，三、四季度将会成为楼市的“冰封期”。

　　一个月成交大幅萎缩

　　据中国指数研究院天津分院及天津中原的统计数据显示，新政出台当周(4月12日至18日)，天津楼市共成交商品住宅2682套，成交面积28.27万平方米，环比上涨34.63%；成交均价9630元/平方米，环比下降0.36%。

　　而在4月17日“新国十条”出台之后的4月19日至25日这一周，市场成交量开始出现变化。本周，全市共成交商品住宅2547套，成交面积26.68万平方米，环比下降5.62%；成交均价9141元/平方米，环比下降5.08%。

　　第二周(4月26日至5月3日)，尽管有“五一”小长假，可成交量依然大幅下滑三成：全市共成交商品住宅1681套，成交面积为17.71万平方米，环比下降33.62%；成交均价为9088元/平方米，环比下降0.57%。新政效果已经开始显现，部分开发商开盘前提前试水，采取提前登记的方式观察市场需求，购房者的观望情绪进一步加重。

　　第三周(5月4日至9日)，成交量将继续下跌三成多：全市共成交商品住宅1106套，成交面积11.61万平方米，环比下降34.44%；成交均价为8894元/平方米，环比下降2.14%。

　　第四周(5月10日至16日)，全市共成交商品住宅1646套，成交面积18.12万平方米，环比上涨56.05%；成交均价为7375元/平方米，环比下降17.09%。成交量大幅回升及成交均价大幅下降的主要原因，在于远郊区县推盘量大，成交量猛增，涨幅已超过200%。而环城四区和市内六区的成交量，却依然在持续下滑，环比分别下降32.93%、9.19%。这表明，整体成交量的萎缩趋势仍然存在。

　　开发商仍在坚守高价

　　市场中的观望情绪已经越来越浓厚。某知名开发商的董事长透露，新政出台后的第一周，甚至出现了旗下4个在售项目两天无一成交的情况。个别楼盘甚至还出现了少量的退订现象。

　　不过，成交量的大幅萎缩却并未传导到价格上，大多数本市的在售楼盘仍维持在原有高价位。记者以天津市市内六区、环城四区、滨海新区及远郊县的60个在售楼盘为样本，比较其年初与现在的销售价格，基本上所有楼盘均有所上涨。其中，市内六区在售楼盘每平方米均价上涨了1000元至3000元，新四区每平方米上涨了500元至1000元，滨海新区每平方米上涨了800元至1500元，远郊县也有小幅上涨。

　　与此相对应，各楼盘的优惠折扣方面却少之又少。大多数是全款优惠3%至5%，贷款优惠0.2%至2%，个别项目达到全款优惠7%、贷款优惠5%。这说明，目前天津楼价并没有实质性下降。

　　天津富力城房地产开发有限公司董事长谢强认为，现在的市场环境和2008年时完全不同，去年市场销售前所未有的火爆，各大开发商手中都积累了大量资金，即使今年市场情况出现转变，仍有充足的粮草应对。因此，短期内不会出现房价的大幅下降。

　　招商地产董事总经理林少斌日前接受媒体采访时表示，现在市场上依然处于供不应求的状态，而且开发商资金压力都不大，市场很难出现深幅度调整。但他认为新政策还是会对市场造成冲击。

　　天津细则仍值得关注

　　近一个月，北京、深圳、海南、浙江、西安等地陆续出台新政细则。其中，北京出台的细则最为严厉：明确规定，同一家庭只能够在北京新购买一套商品房，不分本地和外地。青岛、深圳等地的实施细则中，均表示，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此外，广州市国土房管局新闻发言人黄文波表示，广州细则近期将出台。

　　而天津的调控细则究竟如何？其受到越来越广泛的关注。天津新浪乐居的一项调查显示，有63.9%的被调查者表示：“先观望，等天津细则出台后再决定”。很多开发商也表示，下阶段的经营策略，将在天津的具体细则出台后才能确定。

　　多数业内专家认为，天津的调控细则力度不会太大，毕竟天津楼市目前处于一个发展期，泡沫现象并不严重，但天津房价应该会有不同程度的下滑。

　　天津市国土资源和房屋管理局房地产市场管理处处长唐连蒙表示，目前，房地局正在严格按照住建部的规定对市场进行检查，严禁未取得预售许可的商品住房项目收取定金；责成未开盘项目限期公开销售；要求取得预售许可楼盘10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　记者又咨询了本市多家银行，得到的信息是：在有关部门制定具体的认定标准之前，二套房仍然只能看“贷”，就是以央行征信系统上是否为有过贷款买房记录，来判定现在的贷款申请是否为第二套房。有业内人士表示，即使将来按名下房产计算，在具体执行上也存在相当大的难度，因为央行征信系统尚未与各地房管部门、公安户籍管理部门联网。

　　下半年楼市将生剧变

　　不过，有证据表明，突如其来的“地产新政”，让购房者的焦虑正一点点转移到地产商身上。

　　对于本是传统销售旺季的5月，很多开发商都表示出谨慎的态度，在定价方面相对保守，并未按照之前的步伐上涨。开会研讨新政影响，已经成为近期各开发企业老总们的主要任务。更有一些远郊楼盘项目负责人对下阶段的销售情况非常担忧，正在思考详细对策。

　　世联地产董事长陈劲松略带调侃地形容说：“现在开发商面临的问题，第一不给你贷款，第二土地不开发要收回，第三交易量大幅萎缩。所以开发商现在都是‘焦郁碌’：焦虑、忧郁、忙碌。”

　　资金，将是开发商们面临的最大挑战。尽管去年大家都赚了个盆满钵满，但财务报表中的一个指标却已经给出了现金流吃紧的预警——据Wind资讯统计显示，按证监会行业划分，截至4月21日，24家已披露2010年一季报的A股上市房企中有20家“经营性现金流”(经营活动产生的现金流量净值)均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。

　　在世联地产董事长陈劲松看来，地产商是一定会缺钱的，因为国内的资金已经被堵死了。事实上，在新政出台前后，碧桂园、恒大地产、佳兆业、恒盛地产、雅居乐等多家地产企业先后宣布发行海外债券，金额总计约20亿美元。

　　对于天津市场，多数专家认为，三、四季度将会是“冰封期”。合富辉煌天津公司研究发展中心市场总监任炯表示，随着新政的冲击，开发商也纷纷对未来市场预期调低，从目前新盘推盘率就可以看出，推盘率已有所松动。21世纪不动产市场部经理朱春峰认为，天津市场将在7月份迎来大考，如果能迈过这个槛，可能会有后续的一些反弹，反之则可能在长时间内一蹶不振。

　　声音

　　遏制房价需增供给著名经济学家厉以宁

　　资产价格变动通常出现在经济复苏之初，这时实体经济投资方向不明朗，大量资本进行资产炒作，导致了资产价格上涨。宽松的货币政策下，大量的资金流入房地产领域，导致房价的飙升。当前，限制资金流入房地产领域，抑制投机性的炒房需求，有效地遏制了房价上涨，但没有解决问题。

　　要增加房产供给，特别是针对中低收入群体的供给，才能真正解决房价问题。厉以宁说，政府应该针对高收入、中收入、低收入家庭制定不同的政策：低收入由政府提供廉租房，这是政府的责任。中等收入要建立平价房，房价稍高于廉租房，但低于市场价。高收入则交给市场。如果房地产不增加供给，只是限制投机性需求，钢材、水泥等上游产业就会出问题，影响中国经济增速。

　　四指标大超正常值SOHO中国董事长潘石屹

　　2009年5月份以来住房价格暴涨，市场上反映出的许多指标大大超过了正常值范围。

　　首先是地价与房价。从价格看，地价和房价没有关系了，甚至地价(楼面价)超过周边房价，出现了“面粉价格比面包还要贵”的怪现象。其次是租金回报率(或租售比)。一线城市的住房因价格太高，使租金回报率这个衡量房地产市场的最重要指标远远超出了正常的范围。第三是其它行业大量资金涌入房地产行业。资金过度集中到房地产，经济不能平衡发展。就如同身体患了癌症一样，某一些器官细胞疯狂地增长，拼命吸收身体其它部分的营养，使机体失衡。第四是二手房价格也随着一手房价格和地价飞涨。二手房上涨最快的恰恰是没有人入住过的空房子，出租出去有人住过的房子，因有一些旧损，价格比不过没有人住的空房子。

　　抑制投机很重要国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

　　本次楼市调控跟以前几次房地产调控相比，针对性和预见性方面有比较大的提高。目标很明确——促供给，抑投资、投机需求，监管市场秩序。

　　首先是供给量在加大，2010年国土资源部新增土地供应面积为18万公顷，这个数字是2009年的135%，是前几年平均增长速度的3.3倍。在这个新增的部分里，要求70%土地用在廉租房、限价房、租赁房、棚户区改造这些中小户型保障房上，针对性明显；在抑制投资、投机需求方面，无论是贷款利率还是二套房首付的提高，还是针对第三套住房的政策，都是历史上最严的，这样对抑制投机很有用处。严厉的调控政策带来的行业洗牌，对房地产业的健康发展有益。

　　观望再观望购房者谨慎出手

　　上周，恒大地产宣布在全国推出8.5折促销让利活动的消息，一时间让降价成为楼市关注的焦点。“新国十条”出台满一个月，市场真实情况究竟如何？楼价有没有新变化？记者上周末选择了本市6个楼盘进行实地探访，发现降价促销还未在本市楼市中出现，但购房者的观望气氛却已是相当浓厚了。

　　市场需求仍在

　　时间：5月16日上午10点

　　地点：津南区八里台镇某楼盘售楼处

　　该项目“五一”刚刚开放了示范区，计划在6月开盘，首期推出的产品将以联排别墅、双拼别墅、花园洋房为主，价格仍未确定。记者在现场看到，四五组客户正在洽谈区、沙盘旁向售楼员咨询，有些则被引领着前往示范区去参观。产权、交通、周边环境以及市政配套等，是客户最为关心的。

　　“我主要是想升级一下居住环境，也想着买个大点的房子，将来把老人接到身边一起生活。这个项目刚刚入市，产品挑选余地也还丰富，所以过来看看。”家住河西、自己做公司的王女士对记者说。

　　不过，王女士似乎并不着急出手。她认为，现在房地产市场正处于观望期，未来房价可能会出现一些波动，自己会在价格相对稳定时再出手。至于新的贷款政策，对自己影响并不是很大，可以先动用一部分公司的流动资金支付房款。

　　小户型也受冲击

　　时间：5月15日上午10点10分

　　地点：河西区梅江南某楼盘售楼处

　　在该项目售楼大厅里，记者看到只有两组客户在向售楼员进行咨询，场面有些冷清。

　　售楼员介绍，该项目的二期今年2月开盘，现在有两栋楼在售，主推小户型。当记者询问“楼盘销售状况如何”时，销售员只回答“挺好、不错”，当问及客户量较以前是否有变化时，却没有给出任何答案。现场，一位刘先生告诉记者，他是来选购婚房的。原本在2008年时就看好了一处房子，但因一些细节原因而没有最后敲定。后来，2009年房价开始飙升，自己也没有赶上买房的“末班车”。

　　“这次新政策出台，我感觉房价一定会降，可现在却没有任何实质性的松动，各种优惠活动也是雷声大雨点小。”刘先生说，“像我这种第一次置业的年轻人，购房紧迫感很高，但购买力却很低，所以很是焦急。不过，现在市场已显现出明显的观望情绪了，我也会密切关注市场的动向的。”

　　市中心楼盘抗跌

　　时间：5月15日下午3点40分

　　地点：和平区南京路上某楼盘售楼处

　　记者在该项目售楼处现场看到，只有一位客户在售楼员的陪同下查看沙盘，还有两名工作人员坐在休息区，整个售楼处比较冷清。

　　销售人员介绍，该项目一期已售罄，“五一”二期刚刚开盘。她坦言，现在的客户来访量确实减少了，由于“新国十条”的出台，很大程度上抑制了投资性购房的需求，购房者观望情绪日趋浓厚。

　　不过，她也表示，房价方面至今仍没有什么变动，仍然维持在政策出台前的水平。她表示，虽然客户来访量有所减少，但住房的刚性需求还是很大的，并没有改变。

　　现场，前来看房的孙女士表示，自己是来给孩子看婚房的。她认为，虽然房价的确已经很高了，但市中心的楼盘应该不会大跌的。

　　改善型客户打算放弃

　　时间：5月15日上午10点

　　地点：河东区中山门某楼盘售楼处

　　记者逗留的45分钟内，现场除了清洁人员和售楼员外，仅有一位客户坐在休息区打电话，之后便起身离开。之后又来了一位客户，但未多逗留，随后也离开了。整个售楼现场冷冷清清。

　　售楼员王先生介绍，该项目目前处于尾盘，均价虽然没有年前涨幅大，但是现在仍然处于一个增长的态势。他表示，目前的客户多为购买婚房，但由于房价较高，再加上新政的出台，有不少购房者已经放缓了购房的脚步，处于原地观望的状态，虽然有一些优惠措施，但成交量还是开始下降。

　　记者还了解到，大多数购房者都选择贷款购房，尤其是依赖贷款的改善型客户，受首付比例提高、市场观望和看跌的情绪影响，有些人甚至直接放弃了改善的想法。而意向购房者普遍认为，市场在经过这一轮的调整之后，房价会有所下降，因此促进了观望情绪的增长。

　　少量优惠开始现身

　　时间：5月15日下午3点

　　地点：南开区红旗南路上某楼盘售楼处

　　记者观察，该项目售楼处有三到四组客户，大都在售楼人员的陪同下进行咨询，但现场并没有正在签约的客户。

　　售楼员介绍，该项目目前处于一期尾盘，存货约1/5。刚开盘时比较火爆，但近期人们的观望情绪增加，成交量较前几个月有所下降。

　　购房者林先生表示，他主要是贷款买第一套房，从网上看到这里的优惠措施比较多，所以过来看看。而像林先生这样的客户还有很多，他们除了关注楼房质量、均价等信息外，对各项目的优惠措施也显示出了极大的兴趣。

　　不过，现场的很多客户表示，自己仍是“看看，等等”，不太着急出手购买。

　　咨询多成交少

　　时间：5月16日上午10点50分

　　地点：西青区中北镇某楼盘售楼处

　　上午10点50分到11点15分，25分钟的时间内，该项目售楼处前来看房的人络绎不绝。现场向置业顾问进行咨询的客户有七八组，但绝大多数都是来了解楼盘情况的，真正成交的却很少。

　　一位售楼人员介绍，该项目第四期在售，2、3月刚开盘时比较火爆，但4月份的成交量开始下降，客户的观望情绪增加。

　　记者在现场观察后发现，前来咨询的客户中，年轻人居多，且大部分是第一套住房。他们多数选择的是90平方米以下的中小户型，都是依靠贷款。

　　不过，也有为了买二套房的客户。一位李先生介绍，他打算全款买第二套房，所以来这边看看。之前他已经跑了几个地方，就是为了挑选一个价格、环境等方面更加适合自己的房子。

　　二手房交易僵持价格松动

　　5月15日(周六)上午10点，在南开华苑某门店，店内有四五个置业顾问，比来咨询的人还多，陆续来的几个顾客，问了几处房源价格，虽然店员很热情，但是两位顾客并没有留下姓名，她们说只是来看房价有没有变化。店主说，近来看房人明显减少，成交过程也拉长了，但是华苑区域的交易价格还没有明显变化。

　　接着去了老城厢区域一个门店，在10分钟内有一个预约来看房的，店主说：“现在老城厢多数业主已不再坚持，价格开始下调，因此吸引了一些人来看房，但是能否成交还很难说。”

　　下午四点左右，在梅江某店，一对来看房的年轻人告诉笔者，他们因打算结婚而买房，4月初已经看好河西一套二手房，小区环境、房型都不错。全家商量后，决定由父母赞助部分首付，她和男朋友偿还贷款。但是现在新政出台，家里人都认为等等看，价格再降些再买，今天也是来打听房价变化的。

　　5月18日(周二)下午两点多，在南开长江道某门店，进去时店内没有顾客，四个置业顾问在看电脑，等待来访客户。20分钟后，有两个来咨询的女士，问了几个房源价格，虽然店员很热情，但是两位顾客并没有留下姓名，她们说只是随意问问。店主无奈地告诉笔者：“最近来看房的人越来越少，来的人多数也没有成交诚意，所以更不要说成交量了。”

　　接着，笔者又到两三家过去比较热闹的私人中介门店探访，店里冷清得让人不好意思多坐，主人似料到笔者不是来交易的，所以也没有多问。后来去的一家干脆没有开门。 记者王哲实习生李婷

　　“4.17”新国十条已过“满月”，一个多月来，具有特殊时期风向标意义的二手房市场从疑惑到僵持，再到目前的价格松动，政策效应已开始显现。中原地产国内主要城市监测数据显示，五月前两周，北京、上海、广州、深圳和天津等主要城市成交量均比4月上旬减少30%以上，价格小幅下降5%-6%。

　　我爱我家(天津)等中介门店交易情况也显示，新政对二手房市场的影响主要表现为成交量下降，5月上半月门店交易量下降幅度已达50%甚至更多，交易均价也下降6%左右，预计后市成交量和成交价仍以下调为主。

　　二手房门店日渐冷清成交价格呈下调趋势

　　新政满月第一周，记者连续走访了数家二手房门店，包括知名连锁店和去年新开业的小门店。从门店现场情况看，接应不暇的场面如今全然不见，各门店已是客户寥寥，而且来店的主要为了打听行情，真正打算交易的少之又少。个别小中介门店甚至因此多日不开门。

　　机构对天津二手房交易统计也显示，5月上半月全市共成交二手私产住宅2318套，比上月同期下降52.6%，比去年同期下降六成左右。据我爱我家企划总监陈萌介绍，新政出台一个月来，天津二手房市场从最初的疑惑，到近两周的价格松动，经历了“政策消化阶段”。这期间，总体上成交量下降，下降幅度也逐步增大，同时房价也从最初的坚挺到小幅下调。从连锁门店成交来看，5月上半月的成交量下降约50%。成交均价6562元/平方米，比上月同期下降约6%，门店到访量下降了六成。上半月，个别小中介门店甚至是零成交。

　　南开华苑区域链家地产分店人员也表示，5月以来，从卖方的舍不得，到买方的不忙出手，交易双方都“端”着，较难达到成交预期。去年市场红火时，有时一天的成交量能抵现在一个月的成交量。现在看房量都上不来，谈何交易。“预计后市随着成交量低迷，二手房成交价还要下调。”他说。

　　老城厢某门店人员告诉记者，现在这个区域很多业主已不再坚持，报价已下调6%-10%，甚至更多。

　　另外，记者在网站挂牌出售的房源信息上看到，某市中心楼盘三室大户型5月8日报价265万元，均价约15730元/平方米，5月11日挂牌总价256万元，几天之内就有9万元的差价。另一梅江四室高档房4月30日报价245万，5月12日报价239万元，差价6万元。可见二手房价格调整已经展开。

　　改善型买卖询价两头难刚性需求或成突破点

　　记者在梅江一门店看到，置业顾问正在和一个已登记买房的客户协调，这位客户实际上是打算卖掉旧房，再买新房，从上个月在门店登记后，自己原计划卖出的房源前来咨询的人都大幅砍价，而自己想买的房子，业主那边又不愿意降价，这样一来，他一买一卖就会差很多钱，给他带来很大压力，因此只好慢慢等。

　　实际上，目前市场上像这样的改善型交易者因为询价两头难而放弃交易的有很多，这在一定程度上也制约了改善型交易成交量。

　　“去年二手房交易火爆主要缘于国家一系列优惠政策的鼓励，市场形成了梯次消费氛围，而新政出台后，在打击投机的同时，也给改善型交易带来一定影响。一方面，现在的价格走势使先买房再卖房充满不确定因素，一方面交易费和银行要求都提高了，卖价如果提不上去，卖方也难以旧换新。”陈萌分析说。

　　“不过，从目前成交的二手房情况来看，40—80平方米的小户型降价幅度较低为5%左右，而150平方米以上的大户型降价幅度较高，有些楼盘已达到10%以上。”陈萌举例说，现在一些外环附近小户型因去年有不少被投资者购买，现在其中一些因调控政策出来，这些业主获利后，还是希望尽快脱手，而这对很多刚性需求者来说也是一个机会，所以这类房源成交比较活跃。”我爱我家门店成交也显示，新政出台以来，面积在120平方米以上的房源成交骤减，而90平方米以下的中小户型占据了总体成交的80%以上，尤其50平万米以上的一居室小户型占到半数以上，并且扭转了以往二居室户型成交主力的地位。可见，刚性需求可能成为市场突破点。

　　另外，在市场供应方面，受政策变化影响，目前前期购买的投资型房源已开始增量入市，这些房源多数是市中心区中小户型，适合自住购房需求；其次，环城四区内新建商品住宅产权证件的陆续下发，四区内具备再上市流通条件的二手房源供给量将进一步增大，是刚性需求及改善型自住需求的良好目的地。另外，地铁2、3、9号线今年将基本完工，初步形成的地下交通枢纽，将带动周边特别是边缘区域二手房交易的活跃，因此今后市场供应也有利于刚性需求的释放。