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天津北方网讯:楼市的繁荣景象又回来了?近日,津南区某项目售楼处前排起数百人的长队,10月实际开盘项目超过预期2.5%,年内首次实现超预期开盘。这一切是开发商“放价保量”还是楼市又一波“虚假繁荣”?业内人士表示,调控政策对开发商资金链形成压力及后市不明确是市场放量的主因。长期来看,房价将在政策强压下趋于稳定。
市场调查
价格战开打数百人排队选房
位于津南区外环线附近某楼盘今日开盘,昨日启动了选房程序。记者在现场看到,销售中心外排起长队,购房者足有数百人之多。“现在限价房每平方米都要六七千元,而这个项目仅5000多元/平方米,来这么多人不足为奇。”购房者小赵表示,他上午就到售楼处外排队了,为了选房午饭都没吃。“我们的开盘均价是5700元/平方米,这样的价位在中心城区周边几乎找不到。”忙得不亦乐乎的售楼员小孙表示,此次推出的房源有500余套,因房价低出现了抢购局面。
在记者的追问下,小孙道出了低价开盘真相。“原本11月周边区域只有我们一家开盘,可最近旁边的项目也要开盘抢客户,我们不得不采取降价手段应战。”小孙表示,该项目原定开盘价6000多元/平方米,9月开放售楼处以来积攒了很多意向客户。“可是10月下旬,附近项目的售楼处‘提前’开放了,放言在定价与我们相同的基础上,每套房子优惠4至6万元。我们肯定不会坐以待毙,目前价格已下调至5000多元/平方米,个别房源甚至低至4000多元/平方米,可以说接近成本价了,热销也在预料之中。”
抢占市场开发商不再飙高价
虽然二次调控、央行加息等措施陆续出台,但“银十”期间,开发商的销售热情似乎比“金九”还高。搜房网数据监控中心11月2日统计,10月天津实际开盘数量为41个,另有5个项目开放售楼处,超出预计开盘数量40个。天津搜房网分析师李桦表示,9月有82%项目如期开盘,10月实际开盘数量是年内首次超预期。
“本来我们的项目计划11月中下旬开盘,可为了抢占市场,10月底就开盘了。”西青区某楼盘营销负责人表示,9月初项目就开始公开登记预约客户,截至10月中旬预约量已超出可售房源数量,因此决定提前开盘。记者走访发现,10月的周末是项目集中开盘期,开发商不再像之前那样飙高价,而是会制定一个相对合理的价位换销量。
短信狂发意向客户不堪其扰
“这种售楼短信每天都有,真让人头疼。”“现在的楼盘促销短信,就连我们这些来天津的外地人也常收到,烦都烦死了。”昨日下午,记者在南京路附近进行了街头调查,许多人表示,最近两个月楼盘短信来势汹汹,多的时候每天能收到十余条。张小姐表示:“开发商适当地进行信息发布是可以理解的,但如果过于频繁,可能会适得其反,对楼盘自身形象不利。”
据了解,成本低,可较为精准地传递信息是开发商热衷发送售楼短信的主要原因。河西区某楼盘营销人员称,他们主要针对此前已在售楼处登记过的意向客户进行短信群发。每条短信的成本为5至7分钱,发1万条只要500多元。业内人士分析,开发商无从考证短信代理商具体发了多少条短信,发送率甚至可能不足五成,但这并不影响开发商对此类营销手段的追捧。
业内揭秘
现金流为负开发商慌了
对于楼市加快开盘步伐及加大促销现象,中惠熙元房地产销售策划部策划师张文鑫表示,11月和12月是楼市传统销售淡季,因此部分开发商选择借助“银十”人气提前开盘。“总的来说,大开发商一般会严格遵守开盘时间,出现超预期开盘主要是一些小开发商对于后市感到担忧,放价保量。”“实际上,价格肉搏战是开发商最不愿看到的。”纵横地产总经理张良表示,对开发商来讲,目前的危机在于资金流动性出了问题,销售量萎缩带来的销售压力很大。
截至目前,上市房企的三季报已悉数公布。尽管众多房企特别是龙头企业利润增幅明显,但与去年同期相比,不仅负债率大幅上升,经营性现金流量更是迅猛下滑233%。数据显示,前三季度主要开发商的负债率均有较大幅度上升。现金流方面,56家上市房企三季度经营性现金流量净值为-521.83亿元,去年同期为392.93亿元,有37家房企经营性现金流为负。其中,“招保万金”四大龙头的现金流同比下滑严重,前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元,保利地产更是达到-261.08亿元,而去年同期这四家公司的现金流均为正值。
分析机构指出,从开发商的角度来看,增加的利息额进一步加重了企业资金压力,金融环境的收紧使企业融资难以打开局面。唯有降价,规模房企才能避免损失。
专家观点
政策强压下房价将趋稳
对于部分楼盘提前开盘的现象,中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示:“去年年中开始开发商加大了拿地开发力度,按照建设周期,今年年底到明年年初市场供应会有明显增加。此外,部分开发商对于后市并不确定,确实出现了提前开盘现象,两项因素叠加造成10月开盘量超预期。”
蒋云峰认为,目前房价仍处在比较稳定阶段,不过短期内不排除波动可能。“长期来看,房地产市场受到国际国内各种因素影响,仍存在价格上涨压力。”蒋云峰表示,尽管央行上调了存贷款利率,收紧了货币流动性,但以美国为代表的很多国家都在释放流动性。“这势必会影响国内房地产市场价格,上升态势可能出现。”从国内情况看,CPI指数连续上涨,在加息背景下,物价上涨脚步也没有停止。“房价与通胀预期呈正相关,很多人希望借助买房保值,房价存在着来自方方面面的上涨压力。不过,我们可以看到政府调控楼市的决心,如果房价仍不能停止过快上涨,相信还会有新政策出台。在这些动态调整乃至强压下,未来房价应该能够趋于稳定。”