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法律模糊致使争议不断
究竟是什么原因让民众或者买房者的神经“变得非常脆弱”,有业内人士认为,症结在于相关法律规定的模糊性。
“房子这么大的事,70年以后怎么办都没个准确的说法,让人怎么能安心?”有购房者坦言。
王轶向《法制日报》记者透露,在物权法起草的过程中,曾就这个问题进行过多次讨论,但最终还是没有作出具体的规定。
“没有作出相应规定主要是出于以下几点考虑:首先,我国的住宅建设用地使用权期限为70年,而我国是1998年全面推行的城镇住房制度改革,因此期满后续期的问题一般应该是五六十年后的事情,因此并没有急于作出规定;其次,是否有偿需要考虑诸多配套制度,如是否开征房产税等都应纳入考量。当时没法在适当的语境下来考虑这个问题;最后,我们还考虑到我国不少地方政府的财政收入严重依赖土地财政,当时如果作出规定,很难保证是一个有利于民生的规定。”王轶说。
正是由于没有具体的规定,于是,在上海市的“新规”出台后,一场观点的“混战”就此展开。
经济学家马光远认为,“上海规定国有土地使用权期满后土地由出让人无偿收回,这意味着在土地资源日益衰竭的情况下,有关方面已经为未来如何挖掘土地潜力进行立法试点,这违背了物权法立法时搁置争议的基本原则”。
不过,对于上海的做法,支持者也不在少数,房地产业资深研究人士杨红旭就认为,“物权法阐述的意思,无非是住宅届满自动续期、非住宅另议、地上的房屋要看有无约定。这个约定是指土地出让合同,就是上海市正在尝试做的‘土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值’或‘出让人无偿收回’。所以,上海市正在做的事,并没有违法,反倒是想遵照物权法,让以后土地使用权届满后,更容易按现在的约定进行处理,否则只能是‘没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理’”。
“届时无偿收回土地所有权也并未违背物权法,因其只是规定住宅建设用地使用权期届满后自动续期,但并没说是‘无偿’自动续期。”张远索同属“支持派”阵营。
“上海市有关规定引起争议的原因就是,在土地出让期限截止时土地出让使用权如何处理问题上,政府公布的处理方式与民众期望的处理方式不一致。”张远索分析说。
张远索认为,客观来看,上海市政府的这次规定并没有与现在的相关土地法律相抵触。根据1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,国家对于个人使用土地有无偿收回的权力,并明确了各类用途的土地使用权出让最高年限。2007年的《中华人民共和国物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期届满后自动续期,但是并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
“也就是说届时是否无偿收回,并没有完全定论。因此上海市的规定并不能说与现行法律相抵触,充其量是给我们进一步细化相关土地法规带来现实推力。”张远索说。
70年后房子究竟怎么办
正是法律规定的不具体,也使得“70年之后房子怎么办”这个问题成为中国房地产业的“钱学森之问”。
一名地产中介告诉《法制日报》记者,在买卖二手房的过程中,除了相关费用外,购房者咨询最多的就是这个问题。
“尤其是一些房龄较长的二手房,很多人都会问,这房子已经有20年了,只剩50年产权,买到手之后会感觉非常吃亏。”上述地产中介说。
记者了解到,1990年国务院颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》是“居住用地最高年限为70年”的最早来源。
该条例规定,住宅用地,全国统一执行的土地使用年限为70年;商业、旅游、娱乐用地,全国统一执行的土地使用年限为40年;综合或者其他用地,全国统一执行的土地使用年限为50年。
除此以外,该条例还规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”
另据业内人士透露,2009年初曾流传的一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件,在全国国土管理系统“征求意见”,最受人们关注的住宅土地使用权到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原先表述的“无偿自动续期”。但此后再无下文。
有业内人士指出,从各种法律的渊源来看,人们对于房屋70年之后产权“自动续期”似乎形成了某种默认的共识,但这并不表明相关法律不需要进一步完善。
从目前的情况来看,房屋产权“70年大限”涉及了4部法律法规,相关规定可谓错综复杂。因此许多业内人士呼吁,土地管理法应尽早修改完成,并能对土地使用权到期后的去留、补偿问题做出明确规定,才是止住各类猜测的最好办法。
“这个问题确实可以通过其它法律来进行解决,比如可以通过土地管理法的修订来作出规定。”王轶说。
张远索也认为,可以从完善土地法入手。
“首先是就有关细节可以进一步细化和明确,其次是尽量延长同一土地政策的寿命。可以预见,我国地方政府主要以土地收入作为财政来源局面不改的情况下,土地相关法律的变动将成为常态。再次是对于土地相关法律的完善措施要尽快出台,因为有的地方,比如重庆商业用地最快将在2040年面临土地出让期满的问题,住宅将在2050年面对这一问题。”张远索说。