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商业项目按商业性质收取水电费,大多数未接入燃气,物业收费也不低;同时无法落户,小孩无法就近入学,因此生活和居住成本都稍微偏高。
一般来说,商住楼的水电费并不是按民用标准来计算,而是按较高的商业用水和商业用电来收费。同时很多商住项目均不能接入燃气,给生活带来了不便。而且商住楼普遍采用酒店服务式管理,因此物业费通常也偏高。北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋:由于它(商住楼)的物业管理的要求比住宅要高很多,所以它的物业费也比住宅要高一截,基本上是接近写字楼物业费的收费水平。中原地产华北区技术中心总经理张继峰它(商住楼)的持有成本是比较高的,因为作为商业物业来讲,它的水和电的成本相对来说要比住宅高1.5倍以上。
此外就是无法入户、无法就近上学。几乎所有的商住楼项目都会把周边的教育配套设施放进楼盘资料里面,作为宣传的说辞,笔者查阅了北京几个商住楼项目的资料,发现所有项目都会把周边配套设施全部列入进来,包括学校等,如北京丰台区某商住项目,在“项目配套”一栏中就写有北京师范学院附小、丰台十二中等学校等。但业内人士表示,可能无法享受到这些公共配套带来的好处,这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同,而且,一般商住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
须更注重租赁功能专家提醒说,购买商住项目用于过渡,需更加注重物业的租赁功能。
惠凯表示,购买商住项目,不能单纯按照住宅物业的模式来考察商住物业。就以往的价格走势来看,商住物业价格涨幅比住宅要小一些,因此购房者必须着重考察此类物业在租赁市场上的表现,以便在日后转让时,获取多的收益。
在专业人士看来,商住项目不同于住宅,其价值主要体现在租赁方面。以往,商住楼大多在城市核心区,地段优势极为明显,但记者统计发现,目前背景在售的商住项目往往都出了三环,部分甚至建在了四环之外,这就使得楼盘的投资回报率很低。就目前的市场行情而言,商住项目的市场需求远比住宅小,因此其在租赁市场的表现将直接决定其价值大小。如易于出租,并能够租出更高的价格,则说明其市场接受程度高,这也意味着该物业的保值增值功能更强。
在后续可能推出的房产税政策中,商住房的税收可能要先于普通住宅,税率也可能会高于普通住宅。
同时,酒店式公寓和商住楼因为公摊面积较大,得房率明显低于普通住宅,有的甚至仅有60%左右。这就意味着,房子的使用面积远远小于建筑面积。北京联达四方房地产经纪有限公司董事总经理杨少锋:包括电梯间、公共卫生间,包括大堂的要求比较高,所以普遍它的公摊是接近于写字楼的水平,比普通住宅多了不少,所以在这一点上,买商业类的项目可能在面积上可能受到一定的损失。
此外,还要提醒您的是,此前政府出台规定不允许新商住项目进行拆分散售,只能整栋出售,因此消费者在购房时,一定要问清产权归属,以免出现购买小产权房的隐患。(作者:甄爱军理财周刊)