北京新建住宅环比价格停涨

　　同比仍上涨4.9%；全国70大中城市中仅2个城市房价同比下降

　　全国70个大中城市中，3月份新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达到20个，比上月增加了6个，环比涨幅比上月缩小的城市有29个。国家统计局昨日发布3月70个大中城市房价数据还显示，从新建住宅价格看，北京环比持平，同比则上涨4.9%。

　　始于去年4月17日“国十条”的楼市调控届满一年。数据显示，一年来，北京共成交各类住宅27.8万套；环比调控前一年时间下降约四成。

　　成交价北京新建住宅环比停涨

　　46个城市同比涨幅回落，比上月增加了16个

　　从国家统计局发布的数据来看，新建住宅和上个月相比，70个大中城市环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。下降最多的赣州和岳阳，降幅达到0.9%。总体上，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个，环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。

　　其中，北京新建商品住宅价格停涨，数据显示与2月持平。其中，北京90平方米以下环比下降0.5%；144平方米以上新建商品住宅继2月份环比停涨后，3月份环比下降0.1%。

　　国家统计局表示，尽管同比上涨的城市仍然占到大多数，但是还是呈现出涨幅持续回落的总体趋势。

　　从同比看，和去年同期相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个；同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。

　　就北京而言，新建住宅上涨4.9%，涨幅同二月相比回落1.9个百分点。

　　与此同时，宏观调控政策对二手房的价格也产生影响。数据显示，3月北京二手住宅下降幅度为0.1%。其中，90平方米以下及90-144平方米的二手住宅环比均下降0.1%，144平方米以上的二手住宅环比下降0.2%。

　　成交量北京成交量一年降四成

　　去年4月17日以来京城成交住宅27.8万套；限购政策抑制投资

　　截至上周末，始于去年4月17日“国十条”的楼市调控届满一年。数据显示，一年来，北京共成交各类住宅27.8万套；环比调控前一年时间(2009年4月17日至2010年4月16日)的楼市成交量，下降约四成。

　　根据北京市房地产交易管理网数据统计，调控一年来，二手住宅成交量下跌的绝对值最大。2010年4月17日至2011年4月16日，全市二手住宅成交约18万套，环比调控前一年的28.3万套减少10.3万套，降幅为36.6%。现房住宅成交量下跌幅度最大，超过60%。期房住宅一年来成交约8.5万套，降幅为40.5%。

　　北京中原地产分析认为，去年4月底，北京在全国率先推出限购政策，抑制了部分投资投机需求，特别是今年2月份出台的升级版限购政策进一步强化了调控效果。一年来，信贷政策不断收紧，多次加息叠加在一起遏制了部分购房需求，存贷款准备金率的收紧也抑制了商业银行的放贷冲动。

　　-释疑

　　北京3月份房价到底降没有？

　　此前北京数据显示3月房价同比下降；专家称与国家统计局统计口径不同，但趋势一致

　　此前，北京市住建委发布数据称，3月份，北京新建商品住宅成交均价出现同比19个月以来首降，和国家统计局昨日发布的数据并不完全一致。

　　对此，北京房地产协会副秘书长陈志解释称，国家统计局发表的“新建商品住宅价格指数”，在统计口径和统计标准上均与日前发布的“新建普通住宅价格”有所不同。

　　国家统计局公布的指数，是一个住宅的全口径统计指数，既包括普通商品住宅，也包括别墅、高端住宅和高容积率、大户型住宅。而北京日前发布的“新建商品住宅价格”，主要是对新建普通住宅价格的统计，也包括保障房，所以两者在结果上会有所差异。但是，两者发布的价格一个是环比下降，一个是环比停涨，说明从趋势上看还是一致的，表明北京新房价格已经出现了下降态势。

　　-分析

　　“二季度房价预计出现拐点”

　　业内认为，5月前后现拐点，部分房企可能率先降价

　　针对房地产的最新数据，北京房地产协会副秘书长陈志认为，从目前来看，北京房价稳中有降的态势基本形成，但现在就评价调控效果为时尚早，还需要观察二季度的情况。从现有4月的情况看，交易量明显下降，入市的中低价楼盘增多，这也从侧面说明价格下降的趋势应该更加明显。

　　他认为，未来房价出现下降应该没有问题。但也不能忽略房地产对经济的拉动作用。为此，要寻求一种平衡关系，要让房价稳中有降，要惠及民生，还不能伤及经济。他表示，要让房价的情况跟老百姓的收入情况挂钩。

　　根据对一线城市新建商品住宅环比涨幅趋势研判，上海易居房地产研究院综合研究部判断，预计5月前后一线城市将迎来房价拐点，即新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌。该部部长杨红旭对记者表示，3月，一线城市新房价格涨幅回落的速度也最大，说明政策重点调控的地区，调控效果正在显现。

　　北京中原地产援引有关数据显示，2010年，84家上市房企经营性现金流量净额为-705.9亿元，同比大减1150亿元。北京中原地产认为，资金压力不平均，部分房企可能率先降价。

　　具体到北京，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，2009年以来，北京住宅用地超过50%供应集中在房山、大兴、通州等郊区县，这些区域很可能在最近开始出现明显降价。

　　争议

　　到目前为止还看不出来北京房地产市场会否出现拐点。

　　从以往看，政府对房地产市场调控的政策延续性不强，所以无法预估调控效果。同时，调控政策的执行力也不能说很强，未来房价走势不好预估。———经济学家马光远

　　“楼市调控进入质变关键期”

　　业内认为，面临量降到价降形势，楼市调控不宜放松

　　针对国家统计局公布的数据，链家地产首席分析师张月认为，宏观调控的效果开始逐渐显现，但是部分城市房价同比上涨幅度依然较高，无论调控力度还是市场预期都不宜在第二季度放松，房价依然有较大回调空间。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也表示，调控依然需要加强执行力度，目前来看大部分城市都出现了调控后的量降，但是成交价格依然处于连续两年上涨的惯性中，楼市调控已经到了量降到价降的关键质变时期。

　　争议

　　3月份一线城市楼市成交均价下滑是受结构性变化影响。限购政策抑制了中心城区的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，开发商无意推盘，即使有成交也是一些尾货。而郊区房则趁势推盘，由于价格较低成交量放大，导致整体均价下滑。实际上，并没有出现实质性的降价，只是结构性降价。

　　———北京大学公共经济研究中心研究员韩世同

　　70大中城市房价涨幅继续回落

　　房价“拐点”或临近

　　楼市调控效果正在显现，3月全国房价涨幅继续回落。18日，国家统计局公布的数据显示，70个大中城市中，3月房价环比下降的有12个，持平的有8个，环比涨幅缩小的有29个。此时，距国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已整整一年。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍呈现上升态势，但涨幅持续缩小。随着调控持续发力，房价涨幅有望持续回落。专家同时指出，目前楼市仍处于博弈之中，尽管大规模降价的局面尚未出现，但部分城市房价有可能率先下跌；5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数很可能首次下跌，即“拐点”出现。

　　判断

　　房价“拐点”或临近

　　在房价环比涨幅出现回落趋势的同时，房价同比涨幅也出现回落的迹象。统计显示，与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

　　在环比价格涨幅持平和回落的20个城市里，北京、深圳、杭州等一线城市位列其中“这是‘新国八条’之后政策效应的显现。”中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说，影响未来市场走势的两个重要变量分别是调控政策执行的力度和时间因素。他进一步预测，在调控政策依旧从紧从严的情况下，随着时间的推移，政策效应的显现将更明显，房价环比下降的城市还会增加。

　　中原集团研究董事程澐表示，上述数据表明房价向下的趋势开始出现，未来一段时间内，随着连续成交量萎缩，价格下调的趋势还会加强。具体来看，在新建商品住宅方面，价格实质性的松动还没有完全出现，未来随着区域性的供应增加，这种情况将有所改变。

　　程澐告诉记者，中原集团监测的北京、上海、广州、深圳、天津等五大重点城市的二手房房价松动的迹象已经开始比较明显，其中的一个表现是从各地挂牌房源叫价情况来看，下调价格房源的比例开始增加“这表明卖房业主的心态已经发生变化，不再像此前那么强硬了”。

　　数据显示，与上月相比，3月70个大中城市中，二手住宅环比价格下降的有16个城市，持平的有10个城市。而与去年同月相比，同比价格下降的有5个城市，涨幅回落的有45个城市，比上月增加了23个。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月分析说，从数据整体来看，新建商品住宅价格和二手住宅价格，环比下降或者持平的城市数都在增加，并且二者价格同比涨幅回落的城市数目占比都超过了6成，这说明调控效果正在逐步显现。她表示，考虑到一线城市二手房市场历史发展更为迅速，需求人群对降价期许更强，房价水平更高等特点，预计4月或者5月份，一线城市的价格指数将继续引领回落趋势。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，70个大中城市新建商品住宅价格整体仍然呈现出上升态势，但上涨幅度持续缩小。他预计，快则4月，最可能是5月，最迟不会超过6月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数将出现首次下跌，也即房价出现“拐点”。

　　杨红旭认为，当前中央政策力度已够，只要能较好的督促地方加快落实，房价出现持续几个月的回落基本成定局。

　　现状

　　博弈气氛浓厚

　　在房价涨幅趋缓的同时，记者发现，楼市博弈气氛依然浓厚，一方面，商品房成交仍处于低迷状态，另一方面，新盘打折促销的仍属少数，“降价潮”尚未出现。

　　中国指数研究院统计显示，一季度，全国商品房销售面积为17643万平方米，同比增长14.9%；销售额为10152亿元，同比增长27.3%；增幅较2010年同期分别下降20.9个百分点和30.4个百分点。

　　另据中原监测的数据显示，上周9大城市新建住宅成交面积为94.14万平方米，与前五周的均值相比下降13%，与去年同期相比下降62%。分城市看，上海表现最好，上周成交量约为去年同期的6成，而政策最为严厉的北京表现最差，上周成交量不足去年同期的3成。

　　与此同时，各主要城市二手住宅的成交面积上周也依然处于历史低位。中原监测的5大城市中，北京受严厉限购政策之影响，上周成交环比继续下滑12%，仅为去年同期的2成；上海、天津、深圳上周成交量较前4周的周平均水平持平或略增，分别恢复至去年同期水平的4成至6成；广州表现最佳，上周成交较前4周均值增加44%，已恢复至去年同期水平的9成。

　　虽然成交低迷，但并未出现大规模降价的行为。中原集团研究中心高级经理刘渊表示，从各地市场目前表现情况看，新盘打折促销的仍属少数，大规模降价行为尚未出现。他预计，下一阶段各地住宅市场供求双方仍将处于僵持状态，房价短时期内大幅度调整的可能性较小。

　　然而值得注意的是，3月一线城市市场房价出现明显的结构性下跌态势。据中原地产调查数据显示，北京、广州、深圳3城市房价环比下降分别为26%、17%和6%。

　　刘渊认为，未来在一些受调控程度较深的城市，市场可能出现比较集中的打折促销现象。诸如上海、重庆、北京、杭州等城市，由于3月期间上述城市成交业绩较差，这些城市未来有率先出现价格松动的可能。

　　德佑地产研究主任陆骑麟表示，在限购令的作用下，高端楼盘入市后也难以避免“有价无市”的局面，无法带动成交量的上涨。从最近两周上海低端楼盘主导成交榜的情况来看，刚性需求者是目前楼市的成交主力，但目前房价的松动程度显然还难以达到他们的预期，低端楼盘的供应也处于相对不足的状态，所以目前楼市的僵局还将延续。

　　陈国强认为，僵局是否维持一方面取决于企业对未来市场的预期，另一方面也与其自身的资金状况密切相关。如果资金链尚未面临危机状况，尽管它们对未来市场的预期趋于谨慎，也不会率先调整价格。

　　不过，陈国强同时表示，对于开发商来说，如果对目前市场有较清醒判断的话，还应采取更加积极主动的策略，在价格上做一些调整将是打破僵局的一个比较现实的选择。

　　业内人士表示，目前部分上市房企的财务状况相对较好，一般而言还可以维持半年左右时间，但对于绝大多数的中小房企而言，资金压力十分巨大，对于这部分企业而言降价促销回笼资金只是时间问题，这也很可能会成为打破目前僵局的突破口。

　　预期

　　调控可能升级

　　最近一段时间内，政策部门频频透露出的信号进一步强化了政策紧缩预期。分析人士普遍认为，在央行再次上调存款准备金率等一系列调控政策之下，市场各方应充分认识到调控力度不会放松，甚至有可能再度升级。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥17日在无锡表示，房价合不合理，最有权利评价的是当地居民。对于已公布房地产调控目标、尚未听取社会意见的地方，需要抓紧听取群众意见，完善调控目标。他同时指出，当前坚决贯彻国务院的调控政策，要坚决遏制不合理的住房需求，使市场价格符合真正的供求关系。要在增加土地供应、进而增加住房供应的基础上，全面准确落实相关调控政策。

　　事实上，今年以来，为强化落实房地产市场调控各项政策，国办再次下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，调控政策高压从紧，财政、金融、土地政策密集出台。

　　从4月上旬开始，国务院派出8个督察组，对16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议更是强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效，坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

　　“从中央最近的表态可以明显地看到这样的一个趋势，即对房地产调控应该不会放松。”程澐说，不仅如此，继多城市传出银行暂停个人房贷业务之后，央行于4月17日再次宣布上调银行存款准备金率至20 .5%的历史高位。信贷的再度收紧，将对目前以刚需为主的住宅市场影响显著，“而这与上述中央的表态都是密切相关的。”

　　“现在调控的重心还在于如何更好地执行和落实前期调控政策，这是最关键的。”陈国强说。

　　另据此前消息，上述国务院督察工作将在4月20日左右结束，相关督察报告汇总后将上报国务院。有媒体新近援引消息人士的话称，根据督察情况，中央很有可能尽快开始新一轮政策调整，调整可能围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面展开，甚至不排除对房价进行直接干预。