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本版摄影本报记者刘乃文 王津
自2006年滨海新区纳入国家发展战略以来,天津城市建设及房地产开发建设都快速进入了更高层次,其重要标志之一就是城市综合体的大量出现。随着天津国际化城市建设规划布局战略的实施,以及大批国内外品牌企业的进入,目前,本市新面市和新开工的房地产项目综合体已占六成以上,包括独家开发的市区“城中城”类综合体,以及边缘区域独家或多家企业合作开发的各类大型综合项目,同时土地供应也全面趋向综合用地。可以说天津已进入“综合体”开发时代。
业内人士认为,综合体因城市多核发展应运而生,同时,在城市化发展中扮演了非常重要的角色,引领了城市化建设。
提升城市功能
天津新城市定位带动了城市建设持续快速发展,促进了大批多功能国际化综合体建设,同时,这些综合体建设又成为提升城市功能的重要因素和标志。
业内分析人士认为,综合体给城市带来的变化主要有两个层面。第一个层面是对城市发展具有推动及标志作用。正是因为有不同的综合体的出现,特别是在CBD区域及交通枢纽区域综合体的建设,才使城市CBD得以成立,才能形成了城市繁华商圈和新兴就业居住区。同时,综合体能够把城市现代化的程度集中体现出来,有足够的商务空间和商务功能,各类商务、商贸公司才能到这里来做生意。
另一个层面,综合体的增多使城市居民休闲购物更方便、更丰富。实际上任何一个综合体都少不了购物的概念,包括商业配套,小一点的至少有餐饮配置,大型综合体往往包括体验式购物中心等。这些分布在各区的综合体,就可以解决区域内居民就近休闲购物需求,起到了补充和丰富区域功能的作用。
“综合体开发建设比单纯的住宅及商业地产投资开发和管理运营有更高要求,这也是‘综合体’的大量出现能够代表一个区域房地产乃至经济良好发展的原因所在。”业内人士认为。
如近年来将投入使用及建设中的天津环球金融中心、仁恒海河广场、大都会、都会轩、大悦城等城市综合体,其中新一代高端商务、商业设施体现了国际化高品质标准,将带动天津城市功能全面完善、升级,同时,一批位于滨海新区的国际化商务综合体也将使天津城市商务功能更具现代城市风范。
加速城市化进程
世界各国大城市发展表明,当一个城市发展到一定程度,必然会不断地衍生出更多区域更多分中心,分散城市中心的压力,也满足城市不断扩大的步伐。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌等专家建议,区域发展应突出三个新:新时期、新城市、新家园。在新城规划以及房地产规划中,不能一味地采用城市圈的模式,应该是包饺子,建立多个有联系的新的城市中心,用地铁、轻轨、城际交通等来连线。
专业人士也认为,多中心发展是新城市扩展趋势,而其中综合体是“多中心”发展的主题,综合体本身具有的功能复合性和“城中城”特征,使得以其为中心能形成一定规模的居住生活圈。多个综合体的建设能够实现“集中的分散”的城市布局,有利于突破“单中心”的城市发展模式。
据介绍,今年面市的标志性城市综合体项目,在有侧重的基础上,其他载体功能又有所突破,综合品质更高。如位于和平区侧重居住功能的大都会综合体项目,其项目中包含了5种以上业态功能,同时突出了都市中的居住景观设计。以居住为主的国耀上河城等综合体,住宅中更加突出“生态、环保、节能、自然、宜居、和谐”的低碳社区环境。而以家居商业见长的红星国际综合体项目中,大型家居高档MALL和百货MALL,以及高品质水景居住区将为面向都市白领和精英人士的公寓提供国际化居家生活。
另外,过去人们印象中的综合体主要是在CBD区,因为如果在居民区里搞个综合体那肯定没有市场。现在随着城市外围新功能核心区的建设,新兴地段综合体开发也“应需而生”。与二三十年前“先生产后生活”的开发理念不同,现在新功能区的开发建设,要求产业与生活配套同步,因此出现了更多以商务、商业为主的综合体。
代表城市发展方向
随着天津“一主两副,双港双城”城市规划的落实,天津经济发展和城市布局进入了从单一城市核心快速向多中心、多功能、国际化城市新格局转变。从经济方向看,综合体建设标志了新区开发的方向,同时对一个新的区域未来发展有举足轻重的作用。
专业人士认为,在新兴核心区开发项目综合体是领头羊,一是多数综合体都定位于标志性项目,对区域发展定位至关重要,二是因为综合体开发可以同时提供就业及居住场所,活跃人气儿,加快区域整体发展。如率先进入空港经济的远洋新干线综合体项目代表了空港区域的产业就业及居住发展方向。
在市区,招商·钻石山综合体建设,进一步提升了奥体中心城市核心区域定位。中信城市广场综合体作为海河开发节点工程的重点项目成为该区域经济发展的重要标志。以国耀·上河城为代表的住宅综合体也以高起点、高品质的地标建筑群形象,成为北部区域腾飞发展的重要标志。
最典型综合体
海航·YOHO湾
海航·YOHO湾区别于传统的城市核心的商务综合体,是集居住、创意办公、休闲购物、娱乐餐饮、旅游下榻为一体的复合功能时尚综合建筑集群。海航·YOHO湾主题定位“青年创意家园”酒店:35%~45%酒店式公寓,定位为适于年轻人居住的精装小户型及空间灵活的LOFT产品;20%~25%商业,定位为情景体验式商业街形式。
红星国际
位于海河东津滨大道起点。总规模90万平方米。首创天津双MALL规划模式,家居MALL红星美凯龙未来将有近千家国内国际一线建筑品牌入驻,百货SHOPPING MALL将形成大规模的购物中心。项目为海河东板块内唯一具有众多业态模式的综合体建筑。住宅项目涵盖了高层与洋房建筑、五星级酒店、精装公寓等。
天津大都会
位于和平区荣业大街与福安大街口的天津大都会地处天津市城市核心,总建筑面积86万平米,是涵盖住宅、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。
国耀·上河城
位于北辰区北运河之畔,规划40万平米高尚居住社区,将带动天津北部居住水平的提升;3万平米特色商业中心将以服务社区及周边人群为基础,兼顾精品商业对区域商业水平的拉动。
熙汇广场
熙汇广场是立足于南开西部的大型城市综合体,项目总建筑面积60万平米,融合熙悦汇购物中心、红星美凯龙南开旗舰店、国际星级酒店、熙和精装公寓、智能写字楼宇等多种现代商业元素,打造天津西部便利繁华的商业新中心。
港基中心
港基中心位于天钢柳林副中心,天津大道旁,距外环500米。该项目规划建筑面积7万平方米,容积率3.7,项目分两期建设,一期即将入住,二期主体全面竣工。目前在售精装公寓和写字楼,精装公寓主推40m2、55m2、100m2等户型,写字楼38-750m2户型灵活多变。
豪布斯卡
城市综合体又被称做“豪布斯卡”,即H:Hotel(酒店)、O:Office(写字楼)、P:Parking(花园、停车场)、S:Shoppingmall(商业)、C:Convention(会议会展)、A:Apartment(公寓)的首字母连写。以上各项相互组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互推动的互动关系,形成了一个多功能、高效率、功能复杂而又统一的建筑群落。