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资料图片
通讯员 侯荣康 吴艳燕 本报记者 袁玮
近年来,一些围绕商品住宅小区业主委员会的话题,因为事关大多数居民的切身利益,引起社会广泛关注。尽管有《物权法》《物业管理条例》等法律“撑腰”,但涉及业委会的各种争议,仍然层出不穷。
在社区自治管理中,业主委员会角色有些微妙,有被看成“当家”的,有被看成“管家”的,还有被看成“败家”的。而作为一方当事人,业委会在法院打官司也是司空见惯,下面让我们来解读几则徐汇区法院的近期判例,看看业委会究竟扮演着一个怎样的角色。
案由1
业主拒缴物业费
因为看多了业主与物业公司的恩恩怨怨,麦克花园的业主们在原物业公司撤离小区后,通过业主大会决定由业委会自行管理小区。满以为这样总可以摆脱烦恼了,哪知“自己人”当“管家”还是惹出了麻烦。业主张先生对业委会的维修、收费资格产生质疑,拒绝缴纳物业管理费。无奈之下,业委会只得打官司将业主张先生告上法庭。
审理中,原告麦克花园业委会诉称,麦克花园全体业主表决通过,决定对小区物业自主管理。张先生自2007年1月起未支付物业服务费及地面停车费,业委会请求判决被告支付物业管理费等2000元。被告张先生辩称,自己没有支付物业管理费和停车费是事实,但问题在于有没有必要付费及付给谁。原告没有营业执照、资质证书、发票、企业代码证,对业主的物业无权维修,更无权收费。被告愿意在解决了房屋维修等问题及原告取得收费资格后,再支付相应的费用。
法院认为,相关证据显示,原告自2007年1月1日起对麦克花园物业实行自主管理,业主也接受原告的管理和服务,故原告有权向被告收取相应的物业服务费及停车费。至于被告提出的房屋维修等问题,因不属本案处理的法律关系,可另行与原告协商或起诉。
案由2
擅自签约侵权益
漕华公司是沪上知名的华尔兹花园开发商,俞先生等是入住华尔兹花园十多年的业主。2009年9月12日,甲方漕华公司与乙方华尔兹花园业委会签署了《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》各一份。《协议书》载明:甲方同意将其拥有的小区综合楼第7层产权无偿赠与全体业主,所有该7层物业范围及设施均以现状交付。乙方同意接受甲方赠与。甲方拥有的1-6层物业,经合法手续转移给第三方,必须将本协议作为转让条件由第三方执行。《产权交接备忘录》明确:上述第7层房屋用途登记为物业服务用房,乙方知晓该房屋存在租赁合同。《谅解备忘录》补充说明:华尔兹花园开发销售时,该综合楼及所在宗地是作为华尔兹花园的一部分进行总体规划建设的,包括停车位也是整体规划的,双方明确各自的地面停车位使用范围。
《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》一公布,小区业主顿时哗然。受其他业主之托,俞先生提起诉讼,将华尔兹花园业委会与漕华公司列为共同被告,请求法院撤销两被告所达成的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。
俞先生的理由是,华尔兹综合楼所占土地的性质为小区配套公建用地。根据规定,公建设施的产权应归华尔兹花园全体业主共有。开发商与小区业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》《谅解备忘录》,不仅涉及到该房屋的产权确认、产权处置等事宜,还涉及到小区侧门及岗亭的规划设置以及车位的分配等事宜,均属于涉及业主共同利益的重大事项,应由业主共同决定和经业主大会讨论表决,而业主大会从未将上述权利授予业主委员会行使。华尔兹花园业委会作为业主大会的执行机构,未能依法履行其职责,在未经业主大会讨论和决定的情况下,擅自决定与漕华公司签订这3份文件,违反有关法律,侵害全体业主利益。
法院认为,依据相关规定,原告作为业主,对小区的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。华尔兹花园小区《业主大会议事规则》规定,涉及物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、决定业主共同利益的重大事项等属于业主大会的议事内容。华尔兹花园业委会与漕华公司签订的《协议书》、《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》,均涉及小区共同和共有管理权利部分的事项,然而两被告没有证据证明在签约前,提请业主大会进行过讨论和表决,剥夺了业主的知情权和表决权,程序上存在严重瑕疵,侵害了包括原告在内的小区业主的合法权益。漕华公司内部股权变更事宜不能对抗第三方。华尔兹花园业委会经合法传唤,未到庭应诉,视为放弃诉讼权利。依照《物权法》的相关规定,法院判决撤销漕华公司与华尔兹花园业委会签订的《协议书》《产权交接备忘录》和《谅解备忘录》。
案由3
业委会改聘物业
邱先生于2001年购买了一套位于襄阳南路的金环大厦房产。去年4月,现任业委会启动物业管理换聘程序,新选聘了一家物业管理公司。邱先生等一些业主对业委会的做法并不认同,于是由邱先生出面,将金环大厦业委会告上法庭,请求撤销金环大厦业委会作出的选聘新物业管理公司的业主大会决议。
庭审中,邱先生诉称,金环大厦此前由一家港资公司提供物业管理服务。小区业委会换届后,现任业委会将原物业公司赶走,在未经召开业主大会的情况下,擅自找其他物业公司承包小区的物业管理。原告提出异议后,于去年4月下旬看到一份选聘新的物业管理公司的业主大会公告。这份公告落款日期为2010年4月16日,此前他并没有看到召开业主大会选聘物业公司的公告,也未收到表决票。被告的行为违反法律规定,严重侵害原告权益。
被告业委会辩称,选聘物业公司的工作按照正规程序进行。业委会在之前向全体业主发出了表决票,超过三分之二的业主同意选聘新的物业管理公司。因为特殊原因,业委会无法直接向原告发放表决票,所以通过挂号信的方式将表决票邮寄给原告家人。统计表决时,居委会、街道房地办等单位的工作人员都在场见证。
经查,为选聘新的物业服务公司事宜,被告于去年4月初向业主发放表决票时载明:请业主在2010年4月16日前将表决票投至投票箱内,逾期未投视为同意。金环大厦共有在册业主82户,被告发放表决票73张,回收68张,其中同意票67张。被告遂于2010年4月16日张贴公告,告知表决结果。
法院认为,原告未能提供确实而充分的证据,证明上述决议对其合法权益造成实质性侵害。因此,原告的主张缺乏事实依据。根据《物业管理条例》相关规定,业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。因此,被告虽未以集体讨论的形式召开业主大会会议,但已通过向业主发放表决票的方式征求意见,其程序符合相关规定,并无不当。即便业主大会、业主委员会作出的决定违反了法律、法规,也应由物业所在地的相关行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定,而并非直接由业主来主张或行使撤销权。因此判决驳回原告的诉讼请求。