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天津北方网讯:两年前,李某与某房地产开发商签订《商品房买卖合同》,购买该公司某楼盘商品房一套和附属花园,总价为185万元。随后,李某向开发商支付了首期房款60余万元,并约定剩余房款办理银行按揭,开发商于第二年5月31日交付房屋等。随后,房价呈不断上涨趋势,李某喜上眉梢。不料,同年7月10日,开发商以200万元的价格又将该房卖给了侯某。侯某按约交付了首期购房款,余款也按约办理了银行按揭手续,合同在房地产管理部门办理了预告登记手续。到去年6月,李某才震惊地从开发商嘴里得知了这个事实,于是他愤而将对方告上法庭。
击水律师事务所吴凤颖律师两份合同都是合法的
首先我们要弄清楚什么叫预告登记,它是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。李某虽然未办理预告登记手续,但他已履行了交付首期房款的义务,所以签订的合同是有效的,双方应当依约继续履行合同约定的权利义务;开发商对侯某隐瞒向李某出售房屋的事实,再次出售该房屋,虽然具有欺诈性,但侯某在签订合同时并不知晓该房屋已出售给李某,现在他要继续履行合同也是合法的,所以侯某和开发商签订的合同也是有效的。
李某与开发商的合同成立在先,且李某已履行了与合同相对应的主要义务。侯某与开发商的合同虽已办理了登记备案手续,但物权的归属并未发生实质性的变化,该登记备案不能对抗已合法成立在先的债权。因此,李某的合同应该受到法律保护,而侯某与开发商的合同不能履行而产生的法律责任应当另案处理。
在此提醒广大购房者,选择房子的时候,别只考虑户型、价格和地段等因素,同时应考虑开发商这个重要的因素,应当选择那些资信良好的开发商开发的房屋,减少购房风险。
红桥区法院研究室主任南宝龙开发商属严重违反诚信
一物数卖的现象,根据债权的平等性和相容性,出卖人与数个买受人订立的数份买卖合同均可有效,除非出卖人与新的买受人恶意串通。侯某与开发商订立的买卖合同在房地产管理部门办理了预告登记,打破了债权的平等性,侯某的买卖合同优先履行。但这显然对李某不利,其无法使自己订立的买卖合同继续履行。最稳妥的办法是依照最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确立的惩罚性规则解除合同并追究开发商严重违反诚信的违约行为,挽回自己的损失。当然,本案也并不能完全排除李某与开发商订立的买卖合同继续履行的可能。假设开发商因房价上涨产生投机的动机,与侯某串通订立买卖合同并办理预告登记,此时李某可依照《合同法》有关确认合同无效的条款,请求确认侯某与开发商订立的买卖合同无效。合同被确认无效后,根据物权效力(或债权优先效力)的原则,预告登记也就失去效力,此时李某就扫除了要求开发商继续履行与其订立的买卖合同的法律障碍。