-法官说法

　　联排别墅，房产商规避政策，一房四证！买家签下购房合同，却遇房贷新政，无法取得贷款引发退房潮。是买家违约，还是房产商过错？

　　南海法院判决认为，被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”的形式进行销售行为明显不当；且在合同中约定的贷款条款明显不符合在合同签订前国家对住房贷款的相关强制性规定，双方约定的四套房屋(贷款)付款条款并无实际履行可能，合同目的无法实现。

　　主审法官招伟妍逐一点评了开发商惯用的三大伎俩，并详细解释了导致开发商败诉的过错行为。

　　伎俩一：偷换概念搞“拼接”

　　招伟妍在案件审理中发现，在以某房地产开发公司为被告向南海法院提起诉讼的多宗案件中，被告房地产公司均以“叠加别墅”、“联排别墅”形式分别向多人同时销售该楼盘相连的四套房屋。

　　对此，国土资源部于2003年9月曾发文停止别墅类土地供应。其后，国务院也多次发文继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应；并明确自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。本案被告将建筑面积90平方米以下中小套型住房以上下、左右相邻四套房屋相连作一套“别墅”进行销售的行为明显不当。

　　伎俩二：优惠贷款引上钩

　　本案被告为吸引顾客，提供灵活优惠的贷款条件，违背了国家相关信贷政策规定，导致合同履行不能。

　　2007年9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发文，要求各金融机构严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

　　2010年1月7日，国务院办公厅发文，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于40%。曾先生、林女士分别与被告同时签订四份合同买卖四套房屋，同时办理四套住房贷款首付款比例能否符合金融机构贷款风险管理要求，获取相应的购房贷款存在不确定性。

　　2010年4月17日，国务院发文，要求各地坚决抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。在此情况下双方约定的四套房屋(贷款)付款条款已无实际履行可能。

　　伎俩三：保底条款加重买方责任

　　被告作为房地产开发企业及合同拟定者，对土地供应类型限制、高档住房控制、住房贷款条件要求、政策调控变化比一般购房人具有更高的认知，在上述严格控制大套型住房及住房贷款政策下，以“别墅”形式向同一购房人同时销售四套房屋，并约定以按揭贷款方式分别支付各套房屋超过58%以上的购房款。在未能确定付款条款能否实际履行情况下再补充约定，要求原告未获按揭贷款的一次性支付剩余房款，明显加重对方的责任，被告以此认为原告违约的主张法院不予采纳。因此双方约定付款条款事实上无法履行，故原告曾先生请求解除合同、返还已支付款项的主张法院予以支持。

　　招伟妍同时指出，原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽到合理谨慎注意义务，对己方将享有的权利及承担的义务作充分认识了解，对买卖标的状况、自身履行能力等各方面作综合考虑而签订合同。该注意义务并不因双方认知能力高低、对相关政策法规掌握熟悉程度不同得以免除。自身条件是否符合按揭贷款要求、是否能依约支付购房款是原告作为义务履行方首先应关注考虑的因素，原告分别与被告签订四份认购书及房屋买卖合同，清楚了解其购买的为四套房屋，致合同条款无法实际履行，亦存在一定过错。