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-销售:错开推货,蓄客量多于货量
高力国际助理董事陈厚桥分析,下半年广州写字楼一手供应量有所减少,全市好的项目就那么几个,推货节奏掌握在开发商手里,预计写字楼价格将会进一步上涨,尤其是一些地理位置好的物业,在今年第四季度到明年年初,上涨空间还有10%-15%。
四季度,进军商业地产的开发商或会延续有意错开时间的推盘战术。如保利地产在广州有保利中辰广场、保利克洛维等几个商业项目推出,要么位处新中轴线,要么位处中央商务区,产品户型间隔比较灵活,百余平方米的面积,总价不高,适合投资者买入。但开发商并不想卖得太快,而是根据市场反应,再决定推货的数量和节点。比如前两个月热销的保利克洛维,过两个月卖一栋单位,推出300套产品,但认筹者多达千余人,留有余地,将买家顺势引导到下一期产品。
戴德梁行监测的数据显示,四季度一手写字楼的供应量不会多,特别是甲级写字楼的货量不多。中原地产分析认为,商用物业不受限购、限贷政策限制,加上短期内不太可能出现其他对商用物业成交施压的政策,以珠江新城为中心的优质写字楼一手成交均价已接近2.5万元/平方米的水平,天河北也往2万元/平方米靠拢。就供求关系而言,下半年市场对商用物业的成交需求依然上涨,供不应求的供需关系下,商用物业成交价格会有所上升。
-租赁:灵活调整定位,保持出租率
根据高力国际预测,四季度将有4-5个大型购物中心进驻广州,为广州零售市场提供近40万平方米的新增供应。陈厚桥表示,近几个月广州商用物业的空置率一直在下降,主要是因为中小企业的需求旺盛。虽然四季度的供应加大,租金有一定的压力,但开发商在商用物业的出租定位上,将继续保持灵活的政策以应对市场变化。
比如有一些项目,包括天河区的太古汇等,开始只想做高端,但看市场不是太理想,便会主动调整定位,改为将中高端商户也纳入目标客户,这样就可以有效地控制空置率。戴德梁行商业部助理董事伍林指出,四季度开发商“随行就市”的特征更为明显,比如为了吸引大品牌,会牺牲一些租金,把人气带起来,对于一些流失的商户,则会快速调整引进新商户,“这些,消费者都不会感受得到”。
(赵亚洲)
赵亚洲