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土地市场寒潮袭来
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北京房屋中介现倒闭潮
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广为关注的商品房价格,近一个月来开始松动。一些城市商品房销售出现量跌价滞甚至量价齐跌现象,关于房地产开发商转产、出售的消息也陆续传出。这些现象似乎意味着,房地产业发展开始陷入困局。已有的调控政策措施还会持续吗?回答应当是肯定的。
目前,房地产业面临的最突出问题是部分城市成交量萎缩,开发商资金链吃紧。浙江楼市具有风向标意义的房产商绿城集团被传“破产”,上海一些楼盘降价引发利益纠纷,北京一些楼盘开始打折促销,大型房产中介出现一定规模的“关店”现象,一些房地产开发商转战矿产开发……从这些现象来看,房地产业本身、上下游产业以及利益相关方似乎都受到了不小冲击。
楼市出现这些现象,自然与宏观调控有关。最直白地说,是被称为“史上力度最大”的调控措施终于见到明显效果了。从去年4月中旬起,政府调控措施几番加力,原因主要是一些城市上涨过快的房价牛劲十足,边调控边上涨,调控政策措施几次陷入“空调”危境。现在,调控终于见到明显效果了,但还只是在个别一线城市,而更多的地方还没有动静。这种情况下,如果停止调控,就会功亏一篑。
政府对房地产市场实行的调控,不是针对房地产开发和合理消费,而是要抑制投机投资行为。不少城市商品房存量连年上升,许多高价位楼盘售罄几年却仍有大量房子维持毛坯。诸多现象都说明,投机投资行为推高房价是不争的事实。从根本上来说,正是过热的楼市投机投资行为抑制了居民自住自用需求,透支了房地产开发的利润,才导致楼市出现了目前的现象。
房地产业的健康持续发展,需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力,不能说房地产业发展是健康的。当前,房地产调控正处于关键时期,坚持调控不能动摇。只有房价回归到合理水平,楼市存在的问题才能真正解决。另一方面,应加快推进保障性住房建设,针对房地产业本身和上下游产业面临的问题及时采取措施,减少不良影响。
上海有关部门:
“房闹属市场行为
我们不会干涉”
近期,北京、上海、杭州等地一些新房源实行较大幅度降价销售,引起部分已购房业主的不满,后者要求给予补偿甚至“退房”。各地由于价格因素引发的退房案例也有增多趋势。
“早期业主利益显然遭受了损失,但是业主的损失与开发商降价的行为之间是否具有民法上所说的因果关系,是值得商榷的。”复旦大学法学院的段厚省教授解释,从法律依据上,业主在与开发商签订书面的且经法定程序备案的购房合同时,双方都应当被推定为“理性人”,有着预测并承担商业风险的能力,这个风险就包括房屋价格或者交换价值下降的风险。
记者致电上海市嘉定区房屋和土地管理局,得到了同样的答案,其科室工作人员表示:“开发商的降价属于商业行为,只有当其房价上涨超过20%时,我们才会加以限制,而对下降的限制还没有接到上级相关规定的通知,所以目前调查认为,嘉定的这两个楼盘没有违规操作,市场行为,我们不会干涉。”
谁该为降价埋单?
对于“业主围攻降价楼盘”事件,舆论一反常态,一边倒的支持开发商。部分网友认为业主抗议楼盘降价毫无道理,不仅违背契约精神,还涉嫌违法。
尽管业主“包围”售楼处不是理性行为,缺乏契约精神,但业内人士也认为,围攻事件不完全是业主们的错,开发商仍需反思。广州日报评论认为,一方面是由于监管部门没有尽到稳定房价的责任,房价大起大落造成降价风波;另一方面,某些开发商在销售过程中不负责任,私下承诺或保证房价不跌。
该报指出,在楼市泡沫威胁宏观经济安全、影响公民居住权益实现的大背景下,房价需要下降到一个合理的价位。但如果各种降价风波愈演愈烈,出于社会稳定的考虑,不排除宏观调控力度可能有所减弱。无疑,如何权衡房价下降的利与弊,准确地说,如何消除房价下降的副作用,对监管部门而言是一种考验。
评论认为,在市场经济和宏观调控的背景下,房价下降是大势所趋,上海等多处楼盘降价引发前期购房者不满只是开始,让开发商单独承担房价下降的“余震”,实在是说不过去。政府部门应该根据法律规定加以制止类似围攻事件的发生。同时,消费者要有投资的风险意识,而不是以非理性的手段托底。
警惕“退房潮”
要挟调控“松绑”
当下,退房行为给市场带来的示范效应值得高度关注,因为这让部分扛不住调控并酝酿降价的开发商颇为尴尬。有房企高管就对媒体表示,“在目前的行情下,房企更加注重现金流,不降价肯定卖不动;但一想到降价后可能引发纠纷,我们也是不得不慎重。”开发商的这种“困扰”,无疑会对楼市调控产生直接干扰、影响。更需警惕的是,要防止“退房潮”成为要挟调控政策放宽的幌子,令刚刚出现房价松动曙光的调控效果毁于一旦。
这种担忧绝非杞人忧天。目前楼市调控正处于敏感期,力量博弈进入白热化。尤其是,调控对地方土地财政和房地产税收的巨大冲击使得地方政府存在冲破“紧箍咒”的冲动,不排除一些城市从地方政府利益出发,放宽此前所出台的调控政策,最近发生的“佛山放宽限购朝令夕改”和二三线城市限购应者寥寥就是例证。
土地市场寒潮袭来
或成就楼市“拐点”
近日,在全国房价下降的呼声中,与楼市紧密相关的土地市场愈发趋冷。不少一线城市土地拍卖出现大量地块被延期、底价成交甚至流拍现象。这一类似2008年金融危机下的局面,能否成就楼市“拐点”?记者对此进行了调查。
房地产市场的“银十”季节,底价成交成了许多城市土地拍卖的主旋律。10月31日冷静收场的武汉市第12次土地拍卖会是该市10月份唯一的一场土地拍卖会,12宗土地中,10宗以底价成交,仅2宗进入竞拍,但溢价率都很低。
大量地块延期已成为许多城市土地市场的“常态”。在南京、上海、北京、广州等一线城市表现较为突出。
与此同时,开发商囊中羞涩,拿地初现谨慎姿态。
亿房网研究中心研究员谢添认为,与初露寒意的住宅市场相比,土地市场“入冬”迹象更加明显。这是此轮宏观调控之下,市场应有的反应。房地产大环境不改变土地市场就难有“起色”,冷清局面也还将延续。能否迎来好转,要视下一步政策是否出现转向或者松动。
谢添说,在目前全国楼市的降价预期下,土地市场的冷清一定程度上构成了房价下降的客观因素,给房价下降形成了可能的空间,很可能促使房价下降成为现实。
北京中原地产市场研究部总监张大伟分析说,土地市场的冷静反衬出楼市的不景气,同时,这种低迷的市场氛围又将加速房地产市场的调整,有利于“拐点”的出现。“土地价格是构成房价非常重要的要素,占20%-40%。如果土地价格下跌,将对房价形成一个有力的向下牵引作用。”
北京现二手房
中介倒闭潮
10月关闭门店177家
“链家地产”7日发布研究统计称,今年以来北京二手房中介共关闭门店约1000家左右,为三年来最多,其中10月关闭门店177家,已连续多月单月关闭中介门店超过100家,其中约73%为中小经纪机构。
“链家地产”首席分析师张月表示,由于限购限贷等政策持续作用,楼市成交遇冷,地产中介机构普遍遭遇生存压力。张月认为,2009年房地产投资火热,经纪公司门店成交套数高,几乎所有经纪公司都盈利,出现了盲目扩张的现象。但今年受“限购令”影响,二手房市场急剧缩水,并且市场已连续多月成交走低。前两年大规模扩张的门店面临僧多粥少的局面,经纪公司将过“严冬”。
此外,经过多年的发展,二手房市场逐渐成熟和规范,市场集中度增强。据“链家地产”市场研究部统计,二手房交易中,排名市场前七位的经纪公司占市场份额50%以上,去除自行成交外,中小经纪公司的市场份额大约仅有25%左右。张月说,集中化的市场格局下,若遇到像2009年那样成交良好的环境,各类经纪公司都有生存机会,而在当前冷清的市场之下,中小经纪公司面临更大的生存考验,因此出现集中倒闭现象。