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讯2008年,只有25岁的阮先生决定辞去工作自主创业,但无奈没有创业的启动资金,于是他将父亲留给自己的一套房产作为抵押,向朋友崔先生借款100万元,并约定三年内还清。同时,阮先生为了早日清还借款,就将这套房产租给了陈女士。三年过去了,阮先生创业失败,无法清还借款。只得将抵押的房产过户给崔先生。在办理完各项过户手续后,崔先生提出要求租客陈女士一家搬离房屋。可陈女士提出,自己跟阮先生签订的合同期为五年,现在还没到期怎么就能终止合同?双方就此产生争执。
解读 :抵押权,指债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权的担保,债务人未履行债务时,债权人依照法律规定的程序就该财产有优先受偿的权利。
律师说法
天津涧联律师事务所杨晶律师认为,本案中的顺序是房屋抵押在先,出租在后,在阮先生抵押房产之日起,崔先生就取得了房屋抵押权。陈女士的租赁合同是不得对抗受让人,抵押权人有权解除租赁合同。如果出租在前,抵押在后,则抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效的。抵押权是抵押权人直接对物享有的权利,可以对抗物的所有人及第三人,因此,抵押权是一种物权。在这个案例中,房屋的物权经过过户属于了崔先生,而租赁关系中承租人的承租权是基于租赁合同而形成的一种债权,根据物权优于债权的原理,在先的抵押权优先于在后的租赁权。(记者马兰)