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近日,正在主持国家教育部哲学社会科学重大课题攻关项目《我国城市住房制度改革研究》的中国房地产研究会和中国房地产业协会经济政策专家委员会专家、南京大学不动产研究中心主任、博士生导师高波教授一行来到天津,在了解了中德住房储蓄银行个人房贷方面的创新后,高波向记者表示,住房储蓄是当前住房保障体系有益的补充,课题组会将本次调研成果报送国家相关部门,希望能从国家层面推广住房储蓄模式。
记者:这次调研的主要目的是什么?
高波:近年来,随着住房改革的进一步深入,住房金融有了较大的发展。但从目前的发展现状来看,仍不能满足住房市场各个环节的要求。研究住房金融,建立与市场相适应的住房金融体系,已成为关系到住房产业发展和金融体系的完善等方面的重大课题。这次来天津,主要是希望针对住房金融创新进行一些探讨。
记者:为什么选择中德住房储蓄银行实施调研?
高波:研究住房金融必须要来中德,因为中德住房储蓄银行是专门从事住房储蓄的专业化银行,是住房金融领域的一次勇敢的尝试,它的运作经验是非常宝贵的。而且,其外方系德国施威比豪尔住房储蓄银行股份公司,是欧洲最大、最成功的住房储蓄专业银行,其实力姑且不论,仅就先进经验就是我们在别的地方看不到的。
记者:您认为我国住房金融产品的总体形势如何?
高波:现行的住房金融产品无非公积金和按揭两种。公积金住房金融体系属于强制性储蓄类型,虽然在一定程度上带动了商品房销售,但其覆盖率有限,存款数额形式固定,贷款数额有限,支持中低收入人群购房的效果不明显。而按揭贷款属于商业贷款,利息高,周期长,会给百姓带来较大压力。在这两种产品之间,理应还有必要补充。
记者:那么,您觉得这种补充该是什么样的呢?
高波:毫无疑问是住房储蓄。研究发达国家住房金融发展,我们发现成功的模式可分为强制储蓄型、资本市场型和合同储蓄型三种。强制储蓄型是一种政府用强制手段筹集住房建设和消费所需资金的一种住房金融模式,类似我国的公积金。资本市场型是指通过资本市场筹集住房资金的一种住房金融模式,可以粗略理解成按揭等商业融资。最后,就是中德住房储蓄银行现在推行的合同储蓄型,即借贷双方通过契约筹措住房金融资金。
记者:您认为住房储蓄作为住房金融产品创新有哪些典型优势?
高波:住房储蓄产品是中德银行的一次勇敢的尝试,其特色是,“先存后贷、固定利率、政府奖励”,是客户为了获得住房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄,特别适用于目前市场状况下手中持有部分购房资金,等待房地产市场趋于稳定后购房的人群。客户在满足一定的存款期后,可享受3.3%—4.95%的利率,且不会随着国家加息而上浮。另外,存款期间可享受年利率为1.5%的天津市政府免税利息奖励。
记者:既然住房储蓄需要客户“先存后贷”,是否意味着它只适合有规划的理性购房者?
高波:没错,这是住房储蓄值得推广的另一个原因。众所周知,德国是全球最稳定的房地产市场之一,与其国内住房消费融资近一半来自住房储蓄不无关联。有住房消费打算的人士必须尽快行动起来,签订住房储蓄合同并将观望期闲置在手中的资金存入合同中。早签合同早受益,否则,待观望期结束您用款时,住房储蓄无法及时助您一臂之力。这种有规划的购房行为,无疑是现在浮躁市场的一剂镇静剂。
记者:住房储蓄是否会让客户手中的闲置资金冻结,从而影响使用呢?
高波:正相反,中德银行的住房储蓄产品相当灵活。客户如有需要可进行合同的变更、分拆、合并或转让等。对于目前不少银行都表示头痛的提前还贷问题,中德银行还作出了明确保证:任何时候,客户都可以额外还款或者提前还款,银行不附加费用。即便客户已经在其他银行获得贷款,仍然可以遵循“先存后贷”的原则,在满足条件后,用中德银行的低息贷款将其置换。
记者:如何看待未来住房储蓄的发展和趋势?
高波:住房金融的发展是一国经济、金融、居民生活质量等综合指标的具体体现,也是一国经济体制成熟的重要标志之一。住房储蓄贷款作为一种新模式的低息贷款,将不可避免地对现行的组合商贷模式带来冲击,但由于存在根本性区别,住房储蓄不会弱化公积金制度,相反可以成为公积金贷款模式的有益补充。