限购使新建住宅市场正逐渐挤出投资、炒房的泡沫，然而限购形势下，商业地产风生水起，市内六区一些性价比较高的小户型受到投资者的追捧，无论是地处住宅小区内的小户型还是商业地产范畴内的公寓产品，都成为一些投资客的精明之选。

　　小户型投资紧跟市场

　　目前天津市内六区适宜投资的小户型基准价在70万元~120万元，面积一般在40-80平方米。现在小户型种类比较多，市场定位也很细，必须考虑小户型的特点是否符合租赁市场的需求。同时为了保证小户型功能齐全以及将来较高的出租率，面积不能过小，一般35平方米以上的才好用。

　　首先，从商业地产的小户型投资来看，人们选择公寓作为投资、自住主要考虑三点因素：一是门槛，二是回报率，三是产品硬件。前两者是浮动变化的，而第三点是有标准可依的。以公寓产品举例来看，是否用的是民水民电有煤气，产权是40年还是70年，这些都是投资者十分关心的硬件指标。相比较而言，前两者“门槛”与“回报率”则是可变的。

　　好地段收益更高

　　投资小户型更要看准地段，小户型一般坐落在大型商圈内，交通方便，利于工作、上学，周边配套比较成熟，属于闹市区。可选择居住人口庞大、居住密度较高的中心区域。还有一些用地紧张度高的城市功能区和商务区也是投资的首选。住宅小区内的小户型也是部分投资者的偏好。这些住宅小区在规划时为了满足不同层次客群的需求，大户型与小户型，刚需与改善性以及投资性需求穿插设计，网罗更多消费者的同时，也让投资客在选择了成熟住宅社区小户型的同时，选择了优质的邻居、高品质的社区环境。

　　投资双重要素：门槛+回报

　　投资房地产的浮动性因素，一是门槛，二是回报。综合考虑以上两点浮动因素就可以帮助投资者找到合适的房子。

　　2011年，楼市的政策门槛尤其突出，限购限贷将一部分投资者挡在了门外。年初以来，房地产限购政策使商业地产风生水起，所以商业地产成为房地产投资的蓝海。然而，本市相关规划部门特意为规范酒店型公寓项目建设管理行为，下发了《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》，其中明确规定酒店型公寓应采用公开出让方式供地，出让年限为40年；酒店型公寓应按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范等。此举让人们感受到政策对商业地产的严禁把控，也迫使投资者加快了脚步。

　　而从小户型产品的投资回报率来看，回报主要分为物业价值和租金这两部分，持有物业的升值潜力与其综合实力相关，如地段商圈、大品牌开发商、交通等因素都是影响商业地产小户型物业价值的重要因素。而租金收入，从保利香槟国际项目来看，一年期能有8%-10%的回报率，这在业内处于中等偏上的水平。作为投资，小户型的投资回报周期一般为10年左右。月租金只有在总房款的1%左右才能保证合理的投资回报周期。