|
||||
◎事件回放
时间:
2011年5月10日
今年5月,万科CBD赢嘉中心B座的改造方案正式获市政府批准,启动旧楼改造,决定以散售的模式进行销售。
对于商业项目的运作,万科一贯的经营手法是由公司先持有运营这些项目,待项目培养成熟后,再溢价整体售出。为何这次北京万科偏偏选中散售?
这要追溯到2010年秋万科高调收购赢嘉中心时起。
去年10月20日,北京万科与中信地产签署战略合作协议,以11.5亿元的价格,正式接手赢嘉中心B座,进入CBD核心区。这是万科进军商业地产的标志性一步。万科宣布随后将对大厦外立面和内部进行全面改造。这也成为CBD的首个旧楼改造项目。
赢嘉中心位于CBD核心区域国贸桥东南角,由赢嘉置业发展有限公司在2001年年底建成,随后几经易手,辗转被北京万科接盘。
外立面呈灰红色、建筑风格传统的赢嘉中心,在这个北京最繁忙的商圈里并不起眼。赢嘉中心的老迈感,使其一直背负“结构和智能系统落后、硬件条件明显低于周边高级写字楼水准”的评价。正因为如此,数年来该楼宇的出租率不到60%,而租金水平亦低于周边写字楼平均水平。
万科公布了赢嘉中心的改造方案:将写字楼部分设计为企业家私人会所,集居住、办公、商务多种功能于一体。万科目前拥有赢家中心B座的全部产权,总建筑面积近4.3万平方米,其中地上部分约3.6万平方米。从4月份开始,万科已经开始改造该项目。按照收购价格估算,项目成本应该在2.7万元/平方米左右。但由于旧楼改造复杂,万科需要投入每平方米1万元左右的改造成本。万科方面表示,这栋楼的改造对CBD区域的旧楼改造有一定的案例意义。
改造完成后的项目全部散售,业内人士指出,“主要是万科没有必要把这个项目拿在手里,因为不知道还能做出什么文章来。”自持要求资金有较多的沉淀,但现在又没有对应的融资渠道,且单靠租金收益并不足以支撑项目投资的基本成本。北京万科的扩张速度相当快,为了解决堪忧的资金压力,散售也许是较好的途径。
▲事件追踪
在改造方案通过后,赢嘉中心正式更名为万科大都会,预计单套价格在2000万元起。项目已完成各项报批报改造设计及施工采购计划,施工单位陆续进场。工程预计工期为两年。
点评
万科由住宅房企转战商业,处于起步阶段,各种方案的探索很正常。而万科选择散售,更利于快速回笼资金,也符合项目本身的特点。通过这样一个体量不大的项目积累在北京做商业地产的经验,风险也相对较小。
实习记者汪晨