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近些年,“娃娃房主”日渐增多,父母为未成年子女买房并将房屋登记在未成年子女名下。相对于成年业主,未成年房主对房屋的占有、使用、收益及处分方式有很大差异,其中也存在着不少隐患和法律风险。
鉴于此,新报走访了天津优法律师事务所律师姚丹,对于“娃娃房主”日渐增多的现象,进行了解析:
首先,由于未成年人不具有完全民事行为能力,不能独立进行民事活动,没有偿还贷款的能力,如果买卖合同约定房屋的购买方是未成年人,则该房屋买卖不能申请银行贷款,只能是一次性付清全部购房款方能交易。
其次,一旦夫妻感情破裂,可能会给财产分割及子女的抚养问题带来法律纠纷。一方可能认为,子女准备随其生活,房子自然应归己方所有;另一方可能认为,子女根本没有能力购房,房屋实际上是夫妻共同财产,应当按照相关法律分割。根据《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定:“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”以未成年人名义购房,且房产证上的名字是未成年人的,其产权人也只能属于该未成年人。从另一个角度讲,父母以未成年子女的名义购房,并将房屋产权无偿登记在未成年子女名下,实际上是父母对子女的财产赠与,且不动产经过办理登记即为实际交付履行,赠与关系已经成立。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第128条和第129条分别规定:“公民之间赠与关系的成立,以赠与物的交付为准。赠与房屋,如根据书面赠与合同办理了过户手续的,应当认定赠与关系成立;未办理过户手续,但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人,受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的,可以认定赠与有效,但应令其补办过户手续。”、“赠与人明确表示将赠与物赠给未成年人个人的,应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。
再次,父母虽然是子女的法定监护人,但无权处置房产。若由于一些实际困难,确实需要对该房屋进行抵押或出售时,将会受到法律规定的限制。因为《民法通则》第十八条规定:“监护人除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”何为被监护人的利益?举例来说,未成年人出现重大疾病需要治疗,父母可以出售房产,但所得款项必须全部用于未成年人。否则,日后子女一旦提出异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。因此,房屋登记在未成年子女名下,在子女具备完全民事行为能力之前,父母无权再出售、抵押这套房子,除非为了未成年子女的利益。文/孟竹