|
||||
今年一季度楼市前抑后扬,在3月春风的吹拂下,从“极寒”状态逐渐走出冰点,出现小阳春态势。但一季度新建住宅18072套的总签约量,依然创造了最近4年来的最低值。
从成交结构来看,一季度成交套数前20名里,18个项目均价均低于2万元/平方米,其中11个项目低于1.5万元/平方米。从成交价格看,一季度新建住宅均价为18626元/平方米,环比去年4季度的20098元/平方米下调了7.3%,同比去年同期下调14.6%。显然,刚需项目一季度为成交主流,低价更成为其销售完胜的最大利器。
□综述【区域】
大兴区域最热门
来自北京住建委数据的显示,北京新房1至3月分别成交为4473套、5514套、8085套。整体而言,一季度北京楼市成交量沿着由寒转暖的轨迹运行。在经历春节前后市场空前冷清之后,从3月份开始,北京新建商品住宅市场出现回升态势。
北京住建委网站及中原地产数据显示:3月北京新建住宅签约套数为8085,其中剔除保障房成交量为6655套。这一成交量环比今年前两个月有明显上涨,环比2月上涨了46.6%。
低价项目占据了市场的主流。北京中原统计数据显示,在20个热点项目中,大兴区占据了6个项目。成为市场最热的区域,通州区占据了4个项目,通州、大兴占据了全市热销项目的一半。
从价格上看,中国指数研究院发布的百城住宅价格指数显示,3月份,全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米,环比2月下跌0.30%,这是全国房价自2011年8月份步入下行区间以来,连续第7个月处于跌幅状态。
【价格】
2万元以下占主流
从今年一季度成交结构来看,刚需项目依靠低价项目占据了市场的主流,数据显示,今年一季度成交套数前20的住宅项目中,18个项目均价均低于2万元/平方米。这20个项目均价仅为14741元/平方米,低于全市成交均价18626元/平方米20.9%。
链家地产市场研究部冯联联认为,购房者易受价格因素影响,“以价换量”是刺激刚需最有效的方式,从成交来看,大部分项目成交价处于下行趋势,并且多集中于2万元/平方米以下的刚需项目,在全市9万余套商品住宅存量中,超过60%在2万元/平方米以下,少量项目降价并不能快速减少累积库存。
【前景】
4月继续量增价跌
亚豪机构副总经理高姗分析,3月,北京共有22个项目开盘,包括万通龙山逸墅、龙山广场等5个纯新盘,以及鸿坤·理想城、保利·罗兰香谷等17个老项目后期。3月22个开盘项目的销售率为20.5%,而1、2月分别仅为5.8%、11.0%,这一销售率也创下了自去年下半年以来连续9个月的新高。
亚豪机构统计数据显示,4月北京22个计划开盘项目中高端项目明显增多,其中单价超过4万元的公寓豪宅项目有凯德·锦绣、冠城大通澜石、金茂府,另外首邑溪谷也计划推出低密度的叠拼别墅产品。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,4月开盘项目将有明显上涨,而在大兴、通州及房山供应量将有所上涨。整体来看,成交量有望在目前基础上再次上涨,但整体市场均价可能会因跟进降价换量项目的增加而出现下调。
□分析
刚需项目拼价格
自去年11月开卖至今,龙湖·时代天街以刚需户型首次激活南城市场,以低开的灵活价格策略。今年3月1日,时代天街以当日成交17套,签约金额2262万的业绩荣获北京市单日销售金额第一名。
进入3月以来,随着“刚需”群体的入市,小户型低总价的楼盘成交量明显回升,特别是以波普工社为代表的楼盘,凭借小户型低总价、毗邻地铁等特质备受追捧。除了大兴外,不断降价的通州区域终于在一季度迎来了一波集中成交。K2百合湾、富丽金禧花园、华业东方玫瑰、东亚逸品阁等项目低价集中入市,拉动了通州整体成交量超过朝阳、房山、昌平,仅排在同样大幅降价的大兴之后。
亚豪机构副总经理高姗表示,热销的刚需项目主要为两类楼盘:一是成本价入市的普通住宅楼盘,如龙湖时代天街项目;二是K2百合湾等通过赠送大量面积摊低平均售价的项目,目前降价销售已成为市场下开发商的共识。
中高端拼性价比
相比于刚需项目低价策略,中高端项目则以价格、地段、品质的高性价比作为销售利器。位于朝阳区东四环的逸翠尚府以3万元/平方米左右的价格开盘,甚至低于周边一些二手房的价格,最终以6.37亿元成为今年一季度销冠。
3月3日,鸿坤·理想城升级组团礼域府10号楼开盘,在开盘两个小时内销售百套,当天销售额达3亿;3月18日上午9点,礼域府加推景观楼王15号楼,短短两小时内销售再破2亿元。表现出当前楼市有能力和有资格的购房客群数量并不少,只是缺少更多优质项目通过灵活的策略来激活交易。2月24日,保利宣布五盘齐动拉开2012年的销售序幕,这一规模营销方式在过去一个月初战告捷。在今年一季度北京楼市的排名榜中,保利目前主推的保利·中央公园、保利·西山林语以及保利·罗兰香谷三个项目排名均在所在区域排名第一。保利·罗兰香谷3月连续几个周末都推出了幅度较大的优惠活动,包括价格直降、总价基础上减2万元等,这一策略得到市场认可,保利·罗兰香谷从成交套数和成交金额均排名区域第一。
□讨论
楼市复苏能否持续
通过以价换量,低迷的楼市成交在今年3月份终于有所起色,然而,仅凭借3月份市场的复苏就此断定市场迎来真正的回暖,专家们的看法依旧分歧很大。
中华房商合作联合会执行主席贾卧龙
楼市“回暖”只是短期现象
虽然成交量有所上升,但是成交总量与楼市最火爆时相比还是相差太多,所以只能说是“不太冷”了,还算不上暖,再加上刚需数量本就有限,所以这次刚需集中释放带来的“暖意”只是短期现象,楼市近期情况仍不会特别乐观。由于限购政策的存在,当前的市场是由刚需撑起来的,刚需出手,无非是因为价格合适,这是开发商降价和银行调息双重刺激的结果。一定数量的刚需在短期内集中释放,的确会造成成交量的增加,但是想要依靠刚需来重温楼市的“黄金时代”却是不大可能了。楼市要想重新“火爆”,投资客必须得重新活跃起来,但是“限购”政策的施行直接浇灭了这一“希望”,另外,国家无论如何也不会再次拿出4万亿来刺激楼市了,这种情况下,仅靠刚需,楼市真的不会有什么大的反弹。
亚豪机构市场总监郭毅
降价将是今年楼市主流
面对持续一年多的楼市调控,越来越多的开发商无力僵持,只得选择“降价快销、弃价换量”,大量项目深幅降价刺激刚需购房者杀跌抄底,信贷政策的放宽,针对首套房贷利率优惠等相关举措也进一步促进楼市购买力的释放,随着郊区项目“以价换量”取得成功,近郊的中端楼盘也开始纷纷效仿。这些都是3月小阳春出现的重要原因。
市场上的实际需求只是暂时被压制,随着低价盘的相继入市,不少购买力开始逐渐放弃观望,预计4-5月,随着新增供应的进一步增大,更大规模的降价将成为主流,购房者也将迎来今年上半年一个不错的入市时机,而下半年市场走势将更大程度上取决于政策的走向,目前还难以预见。
链家地产市场研究部分析师冯联联
4月成交量恐难出现继续大幅增长
2月以来,新入市的项目和去年同期相比,整体价格已下降10%左右,房企加速低价走量,且受到近期9折利率回归刺激,3月底消化了大部分的积压刚需,成交量仅是恢复性增长,预计4月剩余刚需量将会环比回落,并且由于低价刚需楼盘是目前的成交主力,4月入市的22个项目中,中高端占比增加,约为32%,4月份成交量恐难出现继续大幅增长。
北京中原市场研究部总监张大伟
4月迎来购房良机
作为一个传统的购房旺季,在信贷出现定向宽松的利好下,预计4月成交量有望继续抬升,但目前市场对价格的敏感度依然比较高,而且限购及二套以上的贷款依然严格执行,这使得市场出现量价齐涨的可能性不大,再次大幅降价的可能性目前来看也已经很小,整体均价可能会随着跟进降价换量项目的增加而出现平稳下调。刚需购房者如果意愿在年内购房,那么4月将会是一个相对理想的时机,可选择的性价比高的项目将逐渐增加。
□策略
品牌房企主打刚需牌
去年年底,中房信曾对全国销售额排进前10的房企进行调查,发现入榜房企都是以销售刚性需求的普通住宅为主,而那些销售高端住宅的开发商排名则全部靠后。
中房信认为,只有普通住宅才能适应调控下的房地产市场。克而瑞研究中心总经理程啸天也表示,今年房企普通住宅和高端住宅的供应比例应该是8:2,只有这样的产品结构才能保证资金安全。从今年一季度入榜企业的市场表现来看,主打刚需牌仍是房企营销的主旨,同时,把握市场窗口期积极促销跑量,也成为房企逆市寻求突破的法宝。
面向刚需高速周转
保证首置刚需贷款的需求,这是近期政府在房地产调控方面释放的信号,由于信贷政策出现变化,针对刚需的贷款额度及利率均有明显松动,政策的利好刺激刚需群体逐渐入市。
在这样的政策利好背景下,众多房企纷纷加大今年普通住宅产品的入市量。首创置业近日表示,今年将继续加大三四线城市的推盘力度,进一步加大非限购城市的比重,三四线城市的推盘量占比约33%,在产品类型中,针对刚需类的户型将占比70%-80%。
同样主打刚需牌的还有佳兆业。日前,佳兆业公布其去年业绩报告显示,去年集团完成合约销售额153亿元,同比增长152%,完成合约销售面积218万平方米,同比增长149%,顺利完成150亿元目标,销售规模复合增长率达76%。
对此,佳兆业集团总裁金志刚表示,佳兆业获得业绩大幅提升,主要得益于以市场刚性需求为目标的开发策略。据其介绍,在近两年时间内,佳兆业进入16个三四线城市,以快速开发、快速销售的模式抢占刚需市场,目前集团有70%以上产品是普通住宅,今年将推出超过300万平方米的规划可售面积中,也有90%是面向刚需的普通住宅。
金志刚表示,在中央调控投资和投资性需求的抑制很坚定的情况下,房企应该大力关注刚性需求,尤其是关注首次置业的需求,掌握政策的脉络。
降价走量逆市抢跑
除了在产品结构上迎合刚需市场,价格上的让利是房企抢夺刚需的另一个手段。在推出迎合市场需求的刚需产品同时,抓住有限的市场窗口期降价跑量,使得不少房企在逆市里找到出路。
刚需群体对价格的敏感性极强。据中房信统计,从今年年初伊始,万科春节期间的促销活动,保利的囍春行动,中海的再度打折,龙湖的十亿周末,新城控股的春季攻势,招商的周年庆,华润的价格优惠,越秀地产的广州价格调整第一枪等,都是企业在逆市中寻找机会的表现。
其中,龙湖充分演绎了快销策略,对各地政策微调的信号嗅觉灵敏,能够准确预测调控
窗口期的变化并迅速采取应对策略,在2月中旬和3月上旬分别斩获10亿元周末。中房信认为,龙湖之所以能够取得这样的成绩,主要由于其多个项目在区域内的首先降价,将板块价格拉至新低,成功抢夺有限客源。
而在历年调控中均属价格波动幅度较小的招商地产和世茂房地产,今年以来一步到位的降价更使得企业的排名及业绩提升斐然。从世茂房地产来看,今年一季度的成交均价为11406元/平方米,较去年同期下降9%,较去年全年下降12%,价格的大幅让利直接导致世茂由去年
同期销售金额榜的12位上升到第7名,销售面积排名也晋升了三个位次。
招商地产也是一季度以价换量的典型代表,据统计,一季度以来,招商地产展开的全国性优惠活动总让利达10亿元,对销售的带动作用相当明显。