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进入3月后,二手房市场也进入了小阳春,尤其是4月的天气渐渐暖和,很多消费者将买房提上了日程,这其中,一些刚需人群将眼光盯上了二手房。长春房屋置换股份有限公司(以下简称长房置换)经纪人李女士说,购买二手房一定要仔细,很多小细节会造成大问题。
本报记者赵东旭
通讯员宁志刚
房屋本身有“说道”
合同是否有效?
2011年年末,消费者杨女士与房主张女士签订了《房产买卖合同》,购买了张女士一套90多平方米的房子,总价40万元。杨女士很高兴,价格很划算,她按照合同约定缴纳了定金3万元。
可是,第二天杨女士去看房,通过邻居了解到,该房屋曾发生过居住人自杀事件,杨女士认为不吉利,而张女士事先没有将该情况告知,杨女士认为张女士属故意隐瞒,有欺诈嫌疑。向法院起诉,请求解除该《房产买卖合同》,并要求张某双倍返还定金。
长房置换经纪人张先生说,欺诈是指故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒交易的真实情况,诱使对方作出错误决定的行为,对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识,使行为的后果与自己的意思表示相悖,并造成较大损失。
某律师事务所律师万先生说,房屋曾发生过自杀事件的情况不是房屋自身的质量瑕疵,不属于必须向当事人告知的事实。《房产买卖合同》不能继续履行的违约责任可能由买家承担,一旦业主反诉,买家反而可能承担被没收定金的苦果。
中介通知无效
如何举证?
2009年12月17日,某中介机构与买方李先生签订一份二手房屋《购房委托协议》,约定中介机构于当年12月27日前为李先生联系购买某小区一套楼盘,协议还对该楼盘的价格、购房定金、违约责任等进行了约定。协议签订后,买方李先生向中介机构交纳了委托购房定金。
中介机构联系好房子后,经纪人白先生在约定时间内多次以手机短信方式通知李先生前来签署《房地产买卖(居间)合同》,但李先生正在外地谈生意,手机丢了,15天后,李先生回到了长春,中介机构谈好的那套房子已经由卖主卖给了别人。
长房置换经纪人张先生说,双方尚未签订《房地产买卖(居间)合同》,只签订了《购房委托协议》,一切处于房地产买卖居间活动的初始阶段,手机短信和电子邮件很难证明,中介机构的证据效力差,如果采取这种方式,应将所发送和接收的相关短信息妥善保存、备用。消费者也应该经常与中介机构联系,否则错失机遇。
房屋共有人代签名
可以吗?
2012年1月,林先生在某中介机构的介绍下欲购买业主万女士的房子,双方谈好价钱等事宜后准备签署《房屋买卖合同》。2月签合同时,买方林先生如约而至,卖方万女士称其丈夫在外地,签不了合同,由万女士亲弟弟万先生代签,过几天再由万女士丈夫补签,并当场打电话给丈夫确认了此事。
林先生和中介机构听到万女士确认电话后认为没有问题,于是签署了《房屋买卖合同》,卖方落款名也仍然为万女士及其丈夫的名字,于是当天万女士收走了定金2万元。
2月下旬,万女士丈夫找到中介机构,说《房屋买卖合同》无效,是他人冒签的合同,且其不知她妻子要卖房,要求中介跟买方解除《房屋买卖合同》及关于房屋的所有合同。最后买方和中介机构因没有任何证据证明万女士丈夫是同意卖房的,无奈之下撤销了《房屋买卖合同》。
长房置换经纪人张先生指出,根据《物权法》规定,处分共同共有的财产,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。只要其本人没有签署合同且拒不追认所签合同,则此合同无效。当然,此时如果买方能证明《房屋买卖合同》签署时万女士丈夫同意卖房,则合同有效。合同其中一方非本人签名,其随时可以否认合同效力。同时,本人不在现场,“电话确认卖房”难以证明。事后经查,当时这套房子有多个买家欲购买,万女士丈夫故意不出面签署合同,就是为了事后可以“掌控”合同的效力,而只要其不承认,合同即无效,即使违约另一方也无法追究其违约责任,导致了撤销合同的结果产生。