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□金陵晚报记者陈菲
新闻背景
2012年2月初,南京市西善桥街道的“小产权房”七彩星城传出了已经拿到国有土地证的消息,能够“转正”。可近日,一户主却被开发商告上了法院,诉求是“判令契约无效,退房”,理由是“小产权房买卖无效”。消息一出,媒体争相报道,因为这并非一场官司,开发商要求退房的诉求一旦被支持,那么,上千户主都有可能被要求退房。
昨日上午,雨花台区人民法院公开开庭审理了此案,并通过网络直播了庭审,七彩星城很多业主都在网上观看了直播。之前,一直沉默的开发商也对一些敏感问题做出了回应,对于会不会起诉其他“断供”业主,代理人的答复是:“这个不能肯定,目前还没有做出这种决定。”
案情介绍
2007年11月9日,原告江苏安居高校投资置业有限公司与被告林某签订一份房屋买卖合同,合同约定被告林某向原告江苏安居高校投资置业有限公司购买七彩星城9幢2单元1704室的房屋一套,房屋总价款为493471元,合同签订后,被告支付了293471元首付款给原告,剩余20万元。2008年12月18日被告林某通过银行的委托贷款,由案外人谈旭东借款20万元,用于支付剩余房款。但是,借款后林某共计还了两期贷款后,便“断供”,未再支付剩余贷款。
由此,开发商起诉至雨花台区人民法院,以本案所涉房屋属于集体土地上建设住宅,违反国家法律强制性规定为由,要求确认合同无效,被告林某返还房屋。面对这样一场官司,林某夫妇傻了,因为开发商要的不是钱,而是房子。开发商要求“退房”的目的何在?他们觉得,这背后隐藏着巨大的经济利益。
庭审直击
争议焦点:
争议一:房屋买卖合同是否有效?
庭审开始后,开发商出具了一系列证据,证明2003年七彩星城是在集体土地上建设的,该房屋当时不具备销售条件。同时强调,虽然该房屋现在确实已经拿到了土地证,但开发商要取得销售许可证,不仅仅是土地证,还要有其他审批材料。
对此,审判长明确问了开发商代理人一个问题:“七彩星城现在能否具备办理销售许可证的条件?”
开发商代理人称:暂时还办不了。除了土地证外,目前,他还没有看到建设工程规划许可证和施工许可证,但施工许可证目前还在办理中。开发商认为,因七彩星城仍没有取得销售许可证,合同买卖是无效的,对于土地性质,在签订合同时被告也是明知的,因此合同是无效的。
对此,林某则认为,2007年七彩星城土地的性质已经发生了变化,买卖合同第四条明确约定:如2009年12月31日前原告不能办理两证,原告同意补偿被告,该房源仍然属于被告所有,或被告有权选择退房。关于合同解除,解除权人应当是被告,只有被告享有解除权。
关于销售许可证的问题,林某认为,开发商目前完全具备办证条件,但开发商却拖着不办,以此来达到退房的目的。
争议二:“断供”,业主欠的是谁的钱?
这场诉讼的导火索是林某“断供”,对此,他们并不否认,对于那贷款20万元,他们只还了4000多元。但是,林某强调,这20万元早就划进了开发商的账户,银行的明细可以证明,就算是欠钱,他们欠的也不是开发商的钱。
据林某说,因该房无法申请贷款,部分业主与开发商协商后采取了这样的办法:由业主跟谈旭东借款,谈旭东委托银行贷给业主。林某说:“其实,这20万早就到了开发商账上,加上首付款,我们并不差开发商房钱了,我是断供了,但只能说我欠银行的钱,欠谈旭东的钱,这是另外一个法律关系,与此案无关。”
对于这种贷款方式,庭审中,开发商并不否认。
“我个人估计可能有100户,贷款应该是从谈旭东个人账户转走,再通过银行从业主名下划走款项。谈旭东是原告公司原来的法定代表人,双方签订合同时是原告公司的法定代表人。”据开发商的代理人表示,林某那20万元,目前公司还没有收到,现在还在审查阶段,还在进一步审查。
关注焦点:
关注一:开发商要求“退房”目的何在?
林某说,开发商如今要求“退房”,目的就是为了赚更多的钱,因为房子现在“转正”了,升值了,这背后有着巨大的经济利益。
对此,开发商的代理人在庭审中明确表示,他们之所以告林某,就是因为林某拖欠房款,没有其他的目的,开发商并不是要赚差价。开发商代理人说:“像林某这样断供的人还有一小部分,在2011年下半年,我们曾发出过催款通知,之后,断供的业主基本上都还款了,只有少数人没有还,林某就是其中之一,所以,我们才会起诉他的。”
“如果被告继续还款,可否不退房?”
面对审判长这一关键问题,原告方表示:“如果被告按时付款,这个房子肯定当然是被告的,但被告到目前仍然是拒付。”
关注二:开发商会不会继续告其他业主?
庭上,开发商否认了退房是为赚差价这一说法后,紧接着,审判长就抛出了一个热点问题?这是除了林某之外,七彩星城内其他业主最为关心的一件事。
审判长:“对于其他情况相同的业主,原告是否准备诉讼?”
原代:“公司在2011年下半年发过催款通知后,绝大部分业主都是按照约定还款的,只有少部分业主没有还款,如果被告按时还款,我们也不会起诉的。”
审判长:“像被告这种拒付贷款的有多少?”
原代:“需要回去统计。”
审判长:“是否也会诉讼?”
原代:“这个不能肯定,目前还没有做出这种决定。”
法庭调解:
在法庭辩论阶段,林某的代理人表示,原告在具备办证的条件下,故意拖延不办理房屋相应的权证,并以无证为由要求确认合同无效,被告认为,根据民法中不使过错方受益原则,原告提出合同无效的主张不能成立,任何人都不能从自己的过错行为中获得收益,一旦原告的主张获得支持,其违法行为不但没有受到相应惩处,反而获得了巨额利益,这点是和民法精神及合同法无效合同的制定是相违背的,故被告作为守约方的利益应当受到保护,原告的诉请不应当得到支持,请求驳回原告的诉讼请求。
在庭审结束前,原、被告双方均表示愿意调解。原告方给出的调解方式是,希望被告一次性付清欠款本息、房屋差额9000多元、诉讼费,这样,房子仍属于被告。对此,林某无奈地说:“我们愿意还钱,但一下子实在是拿不出20万元,希望能按原方案履行,对给付房屋差价没有异议,但诉讼费和律师费不能负担。”
由于双方当庭不能达成共识,法庭将在庭后组织双方调解。
庭外话:
其实,开发商会不会起诉其他业主,是大家最为关心的一个问题,但庭审中,开发商的代理人虽对此作出了答复,但回答并不明确,用了“不能肯定”这样的字眼。
对此,法院方面表示,七彩星城在销售房屋时不具备销售商品房的相关手续,属于所谓的“小产权房”,现在出现开发商要求确认买卖合同无效,收回房屋的案件,这在小产权房买卖中是极为少见的,结合该小区获得了大土地证,所以引起了广泛关注。但是,从法院目前了解情况看,该案还是个案问题,是开发商的一种催款手段,对其他业主,特别是已交清房款的,开发商应该是不会起诉的。
庭审在线
南京市中级人民法院
金陵晚报社联办