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3月,北京商品住宅的成交总量环比上涨五成,而公寓豪宅的成交表现更优于大势,销量环比骤增2.6倍。与普通住宅“以价换量”吸引成交不同,拉动公寓豪宅销量猛增的动力是源自价格坚挺。
目前北京公寓豪宅平均价格已在6万元/平方米以上维持半年之久,同一时期,普通住宅则全面打开了房价的下行窗口,部分区域房价跌破一半。
3月豪宅卖出近百套
3月,公寓豪宅销量整体上升的过程中,单套面积超过300平方米的大尺度户型设计更是备受购房人热捧。
数据显示,3月300平方米以上大户型公寓豪宅售出了92套,环比2月翻了3.5倍,增幅大大超越了整体公寓豪宅市场。
任启鑫分析,自2006年建设部出台规定,要求新建住宅中90平方米以下户型占到供应总量的70%以上,至今已执行6年时间,北京的住宅供应结构已逐渐过渡到以中小户型为主,大户型住宅日趋稀缺,不仅驱动大户型住宅的价格快速上扬进入豪宅行列,同时大户型住宅的大幅升值也吸引了高端客群,拉动销量迅猛增加。
二季度豪宅集中入市
今年一季度,公寓豪宅出现了罕见的零入市局面,这一状况将在二季度有所转机。
数据显示,今年二季度将有紫御华府、京禧阁、凯德锦绣等10余个公寓豪宅项目计划入市,另外还有中骏绿洲庄园、碧海方舟(国颂)、老莊等大面积顶级别墅取得了预售许可。这些高端楼盘多位于四、五环周边,计划售价普遍在5万元/平方米以上,东北四环外位置的碧海方舟(国颂)项目的拟售均价更是高达10万元/平方米,显示出在连续多年市区无住宅用地供应的情况下,高端盘的主流供给区位已开始外移。
任启鑫分析,2012年一季度,大部分开发企业是通过中、低端项目降价跑量的方式缓解资金压力、支撑利润增长。随着房地产政策方向彻底明朗,为确保资金顺畅周转,房企必须寻求淡市下的利润增长点,在公寓豪宅需求升温、销量猛增的背景下,加大高端项目入市成为房企首选。
“住宅楼王”多为伪豪宅
在销量跨越式上升之余,目前北京出现了一些大户型“伪豪宅”,个别开发商在普通住宅社区中规划了少量大户型楼座,冠名为楼王并提高价格。但开发商不会为少量购买了大户型楼王产品的高端客群配备相应的生活配套,这一方面降低了高端客群的居住舒适度;另外一方面,配套的不完善也制约了大户型楼王产品的价格升值空间。
在一般情况下,开发商为了扩大楼盘覆盖的客群数量,增加成交机会,就算是高端楼盘,也往往在社区中规划有大、中、小面积不同的产品线,因此,目前在公寓豪宅项目中全部规划为大户型产品的楼盘极为少见,北京仅有包括紫御华府、盘古七星公馆、合生·霄云路8号等个别项目。
其中紫御华府是金力地产在京西豪宅标杆项目——紫御府之后打造的又一豪宅。该项目位于奥林匹克森林公园畔,社区内营造京城独一无二的环百米、落差十米的山水巨石瀑布景观为中心的森林瀑布式园林。,地上地下精装高层高阳光双大堂,尤其是330平方米至1200平方米的超大户型,以3.6米层高、22米面宽、40平方米私家阳光电梯花厅,采自巴西深海的百年石材装饰。开发商还独家开采中国紫罗兰石材、室内技绝京城的水刀拼花工艺、均显示出与在售豪宅的明显区别。
事实上,决定不同豪宅价格涨幅高低的关键因素是地段价值、环境价值、社区品质和配套服务。在项目位于城市核心区,地段价值相对恒定的前提下,只有社区规划相对统一的大尺度户型产品,不同产品间的价格差距不大,才能确保购房客群的一致性,便于开发商针对购房客户所处阶层,定制打造相应的生活配套以及社交场所。
任启鑫认为,当前高端新盘的建筑理念更先进,在环境资源相结合设计理念上、产品设计、园林景观、物业服务、资源配套等方面都在围绕高端客群的需求变化不断升级,通过附加价值的提升增强项目的核心竞争力。性价比的提升,将有助于进一步促进公寓豪宅销量的回暖。“像紫御华府规划的星级高端会所、出于人文考虑的智能系统,作为具有15年高端人群服务经验的公司,能最大限度的保障豪宅社区的高品质。在当今豪宅。只有一个项目实现了环境价值、地段价值、社区品质、配套服务的均好性,才具备持续推动价格上升的强劲动力。”