|
||||
深圳大片城中村
深圳民治村在建建筑
文/羊城晚报记者陈骁鹏
图/羊城晚报记者王磊
深圳土地管理制度改革虽然在5月底正式启动,但经过40天的千呼万唤之后,深圳市政府才在4日通过《政府公报》向外界发布了《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012~2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》三大文件。
记者查阅得知,最为外界所关注的对于“小产权房确权”、“违法建筑处理”等问题,上述文件中并没有明确的相关规定,未来政策走向仍可以用不明朗来形容。
不过,最近一个半月来,仅仅在新“土改”政策信号灯的影响下(此前曾风传小产权房将确权),深圳一些小产权房卖得很红火,有“楼盘”推出两月,卖掉了三分之一。
听
闻要“土改”抢建风又起
6月下旬,位于深圳宝安区某新区繁华地带的某城中村内,各种工程建筑声音此起彼伏。该片区工作站负责配合当地执法队查违工作的负责人左先生(化名)近日甚是烦恼,因为村内的建筑工程多是原村民未办理完全合法手续就开工,大多是将三四层的祖屋拆掉,改建成更高的楼,属于违法抢建。
左先生配合执法队,调动村里的治安员巡视,但堵得住东堵不住西,又碍于熟人面子,总有一两家不听话,他如同夹心板,上下受气。自5月下旬以来,这几乎成了左先生的工作常态。
“以前也有偷偷改建行为,但5月下旬以来特别明显。可能大家都想赶在政策下来前先把房子建好,这样风险就降低了。”左先生记得,2009年5月21日深圳市人大常委会通过《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(简称《决定》)前后,村里也刮起过抢建风,事实证明,当时“顶风作案”的村民,有一些抢建成功,其房子作为“历史遗留问题”进行了相关登记。虽然《决定》最终没有实施,但在村民们看来,当时作了“历史遗留登记”的房子,如同得到了政府的一份“承诺”,显得比别的违法建筑都更“合法”。
小
产权房“销售业绩不俗”
就在左先生“头痛不已”的同时,深圳市民治大道旁一个叫“梅花雅苑”的集资房销售中心,销售员林先生显得很“淡定”。受“土改”政策信号的影响,他这一栋外界俗称为“小产权房”的物业,开盘两个月以来“销售业绩不俗”。
7月4日,记者以看房客的身份前往“梅花雅苑”。林先生介绍说,该“楼盘”楼高21层,一梯四户,有二房、三房、四房等户型,总共70多套房源在卖,面积大多在100多平方米以上,均价为每平方米5800元,每套房总价大概是七八十万元。林先生告诉记者,因为是小产权房,无须房产权属过户,双方只要签署一份合同约定,楼盘大股东以转让给小股东的方式,将房产卖给购房者,然后再将合同拿到正规律师楼做公正,就可以完成整个交易。
林先生说,买房者无法以房子为抵押向银行贷款,但两个月前开盘时,老板同意购买者首付六成,其余四成分三年还清。但是由于近来房子卖得比较好,已经卖掉了三分之一,因而老板决定其余房源除首付之外的四成房款,必须要在一年内还清。记者粗略算了一下,若购买一套楼层好的130平方米的三房单位,总价近80万元,首付需交近50万。
记者询问“梅花雅苑”的土地性质,林先生告诉记者,该“楼盘”所用土地,原是民治华侨新村的集体土地,多年前老板将土地买了过来,后来建了该楼。他强调,虽说都是小产权房,但他们这栋楼属于集体土地性质,以后“土改”确权时,相比私人土地上兴建的小产权房,购房者会更有保障些。他说,因为买卖合约是股权转让性质,即使将来房子要拆掉,购房者已是小股东身份,利益依然有保障。
只
堵不疏无细则
深圳查违很难办
负责查违的基层公务员对“土改”新政非常盼望。“查违工作在深圳非常难办,最根本的问题是只有堵没有疏。”深圳某新区城管执法队中队的老林(化名)告诉记者,按目前的政策,村民或村集体是没有报建渠道的。如果有的话,相信大部分人都不会选择非法抢建这条路。
老林解释说,对于基层执法人员而言,所谓违法建筑的小产权房,分为三种性质:第一种是村民宅基地建的“一户一栋”,或村集体用地自己建的统建楼;第二种、第三种,则是村集体与外资合作,或外资购买村集体、村民用地,建小产权房销售牟利。
“有很多村民跑来政府上访,说他们为特区的发展贡献了不少农田和土地,如今家里的人口增多,房子不够住了,为什么就不允许他们在宅基地上建房子改善生活?还有村集体用地,村集体希望通过建成一个现代化小区,为什么不开一个门,让他们走合法建房的程序?”老林强调说,“一户一栋”和“统建楼”是基层执法人员觉得最应该放宽政策的地方。
在老林看来,最应该“堵”住不放松的是上述第二种和第三种小产权房,即村集体与外资合作,或外资购买村集体或村民用地建小产权房销售牟利。“不过这次‘土改’也可能会对此‘松口’……历史欠账太多,要梳理清楚并非易事。”他认为,如果“土改”政策细则能够出台或落实到位,对于深圳打击牟利性质的小产权房是十分有利的,但这么多年相关政策迟迟不出来,三种情况相互牵扯,只能越扯越复杂,造成了第一种小产权房(“一户一栋”和统建楼)也难以“开口放松”。
实施方案未见操作细则
执法者难听口令做动作
对于目前公布的《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012~2015年),深圳某新区城管执法队中队的老林在两个月前已经看过征求意见稿。他认为,虽然政策有了多项突破,但是他所期待的具体操作细则迟迟未见踪影。
老林忧虑:“这个方案还是有点假大空,也就是说,给出了各种的政策可能性,但又在各个方面都有所保留,没有把话说满了。”老林十分理解这种“官方措辞”,他说:“方案中的很多规定,都与国家现行相关政策有出入,如果查起来,说你错了就是错了。如果不查,那就是对的。”老林表示,只有细则落实了,他们基层执法人员才能“听口令,做动作。”
专家解读
政府以稳妥推进为主
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,现在面世的《深圳市土地管理制度改革总体方案》及相关文件,反映了深圳市政府对于“土改”求“稳定和谨慎”的态度,并为求有效果而做了一些实际行动。比如在违法建筑的确权问题上,明确提出了以宝安区沙井街道共和社区、龙岗区平湖街道山厦社区为原农村城市化历史遗留违法建筑处理试点。
“土改”的具体细节未出,是否会拖慢改革进度使民众失望?宋丁认为,从已出台的政策来看,“土改”已进入了实际的进程节点,毕竟这项工作牵扯面大、利益复杂、敏感性高,政府要考虑到工作的难度,因而很多举措还是以“稳妥推进”为主。
陈骁鹏