北京楼市调控后的一年多时间，刚需盘在市场中占据了重要的地位。因为在投资投机需求被限制后，刚性需求者成为市场主要购买力，从而，刚需盘成为市场成交量的主要贡献力量。

　　在楼市受调控影响的萧条时期，刚需盘是市场推盘的主力，在每月的新开盘项目中，刚需楼盘占据多数。

　　刚性需求后劲不足

　　作为楼市主力的刚需盘也是“以价换量”的主角。去年下半年至今年年初，位于通州、大兴、房山等北京郊区的楼盘纷纷降价打折，降价幅度从1000元/平方米起不等，有的甚至单价降近万元，几近“腰斩”。这些降价楼盘均是面对刚需群体，中小户型、低总价。与此同时，在降息等一系列利好楼市的货币政策下，从今年3月份开始，楼市开始出现回暖。而北京楼市的回暖即是从刚需盘开始。

　　在降价和降息后，被压抑许久的刚需群体终于出手。在北京楼市中，开始不断有热销的“日光盘”出现。位于大兴的某楼盘曾创下了9次开盘9次当日售罄的纪录。亚豪机构提供的数据显示，2012年1月份，价格在20000元/平方米以下的房源成交套数为2151套，创下新低。但3月份，成交量猛增，价格在20000元/平方米的房源成交套数为5119套，是2月份成交套数的两倍多。6月、7月、8月三个月，价格在20000元/平方米以下的房源成交套数均超过了8000套，其中，8月份的成交量甚至超过了9000套。

　　不过，这一路上扬的态势在9月份急转直下。从8月第四周之后，北京新建住宅成交量已经连续三周环比降低。

　　刚需盘的价格方面，根据亚豪机构提供的数据，价格的变化基本是与成交量成正比。在5月—8月四个月成交量处于高位的时期，价格也一路攀升，这四个月的成交均价分别是13835元/平方米、14168元/平方米、14217元/平方米、14225元/平方米。9月份，成交量下降，成交均价也跌至13823元/平方米。

　　观点PK

　　开发商降价动力不足

　　东亚新华营销总监贾玉鹏

　　“从近几个月的楼市数据来看，购买力尤其是刚需购买力出现了停滞的现象。不过，虽然近一个月出现了成交量下滑，但是从9月、10月份来看，价格应该不会出现大的变化。”东亚新华营销总监贾玉鹏接受记者采访时表示。

　　贾玉鹏认为，经过前几个月的成交量反弹，开发商手中的资金压力并不大，降价意愿不强。因此，从主观上来讲，开发商在近期无降价动力。此外，9月、10月是传统的热销期，开发商推盘热情高涨，客观上也不存在降价因素。

　　“可以说，9月、10月是开发商与购房者的博弈期。11月、12月，如果楼市调控政策依旧比较稳定的话，将会促使仍处在观望中刚需的购买者出手买房。如果10月份以后，成交量还将维持在较低的水平，开发商迫于完成全年销售量的压力，年底可能会再次采取降价促销的策略。如果开发商在‘金九银十’取得了不错的销售业绩，年底的销售压力就会小一些，就不会有大的降价举动。”贾玉鹏认为，未来刚需盘价格是否发生变化要根据9月、10月这两个月不同的市场表现来判断。

　　不过，贾玉鹏也指出，目前的刚需市场，开发商不宜盲目涨价，涨价的结果对购房者、开发商甚至整个行业都是不利的，以合适的价格销售，快速出货才是硬道理。

　　刚需盘价格暂不会降

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　最近几个月来，刚需楼盘成交量上涨的同时也伴随着价格上涨。亚豪机构市场总监郭毅接受记者采访时表示，刚需群体是对价格变化非常敏感的，正是由于刚需盘的涨价，使得最近几周的成交量出现了下滑。与此同时，前几个月一度有所放松的首套房贷款利率，现在也开始有所收紧。

　　郭毅认为，对于一些开发商来说，经过前一段时间的热销，取得了不错的销售业绩，在任务上不会有压力。甚至有些开发商，提高了全年任务额度。

　　“在资金上，开发商的压力也并不明显。”郭毅指出，前一段时间的大量成交，使得资金回笼量比较多。因此，虽然这几周以来成交量出现了下滑，但对于开发商来说，还是可以接受的。

　　郭毅预计，在近一段时间内，刚需盘的价格或将维持在现有的水平，不会降价。甚至，一些投资或将流入房地产市场，可能还会带来房价的小幅上扬。

　　本报记者陈静思

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　　天资·璟庭强势热销

　　9月22日，位于房山板块长阳的天资·璟庭开盘，作为紧邻CSD的现房住宅项目，吸引了大批购房人来到现场。

　　据介绍，天资·璟庭户型非常丰富，二居、三居、四居及跃层全包括，面积从104到300平方米全覆盖，能充分满足刚需与大部分改善居住型购房者的需要。户型设计实用性强。此次开盘楼栋为32、34号楼，开盘户型为104平、108平两居，145平三居，187平四居，200-300平米跃层。

　　据开盘当日的李女士介绍，他看好未来CSD区域的发展前景，表示自己看完样板间后很是心动，此价格线的精装修房子几乎见不到。自己也看了不少楼盘，天资·璟庭令人印象深刻，就等今日开盘就入手。长阳拥有优越的地理位置、便捷的交通网络、广阔的发展空间及完善的配套，与CSD的规划理念完全一致，正是理想的“中央休闲购物区”。本报记者甘放

　　推荐楼盘

　　●金融街·融汇

　　地址：地铁4号线天宫院北

　　户型：50—58平方米一居

　　70—78平方米两居

　　100—118平方米三居

　　装修：精装

　　●东亚五环国际

　　地址：地铁亦庄线旧宫站

　　户型：36—120平方米

　　装修:毛坯