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2012年“优惠年”带动津门楼市走稳,新房成交均价9934元/平方米,较2011年均价9394元/平方米上涨5.7%,月均成交量71.93万平方米,同比下降2.7%,创近四年最低。尽管2012年被称为“史上最严厉调控年”,但到了2012年年尾,一直被压抑的楼市竟然翘起了高高的“尾巴”,一下子钻进了“暖冬”。楼市此轮翘尾行情,打乱了市场预期。“2013年房价要暴涨”、“城镇化要拉动房价”、“一线城市地王频现,房价肯定涨”等一系列来自房地产业内或业外唱高房价的声音此起彼伏,北、上、广等一线城市的楼市在岁末年初之际也愈发火爆。
在此背景下,2013年政府的调控之手必然不会放开。翘着“尾巴”迈入2013年的楼市,将迎来怎样的调控政策?新的一年,楼市调控政策又会有哪些变化?2013年,天津标杆龙头房企又将有怎样的促销营销策略?
“稳”字当头
2012年12月中旬召开的中央经济工作会议,将“稳中求进”作为2013年经济工作的总基调。“稳”也必然成了2013年楼市调控的关键字。从近来中央及各部委释放的信号不难看出,2013年,政府绝不会放手楼市调控,楼市调控政策势必围绕“稳”字展开。
在日前召开的全国住房城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新表示,2013年要坚定不移地搞好房地产市场调控,继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施,要坚决抑制投机、投资性住房需求,支持合理自住和改善性需求。
国务院发展研究中心主任李伟近日在第四届中国经济前瞻论坛上特别强调以促进房地产可持续发展为重点,进一步完善房地产调控政策。要进一步完善限购政策,使其既能充分发挥在限制投机、投资性需求方面的积极作用,又不影响首次置业和改善型需求的及时释放。
虽然限购、限贷等楼市调控政策的边际效用正在递减,但不可否认,坚持继续实施这些老政策不动摇,对于稳定市场预期仍将发挥极为重要的作用。此外,要想稳定房价,除了遏制投机、投资性需求外,加大有效供给也是必不可少的举措。因此,2013年,继续加大土地供给、加大保障房建设和供给等也将成为楼市调控政策的重点。
随着2012年年底楼市加速回暖,各地“地王”再现。按照经济规律,“地王”的出现必将抬高商品房价格。因此,2013年继续推进土地管理制度改革,加强土地市场监管,非常有必要。
国土资源部土地利用管理司司长廖永林也于近日在国土资源部新闻发布会上表示,2013年计划保持住宅用地供应总量不低于过去5年年均实际供应量,同时将采取分割卖地、竞配建、严格准入等多种方法防止“地王”出现,稳定市场预期。并要求各地清理涉及大房企、大地块的出让合同,对违规违约情况的项目进行清查处置。
此外,加大保障房建设和供给,在2013年也将继续。
长效机制将陆续出台
虽然限购、限贷等调控政策很可能在2013年继续,但这些政策并非长久之计。从长远来看,要想保持楼市持续稳健发展,出台长效机制必不可少。
首先,房产税扩容有望在2013年实现。业内人士认为,房产税既能增加投机、投资成本,打击炒房,又能保护和引导普通商品房消费,确保百姓的住房权,还能在一定程度上解决广受诟病的土地财政问题。因此,在全国范围推行房产税势在必行。而当前房产税逐步扩大试点的时机已成熟。
在全国住房城乡建设工作会议上,姜伟新明确表示,目前正在积极研究扩大房产税试点。财政部财政科学研究所所长贾康也于近日表示,目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。
2012年以来,央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。尤其是围绕房地产税收的相关技术准备大大提速。住建部在2012年上半年加快推进重点城市个人住房信息系统联网,这无疑也是推行房产税的关键性技术前提。
其次,实行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有两种选择:一是实行固定的首付和贷款利率政策;二是实行首付和利率反向调节的政策,使购房人不因住房金融政策的变化而造成支付能力的变化。
金融政策的变化往往会对房地产市场产生重大影响。国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲近日在第四届中国经济前瞻论坛上表示,如果明年形势使得金融政策更加宽松,将直接和间接影响房地产市场。据测算,实际上对居民支付购买能力有较大影响的是利率,利率提高一个百分点,在什么都不变的情况下,会提高一个家庭6%的购买力。
当前,美、欧、日等经济体纷纷启动宽松货币政策,势必影响2013年我国的金融政策。为了防止金融政策变化对房地产市场的冲击,任兴洲建议,2013年实行中性的房地产金融政策。
标杆房企拿地信心不减
2012年,天津商品住宅新批上市面积月均为98.15万平方米,同比下降21.8%,创2010年以来新低;年内月度供应出现双峰,分别出现在5月和9月,但仍高于2009年水平,上涨41.4%。尽管同比小幅下降,创2010年以来新低,但标杆房企却实现了逆势成长,不少企业以“以价换量”获热销,提前完成年度目标。
据统计,2012年度,融创中国以64亿元营销业绩获得天津市本年销售金额榜榜首,较去年同期增加9亿元,高端品质项目优势凸显;而保利地产以3342套与40.8万平方米荣登销售套数与销售金额排行榜榜首,市场占有率跃升。
此外,2012年实力房企在津拿地动作频繁,表现出对天津市场的信心和决心。据介绍,这些房企拿地时间主要集中于下半年,且土地主要分布于市内六区以及滨海新区。万科地产、融创中国、招商地产以及绿城中国在津拿地动作都颇为积极。相对于2011年度,2012年度实力房企摆脱资金困扰,对拿地一事均摆出了积极的态度,呈现出对2013年楼市十足的信心。
上半年“以价换量”将延续
2012年,天津商品住宅月均成交71.93万平方米,同比下降2.7%,较2009年下降35%,创近四年新低。2012年天津楼市显现出“淡季不淡”与“旺季不旺”的新型市场态势,市场超预期表现特征显著。2012年楼市刚需购房者成为了成交的绝对“主力军”,开发商的优惠规模和力度空前。
2012年5月标杆龙头房企率先以价换量获得持续热销,直接导致了随后的“红五月、火六月、热七月以及八月的淡季不淡”,乃至后期“金九银十”的成色不足。然而,当大家认为市场归于平淡时,年末又出人意料地迎来了一次翘尾行情,尤其是11月份市场购房力大幅释放,成交量攀升至年度最高值水平,达到93.08万平方米,环比增幅为15.81%,同比涨幅为
105.49%。
根据中国指数研究院的一份年度报告,从2012年天津商品住宅分户型成交分析看,一方面是刚性需求购房者积极入市,另一方面是改善性购房需求的进一步释放。据统计,90至120平方米户型市场关注度仍最高,成交占比近五年逐步走高,达到44.3%,该面积段成交房源数为35226套,成交量最大;其次是70-90平方米经济紧凑型户型,该面积段占比近五年均处于第二名的位置,年度成交套数为21630套,占比达到27.2%,环比小幅下降,降幅为0.5个点,而较2008年则上升3.1个百分点。
中指院的数据报告显示目前天津市场整体供过于求,库存压力攀升,出清周期仍高于20个月。从长期来看,城镇化和收入倍增则是未来10年房地产市场需求的两大动力;而目前住宅存量再攀新高,“以价换量”策略或将延续至2013年上半年。
此外,天津保障房建设力度持续加大,也将进一步促进房价合理回归。今年天津保障性住房开发贷款新增97亿元,占全部房地产新增贷款的42.9%,同比增长20.4%,而房地产贷款同比增长为9.5%,高出房地产贷款增幅近10.9个百分点。
2013年,天津标杆龙头房企率先“以价换量”的促销营销策略或将继续成为2013年减负策略。时报记者孙薇