揾间

　　二手楼

　　天河公园板块楼价高企，并且很多大户型的房子，置业门槛越来越高。那么，当中还有没有一些一两百万元以内的低门槛二手物业可供挑选？有的，例如天河公园西板块内的东方都会广场、理想青年荟，两个楼盘都走“经济适用”的小户型单位，同样有150万元到200万元左右的中低门槛物业可选。

　　从地产中介铺处了解到，天河公园板块的二手成交均价约在2.3万元/平方米，而理想青年荟目前的二手售价约3万元/平方米，处于板块领先水平。中原地产的陈先生介绍，理想青年荟都是复式单位，面积只按一层计算，所以单价高，如果按使用面积计算，售价则要低得多。

　　入手门槛低，业主惜售

　　理想青年荟为单栋21层的公寓式住宅，楼龄5年左右，都为75平方米以内的小户型复式单位。该楼盘为2梯20户，实在是过于密集；而相对的房屋实用率就比较高一些。地产经纪陈先生介绍，理想青年荟小复式的实用率是200%，按照非复式的计算方式，也有九成多。笔者进到一套一房单位，入门感觉尚算通透，但因为隔了二层则感觉有些“顶头”，且二层光线较暗。陈先生说：“这里的小复式层高4.75米，首层约2.6米，夹层约2.15米。”如果个子稍微高一点，可能连伸个懒腰都困难。

　　虽然理想青年荟密集且基本无园林，配置与一般小区楼相比还是有所欠缺，但据陈先生说，这里很受白领欢迎。目前可选房源仅有45平方米的一房单位以及66平方米的两房单位，出售均价约3万元/平方米，一房单位150万元左右就可以入手，门槛较低，但该区内也有比理想青年荟价格更低的同类楼盘。例如附近的东方都会广场，就有39平方米的复式一房出售，房产证过五年，100万元出头就有成交。陈先生说：“东方都会广场租用办公的比较多。”

　　出租方面，理想青年荟的一房月租3500元，两房则可以去到5000元/月，与周边一些楼盘的两房和三房单位价位相当。陈先生表示，这个租金价格在区内已经挺高的了，需求仍然较为旺盛，不过盘源就不是很充足。此外，理想青年荟个别单位也有出租作办公用的情况。

　　天河公园板块的楼价一直是稳中有升，因为几年之后天河公园有望开通地铁，升值空间较大，许多业主惜售心态明显。理想青年荟也不例外，目前只有几套单位在售，而这里除了“盘大房源多”的东方新世界，其它楼盘也都是“房源紧缺”。不知新政出台以后，这种“捂房”情况会不会相应减少。

　　环境条件较好，生活配套便利

　　因为规模小，理想青年荟本身没有太多生活配套，但楼盘所在的东方三路，也算是生活便利，有食店、便利店、小菜场以及一些日常生活消费的商店；从理想青年荟往外步行10多分钟，则有华港商务广场及华润万家。

　　因为住宅区远离大马路，所以环境比较静谧。理想青年荟本身无园林可言，业主只能到天河公园“蹭绿化”。楼盘就近就有一个公交车站，只有一、两条公交线路，出行主要还是到天河公园站或步行约10多分钟到华景新城站坐BRT，从这里到岗顶、天河城商圈、天河北等地都约为三四个站的距离。

　　学位方面，理想青年荟可以入读天府路小学和省一级113中学。该盘可以说是个“看得见学位”的学位房。但楼盘紧挨113中学，笔者从其东向直接“望校园景观”的单位里，感觉到明显的学校噪音干扰。

　　(文/图张秀钦吴燕萍)

　　基本面

　　物业类型：小复式住宅

　　楼龄：5年左右

　　大致放盘量：出售只有几套，出租十多套

　　车位状况：有露天和地下车库两种，每车位租金约500-700元/月

　　物管公司：蓝城物业管理公司

　　住宅管理费：2元/平方米·月

　　交通配套：东方二路站：771、B9路；天河公园站：20、139、177、218、227、293路；BRT华景新城站

　　教育配套：天府路小学、113中学

　　楼盘地址：天河区中山大道东方三路

　　(整理/张秀钦吴燕萍)

　　核心提示

　　-主力盘源：45平方米复式一房，66平方米复式两房

　　-租金/售价：出售均价约3万元/平方米；出租一房3500元/月，两房5000元/月

　　-适合对象：首次置业买家、投资买家

　　赞

　　●户型小，入手门槛较低

　　●距离大马路有段距离，居住环境好

　　●房产证未过5年

　　●户型单一，选择少

　　●单体楼，无园林，2梯20户过于密集

　　张秀钦、吴燕萍