“新国五条”下选择何种房产转移方式引起市民关注

　　截至昨日，广州“新国五条”细则虽然仍未落地，但从政策大方向看，持有多套房的家庭，除了未来可能会被征收房产税之外，一旦未来从严按照卖房差额所得的20%征收个人所得税，将是不少家庭难以承受之重。连日来，不断有市民咨询：应该采取哪种转移房产的方式可以未雨绸缪？这些方式之间的成本又究竟几何呢？为此，记者特意咨询了业内人士。

　　文、表/记者赖伟行、何颖思

　　“前几年买房时‘手多多’给女儿加了个名，现在想把她的份额除去，不知道怎么办理业务呢？”市民刘先生几年前买一套房，当时加了女儿的名字。如今，女儿一家在深圳已经有两套房子，随着房产税可能会扩大试点的消息传来，他开始担心女儿与自己共有的这套房子会被算作第三套房，从而令到女儿一家可能会被征收房产税。为此，他咨询记者“如何把女儿的名字从房产证上去掉”。

　　“父母与子女之间，正常状况下只有交易和赠与两种方式实现产权的转移。”广州市房地产交易登记中心相关负责人说，如果子女未成年，其所占的产权份额暂时不可转移。而继承，则需要父母身故，办理继承公证后，方可实现房屋产权转移。

　　根据规定，持有超过5年的唯一房产，在出售时可以免征个人所得税。所以，也有持两套房的家庭咨询“能否通过夫妻间产权转移的方式规避个人所得税”。记者了解到，目前，广州房地产交易登记中心就有“夫妻析产”的业务，这类持有两套房的家庭，可以办理这一业务，夫妻双方各持一套房屋之后再离婚，这样就可以实现两人持有的房产都为唯一住房。办理该项业务，每个新房产证只需交60元即可。

　　契税：赠与为3%交易低至1%

　　在不同的房产转移方式之中，各种税费又是多少呢？目前，在房产转移中，主要的税种有契税、营业税和个人所得税三种，父母身故后，子女继承，这些税都可以免征。而赠与和交易相比，赠与无论如何契税都为3%，交易契税却分为1%、1.5%、3%三种情况。

　　根据《广东省契税实施办法》规定，广东省契税税率为3%。从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅(除高级公寓、别墅、度假村等豪华住宅外)，按现行契税税率3%暂减半征收，即税率为1.5%。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。从2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　公证费：赠与按评估值2%交

　　据广州市房地产交易登记中心介绍，证明财产继承、赠与，公证费按受益额的2%收取。实操中，受益额是按照评估值来计算的。交易不委托中介代办的话，不需交纳委托公证费。

　　通过赠与的方式，以后卖房，所得差额相当于房价总额扣除税费后的全部价值，差额将会比通过交易方式更大，所以不少市民会选择交易来实现财产转移。不过，在交易和赠与非直系亲属(例如岳父赠与女婿)的过程中，都有可能产生营业税。房产如果出证满5年，在上述情况免交营业税，否则就要交纳5.6%的营业税。

　　交易个税：“据实收”、“核定收”有别

　　交易中，如果是购入满5年及家庭唯一住房的可免个税，其余情况需要交纳个税，目前有两种征收方式——“据实征收”和“核定征收”。但由于后期房价升幅较大，“核定征收”与“据实征收”的税款差异越来越大，于是实操中往往不提供购房发票，“选择”核定征收。

　　但新“国五条”细则就规定，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　业内人士称，能提供越多合理税费证明，两种征收的差异越不明显。

　　据实征收

　　指纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据个人所得税法的规定，按照“财产转让所得”项目，据实征收个人所得税——即通俗所说的“按转让所得20%”征个税。

　　核定征收

　　指六种情形下，用征收率计征个税——即通俗所说的“按全价1%”征个税。1.未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的；2.未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；3.未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；4.申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；5.个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；6.在办理个人所得税完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。

　　合理税费

　　根据2006年国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)，合理税费包括：

　　1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：(1)已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；(2)商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得再重复扣除装修费用。

　　2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。

　　3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

　　案例：“据实征收”与“核定征收”对比

　　王先生2007年2月在广州市区购得建筑面积为160平方米、套内面积为130平方米的房产，房款150万元，他另外拥有一套住房。2012年4月5日他将此房卖给陈先生，申报价格为250万元。王先生2007年购房时缴契税4.5万元，实际支付住房按揭贷款利息22万元。

　　王先生的情况属转让购买超过5年的非唯一房产，应缴营业税及附加、个人所得税，暂免土地增值税和印花税。买方陈先生应缴契税，暂免印花税。

　　若未提供购房发票

　　若王先生不能提供购房发票，营业税按照全额征收，个税也实行“核定征收”。对于非拍卖转让住房，个税核定征收适用5%应税所得率。由于个税的税率是20%，这相当于按照转让房产收入全额的1%征收。

　　王先生应缴纳营业税及附加=计税价格×(5%+0.6%)=2500000×(5%+0.6%)= 140000元

　　王先生应缴纳个人所得税=转让房产收入额×应税所得率×20%=2500000×5%×20%=25000元

　　若能提供购房发票

　　个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售，能提供发票的，按其转让收入减去买房价款后的差额征收营业税。个税采用“据实征收”。商品房的房产原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。合理税费是指转让住房时实缴的营业税及附加等税金，支付的住房贷款利息也可凭银行出具的有效证明据实扣除。

　　王先生应缴纳营业税及附加=计税价格×(5%+0.6%)=(2500000-1500000)×(5%+0.6%)= 56000元

　　王先生应缴个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(2500000

　　-1500000-45000-56000-

　　220000)×20%=135800元

　　综上，不能明确房产原值时，应缴营业税及附加、个税共16.5万元；而能明确房产原值时，应缴纳营业税及附加、个税共19.18万元。