上周日晚，“深圳版”新“国五条”细则落地。但最受人关注的“差额20%征收个税”政策却依然表述模糊，其中只表示“严格执行”新“国五条”，未表示深圳个税按何种方式征收。

　　值得注意的，在“深圳版”细则中提到，完善房地产价格评估技术，发挥其在房地产税收征管中的积极作用，继续加强存量房交易税收征管工作，并根据房价变动，适时、适当调整征税评估价格。这一表述在业内专家看来是深圳或将“曲线”加强个税征收，“增加个税征收，深圳有可能采用提高评估价的方式，而不是差额20%的方式”。

　　政策未明确个税怎么收，等待政策清晰再做决定的购房者保持观望。对此，美联物业深圳区域董事总经理江少杰表示，“深圳版”细则对于个税依然比较模糊，但总体来看，对交易环节征税的政策落地可能性偏大，如果现在没落地，后续市场一旦带动新一批二手房“迅猛”成交的话，这个政策依然会出来。

　　江少杰认为，在二手房交易环节税费提高的背景下，新房会有利好，二手房中价格差额较小的“次新房”和近两年房价上涨不那么明显的“涨得慢”的房产税费会较少，选择这类物业将成为未来市场趋势。

　　二手房交易税费或提高

　　3月31日晚深圳公布落实新“国五条”的细则，其中未涉及差额20%个税如何落地的细则。中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，这一细则虽看似“温和”，但依然“很有料”，尤其是在个税征收方面，细则着重提出了调整深圳存量房交易的评估价，这一表述意味着，深圳有可能通过调整评估价来加强个税的征收。

　　深圳现行个人所得税征收分为按差额20%的核实征收办法和按评估总价1%—3%核定征收两种，并且评估价一般在市场价70%左右，因此，一般二手房交易会选择第二种税费较低的方式。

　　“正因为评估价水平只在市场价70%左右，因此深圳实际上可以通过提高评估价水平来对交易环节严格征收税费，而不用采用‘20%一刀切’的方法。”肖小平说。

　　“深圳版”细则称，“让深圳调控更具操作的空间，避免‘一刀切’带来的大面积杀伤力，但同时也未有放松调控的意思”，对此，深圳中原地产副总经理贺晓丽认为，细则继续强调评估价调整，这一政策对于市场的调控力度和影响力可见一斑，也更具可操作性。

　　江少杰也认为，“深圳版”细则出台没有强征20%个税的内容，如果后续市场上进而带动一批二手房成交量大增，则这个政策早晚还是会出。

　　江少杰表示，3月的天量成交会在一定程度上透支未来几个月的成交量，但还有一拨人因靠近月底惧怕政策落地而没有成交，现在细则未表示4月开始征20%个税，因此，在刚性需求和购买力都很强劲的市场背景下，这部分购买力很可能会在政策明确后入市。

　　龙华、罗湖未来成交将热

　　对于购房者而言，最为关心的是这些税费成本将会多大程度转嫁到买方身上。对此，江少杰表示，税费转嫁不一定会全部落到买方身上，如果税费增加过多让买方无法接受而导致无法达成交易，卖方会适当“让利”以促成成交。

　　江少杰认为，未来如交易环节税费提高，市场会“追捧”一些税低的物业。届时，超过5年的个人唯一住房会变得非常抢手，最近两三年所销售的新房因登记价格较高，和评估价差距较小，个税也会相对较低，这些房产会最先成交。

　　“如果深圳最终落地按差额20%征税，最有可能就是按房屋原值和评估价的差额部分。”江少杰说，比如香蜜湖一号，水榭花都这些近些年价格上涨快、房产证价格和评估价相差好几倍的楼盘届时成交会较少甚至零成交，直到市场可以消化其价格为止；像龙华次新房较多，罗湖楼盘登记价不低，近些年涨幅不多，这一类个税不高的二手房未来成交会较多。

　　美联物业全国研究中心总监徐枫提醒购房者，深圳的细则虽然无20%个税落地内容，但依然偏紧，压制商品住宅投资需求的意图明确，“深圳房产税落地预期很强，最快可能在下半年就会落地”。

　　对于预期中房产税的影响，江少杰表示，这要视房产税的类型和税率而定。“房产税出台不一定会带来房价下跌，比如上海和重庆的房产税针对大户型，影响的人群非常少，房价也就没有发生什么变化，上海、重庆包括香港的房产税税率都在1%/年左右，没有影响这些城市房价的升值。”