论坛嘉宾名单

　　晶和集团总裁李纯杰

　　沿海地产东莞公司总经理曹永峰

　　嘉宏集团董事副总经理李智慧

　　庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产副总经理吴智明

　　庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产营销总监张学谦

　　庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产策划经理曹春荣

　　东莞中原策略研究中心总监车德锐

　　天为地产顾问公司市场部总监罗杰

　　3月底，各地纷纷按照中央要求出台了新“国五条”的实施细则，其中，广州、深圳升级限购措施，并有可能提高二套房贷首付及利率，而北京日前已经把二套房贷首付由六成提到七成。

　　东莞不属于国家房地产调控的重点监测城市，这次又赢得了相对宽松的政策环境，截至记者发稿时，东莞尚未出台实施细则，没有限购，没有限价，一切照旧，风平浪静。

　　台风有摧枯拉朽之威力，不过直径40公里的台风眼却微风习习，一片太平。如果以台风来比喻全国房地产调控大环境的话，那么，这两三年政策相对宽松的东莞，无疑躲进了台风眼中。

　　这次，楼市调控风暴升级了，而东莞继续呆在安静的台风眼中，这对东莞楼市意味着什么呢？能否孕育新一波热销行情？是否会导致广州、深圳客大量涌入东莞，进而推高东莞房价？

　　就此种种议题，南方日报东莞办事处前日举办了一场名为“风暴眼中的东莞楼市——新‘国五条’细则如何改变东莞楼市”的论坛(如图)。

　　到场的嘉宾包括：晶和集团总裁李纯杰、沿海地产东莞公司总经理曹永峰、嘉宏集团董事副总经理李智慧、庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产副总经理吴智明、庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产营销总监张学谦、庆鹏集团东莞庆鹏心怡地产策划经理曹春荣、东莞中原策略研究中心总监车德锐、天为地产顾问公司市场部总监罗杰等。

　　与会嘉宾普遍认为，新“国五条”及其细则主要针对一、二线大城市，对东莞市场没有根本性影响，而广州、深圳客会部分外溢到毗邻的局部市场，但由于地理距离、投资价值等原因，广州、深圳客户不会大量到东莞扫货，不用担心其推高房价。今年，东莞楼市会量升价稳。

　　有嘉宾提到，新“国五条”及其细则中关于提高二套房首付的条款已经发生了化学反应，有城区项目把90平方米的户型增大到100平方米，以适应首次置业买家一步到位买房的市场变化。

　　首次置业者更注重一步到位

　　南方日报：从2月20日新“国五条”发布至今，中间经历了3月1日国务院办公厅发布的实施细则以及3月底各地出台的实施细则。东莞楼市在新“国五条”及其实施细则的影响下，已经发生了什么变化，将会发生什么变化？

　　李智慧：对于新“国五条”，感受最深的还是提高二套房贷首付，北京已经由六成首付提高到七成了。这大大提高了市民换房的门槛，所以首次置业者一步到位的需求更强烈了。据我了解，城区有的项目已经做出了户型结构调整，之前该项目还规划90平方米的户型，现在不做了，直接提高到100平方米。当然，在镇区市场的话，刚需户型还是比较好卖一些。

　　李纯杰：新“国五条”及其细则主要有房价控制目标、限购与限价、按照转让二手房产所得的20%征收个税、提高二套房贷首付及利率等四个着力点。

　　第一，尽管东莞没有公布房价控制目标，但从各地公布的房价控制目标来看，都说控制涨幅或保持平稳，没有说要下降多少的，这导致市场预期继续看涨，促使有潜在客户放弃观望，积极入市。

　　第二，广州与深圳等城市严格限购与限价，这会促使部分广州、深圳客户外溢到东莞临近两地的区域。

　　第三，征收转让所得20%的个税，促使一线城市恐慌性购房，二手楼市成交剧增，价格暴涨，而东莞早已实施，影响不大。

　　第四，提高二套房贷首付及利率，很多改善性需求的购房者担心东莞也推行这一条，所以加快了入市步伐，所以一季度改善性需求放量明显，同时有些首次置业者一步到位买大户型。

　　吴智明：国家宪法还有修改完善的时候，何况是房地产政策？很多人认为限购、限贷等政策会长期存在，我不认为，政策也是有时效性的。比如早期的就90/70政策，时间久了，大家都理解和接受了，也就相对淡化了。作为开发企业，我觉得应该以不悲不喜的平稳心态来看待政策。压抑的市场需求，迟早会爆发的。上周，有个楼盘开盘，当天大雨倾盆，操盘人员还担心没有多少人来，结果认购了一两百套。相比政策，同质化和没有个性的产品竞争对企业影响更大。我们要顺应政策的同时，为城市留下精品。

　　张学谦：感觉很明显的是，与以往调控政策出台后各方的反应相比，这次政策公信力受到一定影响，大家认为政策效果不明显，房价预期还是看涨。具体到东莞，随着产业的调整以及区域的发展，再加上广深等城市对房地产投资市场的挤压，东莞房地产很可能再度迎来发展黄金期，比如黄金三年、五年、甚至是八年，预期还是乐观的。

　　曹永峰：我把政策比作河上的水坝，可以挡住洪峰，但是水总归是要下来的。现在大家对政策已经不是很敏感了，以前一出政策会立马认真研究，现在简单看看，再看看别的地方是否有反应，看看而已。实际上，统计楼市数据，把一些异常的点去掉再拉一条线的话，会发现房地产还是按照供需关系在发展。政策会发挥作用，但这只是一段时间的，过一段时间就没用了。而房地产有一个开发周期，不是那种今天要干啥事明天就能干成的，而政策当然也不会一下子搞死你。

　　车德锐：新“国五条”主要针对直辖市、省会城市和计划单列市，对东莞没有太大的影响。尽管政策对开发商多少有些压抑作用，但是无法改变市场预期，没有根本性影响。在东莞决定市场走势的还是直接的供求关系。

　　罗杰：新“国五条”是升级版的政策，不针对东莞，杀伤力不大，东莞市场还是比较乐观的。

　　购买力关键在于东莞的产业和人口

　　购买力关键在于东莞的产业和人口

　　南方日报：省会城市、直辖市以及计划单列市以及房价上涨过快的城市受到新“国五条”的严控，尤其是广州、深圳升级限购措施，并表态提高二套房贷的首付比例及其利率。在这种情况下，置业资金是否会从广州、深圳大量转战夹在中间的东莞，并推高东莞房价？

　　曹永峰：周边升级限购是否利好东莞？也谈不上。该买的还是要买的，不买的还是不买的。深圳溢出效应还是有限的，就一条小河流进草原。相邻镇区，深圳人会过来买，但太远的话，深圳人也不会来买，距离对心理的影响还是很大的，还不如咬咬牙在深圳买算了。东莞房地产发展还是看自身的购买力。

　　吴智明：草原上的小河流，曹总这个比喻特别形象。广州、深圳确实有部分客户外溢出来，但毕竟有距离，交通还没有完善到那种地步，所以广州、深圳客不会像候鸟一样迁移到东莞。但东莞一定是值得投资和置业的地方，尤其是那些有属于自己个性的品质楼盘。我们心怡半岛就是立志打造一个具有开创性的高端楼盘。

　　曹永峰：心怡半岛项目在沙田，临近南沙、番禺，广州外溢到沙田的效应还是比较强的。

　　李智慧：我们在东莞的项目还没有入市，不过在中山有楼盘，可以做个类比，那个项目坐轻轨15分钟可到广州，去年我们还讨论怎么吸引广州客过来，春节后，广州客自己就找上门来了。在东莞，像松山湖的项目，个个瞄准华为是不现实的，所以必须外拓，深圳客肯定是重要的市场。广州、深圳客外溢到东莞，在临近片区是比较明显的，但不会大面积存在，对房价影响不大。

　　李纯杰：受到珠三角一体化的影响，广州、深圳一些刚需客户会被高房价挤到东莞来，但投资客不会很多，毕竟一线城市产业、人口、购买力等优势明显，城市价值高，房地产投资价值更大。

　　车德锐：深圳很多二手中介没有生意做的话，他们就会把客户带到东莞来，这种能量是很大的，像2011年上半年，不过现在他们生意还蛮好的，外溢东莞的客户不会很多。东莞的购买力还是看自身的产业和人口。

　　今年普遍乐观，楼市或量增价稳

　　南方日报：第一季度东莞楼市供不应求，成交剧增价格微涨。在政策相对宽松的背景下，东莞楼市今年的走势会怎么样，购买力结构是否会有所变化？

　　吴智明：成交量方面，至少会跟去年差不多，最多就降一点点。价格在当前的形势下，会维持平稳。至于消费结构，主要的消费群体还是以传统刚需为主，不过一些喜欢冒险的、有自己远见的勇士会出来抄底，投资客会有所活跃。

　　李纯杰：今年形势比较乐观，一手商品房销售量去年是680万平方米，今年有望突破700万平方米。此前压抑的投资客应该会有所释放。不过，由于今年商品房总供应量会达到1400万平方米，供求比是2:1，供应充足，价格会比较稳定。

　　李智慧：东莞的需求还是比较旺盛的，供应也充足，价格会比较稳定。需求结构应该有所调整，改善性需求、投资需求经过两年的压抑之后会有所活跃。

　　车德锐：去年一二手楼市总计成交1100万平方米，超过10万套，这对拥有800多万常住人口的东莞来说是很正常的，可以说东莞的需求还是很旺盛的，主要看供应量、产品素质与营销水平，只要这三项符合市场需求的话，成交会受到刺激得到释放的。

　　今年一季度一手商品房销售量已经达到160万平方米，保守估计全年会达到700万平方米。监测了3月份10个开卖的项目，开发商比较谨慎，小步快跑，推盘量不是很大，都在一两百套之间，不过销售率均达到80%以上，现在，买家看涨预期强烈，入市意愿很强，价格提升三五百元每平方米还是能接受的。

　　据测算，今年一手商品房的供应量是有1400万平方米左右，但是根据东莞市场的特点，2:1的供求关系是比较平衡的，消化压力不会很大。现在全球流动性泛滥，货币贬值厉害，资金需求保值增值的渠道，一些公寓、商铺投资比较活跃，这形成价格上行的动力。同时，东莞的二手房转让比较复杂，费时费力，短线炒作资金对东莞楼市的兴趣不大，没有太多的投资需求。今年万科、碧桂园等各大开发商销售目标很高，要PK，对价格形成一种下行的压力。两相对冲，价格会比较平稳。

　　罗杰：从2008年之后，东莞的市场无论是货量、价格都是往上走的。今年经济形势趋稳向好，再加上城市建设的推进，东莞楼市会在去年基础上有所突破。

　　今年普遍乐观，楼市或量增价稳

　　别墅难卖,问题在于营销

　　别墅难卖,问题在于营销

　　南方日报：别墅是最高端的住宅产品，目前情况怎么样？

　　车德锐：别墅市场，今年比较特别，供应量会很大，粗粗统计有5000套，不过，一季度成交却不是很乐观，这比较令人头疼。东莞的别墅大部分是对味的，价格也不会太高，而东莞市场现阶段是供应主导型的，只要供应量足的话，开发商营销力度大的话，活动比较多，氛围比较好，现场展示做得好的话，应该会刺激市场需求的。至于后面怎么做，还有待实践了。

　　曹永峰：别墅不像洋房，只要产品不错，再加上到达办公地点方便的话，肯定会有人去抢的。别墅用地现在批得越来越少，东莞别墅的价格也不贵，在广州、深圳买一套洋房，在东莞就可以买一套别墅了。市场之所以不旺，可能主要还是受心理影响，东莞的市场本来就是分散的，而广州、深圳跟东莞又属于不同城市，客户以为项目距离他们很远，兴趣不大，这还是营销的问题。春节前，我们尝试过在广州宣传东莞项目的别墅，结果就有人来成交，实际上我上次开车从沿海丽水佳园到广州市区也就走了40分钟，我自己都很惊讶。我估计，东莞有些别墅，广州、深圳人根本都不知道。东莞的别墅对广州、深圳的高级白领是很有吸引力的，在广州、深圳他们随便一套都上千万，他们根本无法实现别墅梦，但到了东莞，就可以了，几百万元一套，他们可以当做第二居所。

　　本版撰文：南方日报记者曾德军摄影：南方日报记者胡国球