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□本报记者黄洁本报实习生孔一颖
因购房人居住证无效不符合限购政策,未通过资格审查,开发商北京通瑞万华置业有限公司将购房人吴女士诉至法院,要求解除房屋预售合同并索赔违约金82万余元。然而,吴女士则称该居住证是开发商的销售人员为其代办的,她为此花费11万元。日前,北京市朝阳区人民法院判决双方解除合同,双方上诉后,二审维持原判。
据了解,2011年10月30日,吴女士与通瑞万华公司签订了《北京市商品房预售合同》及补充协议,购买了该公司开发的位于朝阳区常营的“龙湖·长楹天街”项目房屋一套,房屋预测建筑面积141.6平米,房屋总价411.44万元。
庭上,通瑞万华公司诉称,吴女士在购买房屋时,提交了家庭信息表、购房承诺书、身份证、工作居住证等文件,以证明其具有购房资格,于是双方签订了合同。后公司接到政府主管部门通知,被告知吴女士所持有的工作居住证无效,并不具备购房资格。根据合同的相关约定,吴女士应当承担就此产生的相应法律责任。故诉至法院,要求解除双方签订的《商品房预售合同》,同时要求吴女士支付违约金82.2万余元。
吴女士则表示,她所持有的北京市工作居住证系开发商的销售人员为其办理的,其花费11万元,如果不是当时销售人员承诺能够办理真实有效的居住证,她并不会购买这套房屋。同时,吴女士认为开发商并无证据证明其不具备购房资格,无权单方解除合同,故不同意通瑞万华公司的诉讼请求。
但开发商对吴女士的说法并不认可,通瑞万华公司称为吴女士办理证件的工作人员刘某、樊某均已离职,且该公司从未要求员工用这种方法售房。双方签订的购房合同确实通过了网签,但该公司在此后才接到住建委通知,被告知居住证是无效的。
法院经审理认为,由于购房合同中对于购房资格有明确约定,吴女士在签订合同之前还签署了承诺书,因此相应后果应由吴女士承担。鉴于吴女士的居住证无效,不具备购房资格,双方之间的合同无法继续履行,法院判决支持了通瑞万华公司要求解除合同的诉请。至于违约金的问题,法院考虑到双方之间的合同已经进行了预售登记,吴女士无明显恶意违约行为,因此法院没有支持。
一审宣判后,因开发商坚持主张违约金,而吴女士则主张继续履行合同,双方均提起了上诉。日前,二审法院作出终审判决,裁定维持原判。
-法官提醒不要轻信销售口头承诺
案后,记者采访到主审法官吴岩,其表示此前未曾审理过类似案件。关于吴女士陈述的情况,因为没有证据支持,法院难以查明和认定,而吴女士与开发商签订的书面合同及承诺书等内容,则将提供不真实资料、不符合购房资格的一切责任均归咎于购房人一方。对此,吴岩提醒购房人,面对房屋销售人员巧舌如簧的各种承诺,购房人要保持冷静,不要轻信而草率作出决定,要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件,特别是其中关于开发商免责和责任承担的条款,如双方确有补充约定,一定要形成书面协议,给付相关款项,也应索要收据。否则,一旦发生纠纷,只能“吃哑巴亏”。