主动投入数千万进行提升改造的华辉大厦，将成为观察祖庙商圈价值提升的坐标。李细华摄

　　在“强中心”城市升级的语境下，禅城老城区进行城市硬件改造提升的同时，瞄准人气和商业氛围的提升，激活社会与市场的力量共同参与提升区域价值，这成为老城区新一轮城市化探索出的典型经验。以坐落在祖庙路路口的华辉大厦为观察点，这栋有着二十年楼龄、曾经是佛山首个高度超百米的旧改项目，上世纪90年代曾经的祖庙路租金标杆。随着禅城城市升级步入纵深，华辉大厦主动投入数千万进行提升改造，主力商家苏宁expo旗舰店6月亮相，这里再度成为观察老城区商业业态激变、城市升级区域价值提升乃至城市化社会动员机制的新坐标。

　　苏宁首个非省会“expo超级店”缘何落户？

　　来到祖庙路、城门头路和建新路交叉后的华辉大厦时，记者看到，苏宁云商佛山有限公司人头攒动，苏宁正准备招聘一大批新人。刚刚过去的周末，苏宁祖庙路店进入到“蜕变”的倒计时时间。6月，这里将诞生全国第一个非省会城市的expo苏宁旗舰店。

　　与此同时，已经有20年楼龄的华辉大厦，也正装修一新，预计在同一时间揭开新的面纱。祖庙路路口的这栋老建筑，不但成为观察祖庙商圈价值提升的坐标，更被赋予了全面激活区域商业业态与价值的期望。

　　“苏宁佛山祖庙店是苏宁副总裁亲自抓的项目，我们认为，新一代expo苏宁旗舰店选址在祖庙路是很恰当的。该店将经营面积从5800平方米扩充到现在的近万平米，经营面积增长了40%。伴随着苏宁的‘去电器化’，佛山expo苏宁旗舰店将全新亮相。”苏宁佛山公司负责人涂翔告诉记者。

　　一个事实是，苏宁以祖庙路华辉大厦店为根据地，在九年时间内完成了佛山24个店的布局，营业额实现了从9000万，到2012年15个亿的飞跃。据介绍，作为集团的核心项目，此次佛山祖庙路店转型expo旗舰店，不仅仅是一次变身，更是一次革命性的变化。

　　涂翔介绍说，目前，苏宁在全国有9家这样的旗舰店，主要分布在北京、上海、广州、深圳这样的一线城市，即将于6月开业的佛山苏宁expo旗舰店，成为第一家非省会城市新一代旗舰店。“细分客户的管理理念下，内部的装修、灯光、色彩等均由国际化公司操作，统一的VI设计将以色块来区分不同的销售区域。”

　　“一直以来，祖庙路缺少现代的大百货卖场，祖庙路苏宁店转型向百货进军，对祖庙商圈现代商业业态的激活效应让人拭目以待。”祖庙街道一位负责人认为。

　　20年前旧改项目今成租金价格标杆

　　为了配合主力商户苏宁进行升级改造，华辉大厦正紧锣密鼓地进行着外立面的提升和内部装修。记者了解到，物业管理方首次通过了全体业主的同意进行整体改造。该大厦物业管理中心负责人梁小姐告诉记者，作为早期的旧改商业楼，华辉大厦的产权人比较复杂，既有当时旧改返还给永红村的物业，也有业主所有的分散物业。“由于业主众多，我们通过召开业主大会通过了改造方案，此次将共投入数千万元进行外立面和内部的改造提升，业主们对改造提升的回报很有信心。”

　　事实上，受到东华里改造、广佛地铁修建、祖庙路禁行、消费停车难等因素的影响，祖庙路商家们曾经面临的尴尬，华辉大厦也一度经历“阵痛”。但在“强中心”战略和城市升级三年行动计划中，祖庙街道瞄准祖庙商圈提升这一目标，商圈周边和内部的祖庙路、建新路、福贤路、人民路等道路设施和景观都实现提升，完善了公共停车场等配套设施。

　　“可以说，现在的华辉大厦，已经树立起了新的价值标杆。”梁小姐信心满满。据悉，在华辉大厦沿祖庙路一侧的裙楼商铺，每平米的租金超过一千元。而目前该楼16万平方米进驻的30个客户中，有七成都是上市公司。提升完成后，该大厦将以“3C+特色餐饮”定位为主。

　　“上世纪90年代初，永红村在祖庙路华辉大厦的这部分物业，每平方米租金已经可以达到50元了，是禅城村组物业收益曾经的价格标杆。”永红村一位负责人霍先生告诉记者。让村民们感到开心的是，经过周边环境的提升改造和大厦物业的大手笔投入，曾经的旧改大楼今天又成了价值标杆。

　　价值提升既有政府介入又有市场因素

　　广东省社科院丁力教授为祖庙商圈把脉时，提到的关键词就是“现代化”。祖庙街道负责人认为，游客来到祖庙商圈，想吃喝玩乐加住宿呆上一天。可这附近如果没有大的超市卖场，没有可供选择的丰富的餐饮，就难以谈得上方便。老城区商业体量要继续扩容增质，才有一家老小真正的“一站式”消费。

　　在硬件基础提升的基础上，要高品质、高效率做旺老城区，华辉大厦梁小姐认为，“在城市环境提升和区域价值提升中，有时需要一只看得见的手来运作，有的时候又需要交给市场进行配置。要进一步增强老城区人气和商业氛围，提升区域价值，更需要这两只手的配合。”

　　这其中，不难发现，政府介入在环境改善中起到重要的改善作用。“正如苏宁选择在佛山这样一个非省会城市建设expo旗舰店，有着内因和外因的共同作用。”苏宁佛山负责人涂翔的看法是，内因来自于苏宁近几年的高速增长和自身转型的需要，外因则来自于佛山这个城市强大的消费能力和政府对提升三产的有力推动。“在祖庙这个独一无二的核心商圈，政府以有形之手推动城市环境的提升和城市升级，商家看到了其中的机遇与信心，共同激活和增加祖庙商圈的商业体量。”

　　阎锋

　　-记者手记

　　城市升级里看得见

　　与看不见的手

　　在“强中心”和城市升级的语境下，禅城对老城区祖庙商圈、莲花升平片区的提升中，不难发现，一个重要的变化是，地方政府最关注的是人气，是商业氛围，而非简单的旧城改造、拆拆建建。

　　事实上，人气恰是新一轮城市化中最难驾驭的一个变量，也往往是城市改造中最容易忽视的一个因素。城市化除了好的规划、漂亮的房子，最核心的是要有人气。对于这个问题，禅城有过阵痛，有过教训，今天，禅城在高度关注硬件的城市化的同时，把城市化中软性的因素——人气和人的活动摆到了一定位置。

　　在提升道路基础设施和公共配套服务的同时，围绕着人气和人的活动，禅城不论是在寸土寸金的祖庙路上找地建公交枢纽站，还是策划一系列“以文促商”活动，体现商家和消费者的充分参与；抑或是伸出手臂，主动打通与周边区域的互动与快速联系，都是禅城在新一轮城市化中，以人为核心，注重人气和商业氛围，不能不说这是城市发展思路的重要转变。

　　这样的思路下，新一轮城市化，不是所有事情都由政府包揽，而在一定范围内允许民营资本的力量更积极地投入到城市建设和区域价值提升中去。事实上，作为明清时期的四大名镇之首，佛山这个没有城墙的城市，其繁华更多是自由经济与自由贸易的产物，改革开放后，工业化率一度高于城镇化率的佛山，要回到区域商业中心的价值上来，势必要关注和吸纳自由市场的力量。

　　正因为此，回眸一年多的城市升级历程，政府在投身城市升级的同时，一定程度上已然形成了社会的动员机制和氛围。在祖庙路、建新路、东方广场锦华路、永安路等路段的改造中，商家主动配合让出部分路面，改善拥堵局面。而此后，祖庙商圈现代商业业态正步入深度转型阶段，商家凭借敏锐和清晰的市场投入产出机制，主动大手笔投入改造提升，成为新一轮城市化中社会动员的最好证明。