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近年来,河南省虞城县人民法院在审判实践中发现,该院受理的商铺租赁合同纠纷案件持续上升。同时,2010年此类案件多集中发生在经济比较发达的县城规划区域范围,但2011年以来已开始涉及规划区域以外的乡镇。2012年至2013年3月,涉案范围已开始向全县各个乡镇延伸。
据虞城法院民一庭法官王勇介绍,涉案的纠纷类型主要有以下几类:
房屋租赁中承租人欠付房屋租金引发纠纷。承租人不守信用,或承租人因经营不善、缺乏资金等原因致使出租人不能按约收取房租,产生诉讼。
租金约定不明或租赁期限故意约定过短,出租人借机擅自提高租金引发纠纷。主要表现在出租人借政府拆迁商铺紧缺之机提高租金,致使纠纷发生不断。
合同权利义务约定不规范,租赁期限约定不明引起的合同解除纠纷。例如,出租人在签订租赁合同时,只与承租人约定一年的租金,将以后的租金约定为“随行就市”,一旦发生纠纷,这种约定又不容易界定。
房屋所有权人变卖出租房屋引发纠纷。认为房屋所有权是自己的,不考虑承租人应享有的权利,损害承租人的合法权益。此类纠纷往往又会引起承租人与出租人,或者与买受人以及承租人要求房屋装修赔偿等一系列新的诉讼。
关于此类案件增多的原因,王勇分析,通过对16起案件的审理发现,2010年每间商铺平均租金约16000元,但到了2011年,猛涨至23000元至35000元不等,进入2012年竟然涨至60000元。这在一定程度上说明拆迁导致经营性商铺供应不足,出租人借机抬高租金。
此外,商业运营公司承诺的条件难以兑现,致使新建市场无法形成消费规模,众商户纷纷拒交房租引发纠纷。
针对上述问题,虞城法院副院长张光明建议,应签订书面的租赁合同,明确双方的权利义务关系,并到房地产管理部门办理备案登记,以防发生纠纷时要承担举证不能的责任。
还要区分房屋转租与房屋租赁权转让的关系。房屋转租与承租权转让,是房屋租赁关系变动和流转的两种典型方式。合同法对租赁权合同关系作了专章规定,但对租赁权的转让未作明文规定,而在现实生活中,租赁权转让的行为却大量存在。
张光明建议,租赁房屋时要对所租房屋的所有权及出租人的品行进行了解,对经营项目能否产生相应利润进行市场考察,不要盲目租房投资,以避免不必要的损失。
此外,在拆迁中,政府要做好经营性商铺的安置工作,对商户给予适当的租房补贴,为房屋租赁市场和商户提供良好的发展和经营环境,从源头上减少和预防房屋租赁纠纷案件的发生。