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天津北方网讯:随着老龄化社会进程加快,开发商摸准老年人的心态,也抓住“最美夕阳红”的商机,养老地产这一全新的概念进入到公众视野。近三年来,津城养老地产破冰发展,试图在中国人传统观念和养老服务之间找到最佳结合点。养老地产,看起来很美,但真正做起来并做好却很难。记者通过连日来的采访发现,作为“夕阳红”催生的朝阳产业,养老地产要走的路还有很长。
卖房买养老公寓
迎来“二次解放”
午休时分,85岁的王爷爷和77岁的老伴在南开区宜宾西道晴川家园小区内散步,尽管地处闹市,这个小区却格外幽静,老两口的家就在该小区长庚老年公寓内。
三年前,他们了解到养老地产这一新鲜事物,广告里非常诱人:和传统养老机构不同,能拥有房屋产权,住在自己房子里享受专业养老服务。老两口唯一的孩子在外地,于是,他们做了一个大胆的决定,卖掉自己原有的房子,转而购买产权式养老公寓。当时,王爷爷的很多老同事都不理解。
作为在全国率先推广的产权式老年公寓,高13层的长庚老年公寓共有198个单间,每间的建筑面积在30到40平方米之间。
“怕一间小,我们买了两间35平方米的,合起来够住了,当时买的时候均价是10600元,卖掉原来房子的钱有富裕,据说现在涨到14000元了。”王爷爷告诉记者。
记者在长庚老年公寓内看到,整个一楼大厅里是长江医院设在此社区的国医堂诊所,两边各有一间大的输液室和小的理疗室,配备先进齐全。很多老人觉得哪儿又不舒服了,就到一楼大夫这里坐坐。老人们不便行动的,医护人员楼上楼下的是随叫随到,出诊费也不收取。
二楼是老人们就餐的食堂。整个公寓内随处可见方便老人生活的无障碍设施,电梯一大一小,大电梯采用的是医院配置,长条形且方便轮椅进入,在一楼也有坡道设置,可以直接从外面推着轮椅进入楼内。
在老人们的屋内,每个床头和卫生间内都各有一个紧急呼叫设置,每层楼道的监控摄像头也都向监控总室“汇报”着楼内的实时动态。
在王爷爷眼里,这儿有家的感觉,我来去自由,这是我自己的房子。住在这里,对于辛苦了一辈子的老人来说,也是一次“二次解放”的契机,他们终于不用再操心每天买什么菜、每天做什么饭,甚至也不必烦心孙辈的上学放学。王爷爷说:“以前每天要拎着菜篮子爬5层楼,关节疼得不得了,现在搬过来都好了。”
“再说白一点,我是在我自己的床上走的,养老院的床上不知道走了多少人。”王爷爷并不避讳自己的老观念。他说,现在他和老伴儿生活得很幸福,因为幸福,长寿就变得水到渠成。
放弃“养儿防老”
与时俱进租房住
电视下靠着一幅吕奶奶画的中国画,画的是国色天香的牡丹。屋内太狭促了,吕奶奶很多画无处展示,不得不摞在一起放在柜子上面。一间30平方米的屋子,室内面积也就20来平方米,摆放的都是家里的老家具,但奶奶布置得很温馨,很讲究,还有一对老公公和老婆婆的玩偶,床、柜子、沙发、书桌,桌上摆放着毛笔和报纸,屋里挤得已是满满当当。
吕奶奶说:“屋子再大不也就住一间屋吗?”
88岁的吕奶奶看透了好多人看不透的道理。2011年4月老伴去世后,她叫来3个儿子,决定要自己一个人住。儿子不同意,“妈,这样人家会说我们不孝。”
但吕奶奶铁了心:“之前我和你爸就是自己住,都习惯了,一起住我不适应,你们也不适应。我一辈子没和你们红过脸,但住长了就会有矛盾。”
拗不过母亲的脾气,儿子们找到了这处公寓,但与王爷爷不同的是,吕奶奶选择了租赁入住,一间房一个月租金2000元。
吕奶奶也卖掉了自己原先的房子,她对儿子们说:“房款先不给你们了,我用来交房租,直到用完的那天,不够你们3个再摊。”如今,奶奶的房款和退休金用以支付房租、伙食生活费以及物业管理费。儿子们不放心,又给请了一个陪护,晚上在公寓内的沙发床上陪吕奶奶睡觉。
吕奶奶每天关注新闻,爱看报、看书,国内国际的新闻她都知道。剩下的时间她就画画,楼下的老姐妹也爱来找她切磋画艺。节日时和家人团聚一堂。“现在自己就是好好保养身体,活着就是幸福。”
吕奶奶说,今后都是1个孩子养4个老人,再孝顺都没有时间,要适应时代,要与时俱进。
在公寓里,有些老人会抱怨,最近的伙食没有以往好了,但吕奶奶总宽慰地说:“一人难称百人意,老人们和公寓服务人员都要换位思考。”
记者发现,长庚老年公寓现有80户老人购买住房,另有62户老人以租赁形式居住于此,租金在2000元左右,除此之外,在食堂用餐的老人需每月支付伙食费500元,物业管理费350元,而护理的价格要另算,从1800元到2600元不等,全护的价格高达4000元。这里的老人几乎都是退休老教师、老干部等高收入群体,老人每月七八千的退休金,也是经常会出现“月光”的。
退休前曾是党校老师的王爷爷其实也有烦心事儿,在长庚老年公寓买房时,开发商曾经允诺是大产权,然而实际到手后却成了公寓性质的住房,不仅仅是相应带来的高契税,而是老两口卖了自己原先的房子又买了公寓房后不能落户,“活了一辈子的天津人,现在突然没户口了。还有老人为此和长庚老年公寓对簿公堂,最后也气得搬走了。”老伴看了一眼王爷爷说:“别想那些烦心事儿了,买都买了。”
养老房医疗配套
成最受关注因素
作为这几年出现的新鲜事物,津城市场上存在的养老地产一类是像长庚老年公寓这样的专业性较强的养老地产,目前长庚已经在南开区复兴路开设了第二家公寓。
而另一种则是主打养老牌的泛养老地产,如地处京津冀交汇处宝坻区的云杉镇,武清区的龙湾城以及坐落于津南区红磡领世郡内的永泰红磡养老项目等。养老地产项目在目前市场占有份额仅为1%,数量偏少令购房者无从选择。
此外,除去长庚老年公寓位于市区,其余项目大多位于位置偏远的四郊五县,交通不便,周边配套的不足,难以保证老年人日后生活能够“高枕无忧”。目前大多数甲等医院分布在本市市区,地段偏远的养老地产项目能否保障老年人医疗保障方面的需求,也成了一个疑问。接受采访的一位中年人表达了自己的顾虑:“养老地产大多还没有一个成熟的雏形,尽管蓝图美好,但还是不敢轻易给父母尝试。”
与此同时,养老地产的经营模式也主要分为两种,一是房屋只租赁不销售。二是房屋销售模式。其中,租赁模式的租期有5年期、10年期、20年期等,一些养老地产也推出了试住体验,并提出不满意服务可以随时退租等承诺,但相对的,这种租赁模式的资金回收期过长。另一种普通商品房的经营方式,总房款更高,整体配套外向依赖性强、对养老服务运营机构的要求较高。
根据天津新浪乐居网上针对500人的调查数据显示,73.8%的受访者表示不了解养老地产。而且对于父母养老的方式,认可度最高的仍然是传统的居家养老(65%)。
关于养老房应具备的素质,最受关注的因素排名依次为:医疗(30.6%)、费用(18%)、护理服务(16.2%)、交通(14.9%)、位置(10.8%)、休闲设施(6.8%)。
过半受访者(57.5%)希望养老地产项目能够位于市内六区,比例远高于排名第二的环城四区(25%),主要由于市内六区拥有更加丰富完善的配套。
天津一家养老房的主管负责人韩云(化名)是企业老总从市民政系统里挖过来的“专业人士”。韩云说,民营资本以营利为目的进入养老行业对老人是不公平的。他说:“别用房子把老人绑架了。老人走了后房子怎么办?怎么卖?怎么再次进入流通市场,这些都是问题。”新鲜事物的一切都得摸着石头过河。
韩云个人更倾向租赁式的养老服务,他同时把国办养老机构的一套服务模式带进了商业地产项目之中。但他要面对的是,目前他主管的项目每月仍处于亏损状态,“每月都要亏12万,包括伙食、员工工资和还没有租出去的房子。”或者说,他所在的项目从运营以来,就从没有赚过一分钱,亏损状况自韩云来后还有了好转。他希望有一天能做到收益和支出“平账”,那就是他理想的状态。他对企业的老板说,这个行业是不赚钱的,是不能赚钱的。
养老地产刚起步
针对高收入群体
天津早于上世纪八十年代末便进入老龄化社会,截至2011年底60岁以上老年人口为187.43万人,占总人口的18.81%。据“十一五”人口规划中期督评信息分析,到2030年天津市老年人口将达333万人,占总人口的35.62%,达到老龄化高峰。相比之下,目前本市共有406家养老院,其中252家可供床位在50个以下,可供床位在200个以上的养老院只有27家,按照平均每家养老院可供应80个床位计算,全市可供床位3万个,仅有1.6%的老人能够住进养老院,供需比例严重失衡。
在目前的养老服务中,政府依旧扮演着主力军的角色。房地产业内对养老地产还没有形成清晰的概念和定位。大家倾向于把养老和地产分割开来:养老是福利性的,政府应该予以支持;地产是营利性的,开发商需要获取利润。如何将二者有机结合起来,是一个难题。
天津财经大学经济学院副院长、房地产问题研究专家丛屹教授指出,养老地产的核心应该是养老服务。如果仅仅是地产商画一个圈,为了卖房而挂牌“养老”不能称之为养老房。
2000年以后,我国加剧进入老龄化社会,也催生了银发经济。2010年以后,地产转型与产业发展对接,产品市场细化与养老产业结合成为趋势。
丛屹认为,广义上的养老地产是一种空间上的聚集,依托于地产的项目,在这个区域内,产权应该是多样化的。而狭义的养老地产我国目前还不够清晰,应明确为一种产权式的地产,和专业的养老服务相结合,政府有明确的政策体系扶持,统一由企业运营管理,明确产品提供和分类。
目前,我国政府养老产业政策的体系不够清晰,以往依托于养老院,和养老规模化没有对接;不同收入层次的消费群体企业没有细分,目前的养老地产主要还是针对高收入群体,没有针对社会全部群体;我国的养老服务业刚刚起步,养老服务分散,缺乏专业的服务水平,人员素质良莠不齐;此外,中国当前的发展阶段,人均收入没有达到发达国家水平,百姓收入分配差距较大,仍是以居家养老为主要比重。
丛屹表示,养老房是新鲜事物应该予以鼓励,产权形式可以多样化。但政府要政策扶持,在融资、税收上给予优惠条件;企业也要规范进入这个行业,不能没有门槛地想做就做;最后要明确目标群体,居家养老为主,养老地产先面向高收入层次老年人,顺势向中等收入群体过渡。
近三年来,津城养老地产破冰发展,试图在中国人传统观念和养老服务之间找到最佳结合点。养老地产如何将养老福利性与地产营利性有机结合起来,是一个难题。记者邵隽