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商业地产受到众多投资者的关注。
江门万达广场的模型。万达广场进驻江门,将给江门的商业地产带来新的热潮。
万达步行街商铺均价出炉每平方米约4万元对于商铺投资业内人士表示——
文/记者黄国金图/记者陈卓达
江门万达终于公布了步行街商铺的售价,最低2.2万元/平方米,刚过4万/平方米的均价获得了不少投资者的青睐,直接对周边楼盘的临街商铺的交易造成了冲击。业内人士认为,江门万达的定价并没有超出大部分投资者的预期,将引起一波抢购风潮,会在短期内影响周边商铺等产品的交易,但从长远来说,将给市场带来更多利好预期,进一步推高附近商铺的售价。而在本月,已经有楼盘的商业中心实施了只租不卖的市场策略,坐等商铺涨价。
万达步行街商铺公布售价
前晚,江门万达终于公开了4.73万平方米室外步行街商铺的售价,总体均价只需4万元/平方米,而每一商铺面积为100多平方米至几百平方米。12幢首层有67间商铺,二层有66间商铺。室外步行街1#(北段)一层均价约为4.75万元/平方米,室外步行街1#(南段)一层均价约为6.9万元/平方米。室外步行街1#(北段)二层均价约为2.2万元/平方米,室外步行街1#(南段)二层均价约为2.7万元/平方米。
此批商铺从昨日至5月19日进行登记。有意向的客户可以携带自己的身份证和复印件一份以及登记人一周内有效的银行账户流水账单前往江门万达广场的销售中心进行登记。其中,购买一层的客户需要出示100万元的银行账户证明,购买二层的客户也需要提供50万元的银行账户证明。
据了解,坚持自持项目80%~90%物业是万达集团的一贯作风,江门万达广场也不例外,61万平方米的项目,只卖4.73万平方米商铺,众多市民和外来投资者纷纷到其销售中心咨询商铺信息。
北新区在售临街商铺倍感压力
“在丰乐路买个临街的二手商铺都要3万多元/平方米,中天国际等楼盘的临街商铺更是接近或超过4万元/平方米。”有投资商铺意向的市民谭先生告诉记者,近两三年江门商铺的价格可以说是不断攀升,目前北新区临街商铺的售价普遍都在3万~4万元/平方米,而租价只在100元/平方米左右。也就是说,砸300万~400万元投资一个面积约为100平方米的商铺,每年的收益也只在12万元左右,投资回报率只在3%~4%之间。“一直在等江门万达公布售价,就是要看能不能有更好的投资回报率。”
“江门万达商铺的价格跟附近楼盘临街商铺的价格相比并没有高太多。”江门市某房产中介资深商铺买卖专家表示,受此前江门万达即将推出商铺消息影响,北新区各大楼盘的临街商铺交易一度受到了一定冲击,不少投资者都持观望态度。
该专家指出,虽然北新区商铺的价格已然有点偏高,投资价值正在减弱,但定价并没有比楼盘临街商铺高太多的江门万达步行街商铺仍然获得了不少投资者的青睐。“不少投资者转为关注江门万达步行街商铺。”
观点:
商铺投资价值
一看地域二看消费群体
“地域往往决定了商铺的投资价值。”江门市房地产分析师王先生指出,地域往往是商铺投资价值体现的最为直观的决定因素,在一个人流量较大的成熟商圈,其商铺普遍比人气不足的区域有价值,而密集度较高的商业中心商铺也普遍比较为分散的楼盘临街商铺有投资价值。“但地域并不是影响商铺投资价值的唯一决定因素。”
“商铺的投资价值还要看区域消费群体的构成。”王先生认为,即便同样是商业中心,商业定位的不同,消费者群体的差异,往往也会对商铺的投资价值造成巨大影响。如果商业中心能吸引大批中高端消费群体,使得中高端消费群体养成在该商业中心消费的习惯,即便该商业中心在地域上不具有优势,其商铺的投资价值可能比大部分具有地域优势的商业中心商铺还要高。“因此,能吸引中高端消费群体的城市综合体,商铺的投资价值一定比一般的临街商铺高。”
特写
有楼盘商铺
只租不卖待涨价
“只租不卖,现在还得看什么商业业态。”月初,北新区凤山水岸商业中心开始招租,三年租期免租两年,平均租价约为30多元/平方米/月。由于租价水平并不高,半个月下来,1万多平方米的商业中心就招租过半。凤山水岸策划总监谭华驹告诉记者,开发商考虑到商业中心的商业业态还不够丰富,目前已经停止了超市等多个行业的招租工作。目前,该商业中心主要面向红酒、茶叶等中高档消费类产品经营者招租。
“楼盘的持续开发需要大量的流动资金进行流转。”一般来说,开发商建好的住宅和商铺都希望能尽快销售以回笼资金。业内人士刘先生指出,商业中心只租不卖对于绝大部分的开发商来说并不是太明智的选择,因为很容易造成资金链的断裂。此外,大部分的开发商并没有运营和管理商业中心的经验,在此过程中一旦出现失误和纠纷,不仅会影响到开发商的口碑,更会对楼盘住宅等销售带来负面影响。
“将商业中心抵押给银行进行融资,然后坐等物业升值。”有知情人透露,凤山水岸商业中心之所以选择只租不卖,开发商对该商业中心商铺的升值潜力有信心是一方面,更重要的是开发商通过抵押融资等手段已经得到了充足的资金保证,没有了后顾之忧。“向银行的融资成本每年约为8%,而开发商对该商业中心未来几年的每年升值幅度最保守也超过15%,可以说开始这几年开发商是稳挣不赔的。”