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天津北方网讯:南开区嘉泰花园没有物业公司,业委会展开了小区自治,他们能否走出一条不同寻常的路?记者进行了调查。
被迫“自治”初见成效
“买二手房看物业”,很多人买二手房时特别注重小区的管理,毕竟这些年来业主与物业间的纠纷屡屡成为社会新闻热点,业主维权难,往往心力交瘁却没得到希望的结果。一位曾向本报反映所在小区私搭乱盖、摊贩随意占路的读者无奈地说:“其实我家的房子特别好,楼层、朝向、房型我都特别满意,离孩子的幼儿园也近。现在却乌烟瘴气、脏乱不堪,向多个部门反映多次也没有结果,我都想把房子卖了。”而和平区贵州路附近某小区二手房价一直坚挺,甚至优于附近比它房龄短、房型优的小区,物业管理好是它的一大优势。
南开区嘉泰花园没有物业管理,可二手房价和周围小区比一点儿不落下风。没人管的小区还能受欢迎?走近一看,小区有大门、门卫室,没停车位的车不能随便进小区。地上画着清晰的车位线,却不见地锁。不大的小区内还有一片绿地,树木修剪整齐,凉亭洁净。小区内没有乱摆乱放的杂物。“我们小区不是没人管,是没有物业公司管理。现在小区是业主自治。”嘉泰花园业委会主任李万群解释。
嘉泰花园以前是有物业公司管理的。2002年起一直由开发商指定的前期物业公司服务,物业费每月每平方米4角钱。2007年,物业公司找到业委会表示干不下去了——小区只有249户,盈利空间本来就小,加之物业费偏低,收缴情况不理想,物业公司连年亏损,只能撤出。业委会马上寻找新的物业公司,问了几家,报价均在每月每平方米一元左右,最便宜的也要8角钱。业主们嫌贵,一时签不下新物业。无奈之下,业委会决定自治。此后业委会有几名成员因工作忙无法承担物业管理的工作退出了,只剩下工作也很忙的李万群。“没办法啊,总得有人干,要不小区就乱了。”他和几位热心业主义务承担了物业管理这项琐碎又繁重的工作。
业主自治后,物业费标准不变,基本服务标准不降。雇用了三名保安,保证小区大门24小时有人看守,同时在小区内安装了4个监控摄像头;三名保洁人员保证每天小区内道路和每栋楼的楼门、楼道都打扫一遍。李万群告诉记者,绿地的打草、剪枝开始都是热心业主自己做,“现在好了,有个业主的朋友是做绿化的,免费帮我们修剪草木”;对讲门坏了,“于大爷、张先生去买配件自己修,就是房子漏了,都是他们去买沥青、油毡,爬到楼顶上做简单修理”;交公用部位的水费、电费等跑腿的活,于大爷等退休业主主动承担了。
业委会的努力,业主们都看在眼里,认可不认可,从物业费缴纳情况可见一斑。有物业管理时,近一半的业主因对服务不满意拒绝缴费,现在缴费率达到98%,就连车位分配也很快达成共识——抓阄儿。三年后,为了维持小区收支平衡,业委会提出物业费每月每平方米上调到5角钱,因为每年都有详细的财务报告,小区管理得井井有条,业委会成员又不拿一分钱,调价顺利通过。
“想在附近买二手房的人,一看我们小区环境不错,物业费又便宜,都特别感兴趣。”李万群挺骄傲。他也提出过业委会换届,但是业主们希望他们一直干下去。
业主“自治路”有多宽?
“别看我们小区业主自治做得还可以。但我觉得不是所有小区都适合。我们小区规模小,管理起来相对容易,如果规模大,管理难度大,统一业主意见更难。而且有的小区居民成分比较复杂,大家诉求不一难以协调。”虽然取得了成绩,李万群并不认为业主自治是小区物业管理发展的唯一方向。
业主自治的前景到底如何呢?多年来致力于城市化研究的天津社会科学院副研究员周建高认为,业主自治是一种很好的业主自我管理方式,应当鼓励,但是现实中有各种困难——“如果小区是由物业公司管理的,对于行政管理部门来说,比业主自治更便于管理,因此对业主自治的方式并不热心。”他认为另一个推进业主自治的障碍是“居民还没有形成主人意识,缺乏大家为了一个共同目标平等协商、配合行动的习惯”。
“居民很多时候还是‘等靠要’,热心参与的人还不够多。很多业主自治的小区,一直没有制定议事章程,因为没有物业公司那样的管理‘权威’,商议时容易乱,即使达成共识后,如何执行也常常成为问题。”同时他认为现在的业主自治大都是靠部分业主的自我牺牲、奉献来实现的,这不是长久之计。“对于热心参与自治的业主,应该给予一定的报酬,比如报销一定的通讯和交通费用。如果这样做,管理费用增加,可能要上调物业费,其他业主能否接受又是个问题。因此业主自治一开始,就应该制定有关的规则,不能单靠热心来支持。”