11.问：社区物业管理专职工作人员有哪些职责？

　　答：社区物业管理专职工作人员在社区党组织、社区居委会的领导下，在街道办事处(乡镇人民政府)和区县物业管理行政主管部门的指导下，对社区物业管理工作实施监督协调，履行下列职责：(1)组织开展社区物业管理政策法规宣传，增强居民依法守约意识；(2)教育引导社区居民参与支持社区物业管理，按时交纳物业管理服务费；(3)协助街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首届业主大会和业主委员会换届选举工作。指导监督业主大会、业主委员会依法开展工作；(4)负责社区物业管理巡查工作，反映社区居民物业服务诉求；(5)对社区内出现的私搭乱建、乱圈乱占、乱堆乱放等违法违规行为，及时劝阻制止，并向所属街道办事处(乡镇人民政府)报告；(6)负责召集社区物业管理联席会议，及时协调化解物业管理矛盾和纠纷；(7)配合有关部门对社区物业服务企业或旧楼区管理服务单位实施物业服务情况进行考评；(8)未成立业主委员会的商品住宅小区，负责协调使用房屋专项维修资金；(9)完成上级交办的其他工作事项。

　　12.问：对于新建商品房小区，前期物业服务企业由谁来选聘？对前期物业服务合同的起止时间如何规定？

　　答：根据《天津市物业管理条例》，前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业服务企业进行物业管理服务的活动。新建住宅商品房出售前，开发建设单位应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并由双方签订前期物业服务合同。前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

　　13.问：什么是管理规约？管理规约由谁制定？临时管理规约由谁制定？购房人在购房时通常需要“双确认”，指的是什么？

　　答：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，依法作出约定。管理规约由业主委员会组织召开业主大会会议讨论，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对全体业主具有约束力。根据《天津市物业管理条例》，开发建设单位出售新建房屋之前，应当制定临时管理规约。在售房时应当向购房人明示前期物业服务合同和临时管理规约。购房人在购买新建房屋时，应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。

　　14.问：什么是物业管理服务费？对业主交纳物业管理服务费有何规定？

　　答：根据《天津市普通住宅小区物业管理服务收费管理办法》，物业管理服务费，是指物业服务企业接受开发建设单位、业主大会的委托，依照物业服务合同约定对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。物业管理服务费包括物业管理基本服务费和机电设施设备日常运行养护费。根据《天津市物业管理条例》，物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。

　　15.问：业主在办理入住手续时，物业服务企业可否预收物业管理服务费？

　　答：业主与物业服务企业之间是合同关系。业主在办理入住手续时，应当按照前期物业服务合同约定的时间和标准向物业服务企业交纳物业管理服务费。物业服务企业预收物业管理服务费需要和业主协商确定。

　　16.问：本市对业主、物业使用人装饰装修房屋有哪些规定？

　　答：根据《天津市物业管理条例》，业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本市有关规定。业主、物业使用人和装饰装修企业应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议一般包括装饰装修工程的内容和期限、允许施工的时间、废弃物的清运和处置以及相关费用等。

　　根据《天津市房屋安全使用管理条例》，房屋所有人、物业使用人装饰装修房屋，应当保证房屋的使用安全，不得影响共用部位和共用设施设备的使用和修缮。业主、物业使用人装饰装修房屋应当告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修的注意事项、禁止行为，书面告知装饰装修房屋的业主、物业使用人和装饰装修企业。

　　房屋所有权人、使用人应当合法使用房屋，保障房屋的整体性、抗震性和结构安全。禁止下列使用房屋的行为：(1)在楼板、阳台、露台、屋顶超荷载铺设材料或者堆放物品，在室内增设超荷载分隔墙体；(2)在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸；(3)将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房；(4)拆改住宅楼房或者其结构垂直帘体的非住宅房屋的基础、墙体、梁、柱、楼板等承重结构；(5)其他危害房屋安全的行为。

　　17.问：本市对物业服务企业收取业主、物业使用人房屋装饰装修履约保证金有何政策规定？

　　答：为督促业主、物业使用人在装饰装修房屋过程中自觉遵守国家和本市有关规定，根据《天津市物业管理条例》，物业服务企业在业主、物业使用人装饰装修房屋前，都会与其签订装饰装修管理服务协议，并约定交纳一定数额的履约保证金，交纳保证金的数额标准应由双方协商约定。

　　物业服务企业收取该项费用后，如果业主、物业使用人在房屋装饰装修过程中没有出现违反规定行为，应按照双方签订协议约定的时间及时退还。

　　18.问：业主、物业使用人装饰装修房屋时，违反相关法律法规如何处理？

　　答：根据《天津市街道综合执法暂行办法》，街道办事处可以集中行使下列行政处罚权，并可以实施与之有关的行政强制措施：城市管理综合执法机关行使的全部行政处罚权；房屋安全管理方面的法律、法规、规章规定的对在住宅楼房外檐上增设门窗、拆窗改门或者扩大原有门窗尺寸，将住宅楼房中的部分住宅房屋改为生产、餐饮、娱乐、洗浴等经营性用房的行政处罚权。

　　19.问：在业主、物业使用人装饰装修房屋时，对装修垃圾清运费有何规定吗？

　　答：物业基本服务费中不包括装饰装修房屋产生的垃圾清运费，需要物业服务企业根据实际情况据实测算，由业主或物业使用人支付。具体费用标准由业主或物业使用人与物业服务企业在装饰装修协议中协商确定。

　　20.问：业主办理入住后，遇到房屋质量问题应当找谁解决？

　　答：根据国务院《物业管理条例》规定，建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。根据《天津市物业管理条例》规定，在国家规定的保修期限内，物业由开发建设单位负责维修。保修期限届满后，业主对专有部分负责维修、养护；业主专有部分以外的共用部位、共用设施设备，由物业服务企业按照物业服务合同约定负责维修、养护。根据《天津市商品房管理条例》，房地产开发企业应当按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担商品房保修责任。