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驱车行驶在北京的柏油马路上，不时可见有关高档住宅的广告牌，其宅邸名称可谓美轮美奂，什么博雅园、珠江帝景、紫玉山庄、塞纳维拉、光彩国际……着实令人神往。然而，这遍布京城的高档公寓、住宅的底里如何，谁在受用？记者就此做了一番了解——
“豪宅”知多少？
何为“豪宅”？国家统计局有关专家在接受记者电话采访时说，北京的商品住宅平均售价为4716元/平方米，我们在统计数据时把4716元的两倍价即9432元/平方米以上的商品房视为公寓和别墅，对“豪宅”并没有单独统计数据。看来售价在9432元/平方米以上的可视为高档住宅。而在大多数中低收入的百姓眼中，这么高价位的住宅，真算得上“豪宅”了。
记者翻开近期的北京购房指南图仔细数了一下，甚感惊讶：每平方米售价1万元以上的在售楼盘就有76个，1万元以下、8000元以上的在售楼盘有56个，而供普通百姓的经济适用房却只有25个楼盘，反差如此之强烈，令人咋舌。
在京城的高档公寓中，位于建国门内的贡院6号大概是分层住宅中最贵的，每平方米的售价达4万元。贡院6号共有150个单位，面积由140平方米至470平方米，可售可租，每平方米租金在32至40美元，较同级的住宅也高出1成至1成半。这栋“豪宅”外表看起来平淡无奇，但里头的装潢却极尽奢华。所有装修及家具全采用高档名牌，如金银箔墙身、百年榆木地板、整张马驹皮缝制而成的茶几及各类豪华现代化设备。
位于月坛北街的恒华国际公寓售价1.1万元/平方米，其中将于近期拍卖的一套面积为1000平方米的顶极豪宅“云中尊邸”，内置私家游泳馆、私密会客室。据称，该“豪宅”由每平方米设计费高达20美元的法国写意空间建筑设计室设计，因工程图纸相当保密，看图纸要交3万元入围费。此次拍卖虽然是“看不见摸不着”的期房，却因“内置私家游泳馆”、“私密会客室”等奢华的独特设计，以及设计图纸保密等产生神秘感而吸引了不少实力买家的目光。实际是否如此，记者以买房人的身份到恒华国际公寓售楼处，没想到看图纸并没有让交3万元，并把图纸给了记者一份。售楼小姐告诉记者，如果参加竞拍，起价每平方米2000美元。
北京香山的“别墅热”已发展到了巅峰，多家地产商竞推别墅项目，其中“香山艺墅”一马当先引来哄动。由于这些别墅的售价每平方米都在1万港币以上，普通市民难以问津。舆论质疑香山将不再是普通人的名胜，而会变成部分富人的后花园。
位于立水桥北的“塞纳维拉”花园别墅，今年6月便可入住，门前溪水潺潺，整个别墅掩映在绿荫丛中，居者可尽享水景花香鸟鸣。售价每套136-803万元，号称是董事们的宅邸。
坐落在首都机场附近的片片别墅区，是世界名人的聚集地，在这里已经形成了一个圈，如“莱蒙湖”别墅以其卓越的建筑品质、非凡的景观特色、完善的配套设施吸引了世界各大行业的知名人士抢先进住。名都园、华中园别墅、裕京花园别墅、丽京花园别墅、龙苑别墅……形成北京东部别墅群。北京的高档住宅真不少。一位房地产开发商告诉记者“北京是首都，云集了不少世界知名人士和全国各地的能人。有钱的外地人在北京买房的越来越多了……”
“豪宅”住的什么人？
初春的阳光一览无余地洒落在清澈的人工湖中，伴着隐约传来的优雅钢琴声，几只野鸭和黑天鹅在湖中追逐起舞。一切都是那么安静、宁和，全然没有了城市的喧嚣。别以为这是某个风景区或者公园，这只是位于北京亚运村附近的“紫玉山庄”的一景。
除了湖水、绿地、珍禽和轻轻流过脚面的溪水以外，别墅内充足的阳光、人性化的设计也让人流连忘返。可是，要享受如此优美的环境，付出则是高昂的。300多平方米的一栋别墅标价为648万元，最便宜的别墅180多平方米也要301万元。看来，要寻找都市中的宁静和优越的住房品质还需要相当的经济实力。“紫玉山庄”的董事长黄紫玉说，这里的业主们都属于金字塔顶尖上的人。他们开好车，住好的房子。记者在“紫玉山庄”转了一圈看到的都是奔驰、宝马、蓝鸟以及卡迪拉克、林肯、兰博基尼等高档名车。售楼先生告知，有的业主一家就有好几辆车。据了解，紫玉山庄的业主很多都是广东等地比较成功的商人和企业家，也有一些北京娱乐圈人士。他们都是看中了“紫玉山庄”的优雅环境和周边的便利设施而在此置业的。
记者采访了一些给业主照顾孩子的保姆。她们大都是广东人，是随做生意发财的主人一起过来的。
和“紫玉山庄”有着共同特质的光彩公寓也属于北京的“豪宅”，均价每平方米2000美元的售价让普通人望而却步。
“光彩”的售楼小姐告诉记者，这里拥有真正的千平方米豪宅，足够广阔的空间加上高档的设计和装修吸引了不少商界的成功人士，如CEO，还有一些海外归来的人。曾经有一对从国外回来的夫妇，竟在“光彩”一下购买了两套500平方米的住宅。
位于东直门立交桥附近的东方银座的宣传册上标明自己是“亚洲大型交通枢纽核心、高档公寓、豪派写字楼”，“东方银座”的售楼中心里国际巨星梁家辉作为代言人的巨幅宣传画非常醒目地展示在大厅里。售楼小姐告诉记者，香港明星张柏芝也在这里买了房。记者还看到很多香港明星如梁咏琪、任贤齐、任达华也在售楼中心签了名。据了解，在东方银座购买房屋的住户大都用这里的房屋作为投资，他们看中的是周边发达的商业环境和便利的交通设施。
位于顺义的“嘉浩”国际商住别墅区算得上是老“豪宅”了，1998年就已经投入使用的400多幢别墅标价都在每平方米2600到3200美元。售楼小姐说这里的住户以外国人居多，并指着一栋约有1000平方米的别墅说那是巴林使馆租用的。
在离“嘉浩”不远的“莱蒙湖”别墅群聚集了一批从国外回来的北京人，他们具有双重国籍，并且经常往返于世界的多个城市。“莱蒙湖”别墅离顺义的国际学校很近，因此，很多外国留学生也在这里租房住。
看来，不管是用来居住还是用来投资，北京的一部分豪宅确实满足了有着不同需求的成功人士。他们有的根据自己的个人风格选择居住环境，有的为了发展生意而选择繁华地带，也有的和自己的圈内人选择同一地带居住。“恒华国际”的销售小姐这样形容住在豪宅里的人：他们都是拥有财富最多的人，这些人永远只是一小部分。他们位于金字塔的最上边。
空置率有多高？
“豪宅”似乎一夜之间遍布京城，而且开发商仍然趋之若鹜，那么市场前景如何呢，真的都那么好卖吗？
记者询问了不少最近开盘的高档住宅售楼处，销售代表几乎异口同声地说，现在已经卖出了40%-50%了。这话真的可信吗？还是先看看前两年就已经销售的同类楼盘吧。
在嘉浩国际商住别墅的售楼处，推门进去，偌大的售楼处里仅有两个工作人员，在记者听介绍的20分钟里，没有见到再有人来，这与普通住宅售楼处的热闹场景截然不同。工作人员则声称400多套别墅目前80%的已经卖出了。
工作人员带记者看了别墅的样板间。无论从别墅的格局设计，还是装修样式，都是上世纪90年代风格，明显落后。记者在别墅群中转了转，看到了一幅荒凉景象，许多别墅的大门上布满了尘土，小庭院中杂草丛生，不像是有人居住的样子，只有少数几栋别墅门窗前有打扫过的痕迹。正值下班时间，而别墅门口少有车辆和居民进入。
看来，这并不像工作人员所说的大部分别墅都卖出去的景象。工作人员解释说，一部分别墅的确是卖出去了，有一些业主不是用来居住，而是用来投资，等到房价涨了再卖出去，可是现在房价跌了，从原来的每平方米2500美元以上，跌至2350美元，而且，2350美元还只是报价，实际交易时，价格肯定还要低一些。许多业主正急于出手。
“嘉浩”的门庭冷落并非是个别现象。恒基中心的汇豪阁每平方米的价格是2400美元，从1997年就开始销售，到目前为止，还有30套没有销售出去。被炒得沸沸扬扬的“中国第一商城”，则成了烂尾楼，结果只好被另外一家开发商收购。据说，由于新的资金注入和全新的销售策略，入住率有所上升。可是晚上，耸立的高楼上，亮灯的窗户却是寥寥无几，让人不得不怀疑到底有几家人入住。
国际物业顾问公司戴德梁行公布去年第四季度高档住宅报表显示，市场总供应量显著增长，公寓和别墅的空置率分别上升到26.2%和15.2%，增幅分别为3.8和2个百分点。2002年第四季度北京公寓租赁市场平均租金为19.9美元/月/平方米，比上一季度下降2.5%。北京市统计局的数据也表明，2002年商品房销售中豪华住宅出现了供过于求的现象，已经导致销售价格下降。
已经大量空置的现象仿佛并没有让一些开发商感到开发“豪宅”的风险。新开发的高档楼盘仍在相继拔地而起，记者计算了一下，北京市去年9月份到11月份新开的70家楼盘中，售价每平方米在8000元以上的就有22家，占楼盘总数的近1/3。
北京真的需要这么多的豪宅吗？据业内人士粗略估算，未来1至2年内，北京单套总价500万元以上的别墅，供应量在5000套至7000套左右，总市值不下300亿元。300个亿意味着什么？对比一下北京1年的住宅销售总额就会明白，去年的数字是458.2亿元。和市场能够消化的总量相比，这些“豪宅”所占有的资金比例明显偏高。
尽管记者在采访中，也了解到一些善于经营的高档住宅取得了良好的销售业绩，如“莱蒙湖”别墅、“名都园”，但是空置的住宅还是给一些开发商敲响了警钟。信达行总裁邓智仁先生认为，由于在房地产周期开始兴起时，总是有钱人先置业，于是很容易造成高档物业需求量很大的假象，其实真正的有效需求量不会有明显上升。市场风险已经在逐渐积累，这在北京的高档住宅市场尤其明显。
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