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从市区走津滨或京津塘高速公路，一进入塘沽区，公路沿途便开始出现林立的塔吊，这一景象可一直延续到开发区和保税区。在一系列宏观利好政策的背景下，天津滨海新区正迎来前所未有的腾飞时机，滨海地产也因此获得了巨大的发展空间。据不完全统计，目前开发区、保税区、塘沽区三区内在售和即将启动的房地产项目已超过34个，总面积近510万平方米。滨海新区正在由传统工业和住宅区向集商贸、旅游、生活、娱乐消费的新城区转变。
滨海地产市场放量
实际上，塘沽区、开发区、保税区三区地产市场的启动早在几年前就已开始，但受很多客观因素影响，滨海地产始终处于一种不温不火的状态。从今年开始，滨海地产市场却出现一波突然放量的井喷行情，目前滨海在售、在建和即将启动的房地产项目达到34个，其中塘沽区18个，开发区13个，保税区3个，总建筑规模约510万平方米。
塘沽区的18个新项目中，大部分都是10万平方米左右的中档规模楼盘，只有广厦富城是超过40万平方米的大盘。在市场定位方面，塘沽区80%的新项目都属于中档产品，起步价低于4000元／平方米。
相比之下，开发区、保税区的项目则以高端大盘为主。如8月7日正式开工的万通新城·国际项目，总建筑规模36万平方米。作为总建筑面积100万平方米的泰达时尚广场的重要组成部分，万通新城·国际依托周边的体育场、会展中心、水景公园、轻轨站等一系列公建设施，定位于纯高端物业，瞄准开发区企业中高层管理者。位于保税区的天保·金海岸，总建筑面积达160万平方米，包括高层住宅、商业、生态景观公园等。首批推出的A04地块，为11、18层小高层住宅。
另外，滨海商业地产项目今年的供应量近70万平方米，而且大多是综合性超大商业项目，如泰达市民文化广场、鸿泰千佰汇、第四杰座、鸿泰商业广场等，单体建筑规模都超过了5万平方米。
热点区域前景看好
“开发商之所以特别看好滨海地产市场，主要是对这一地区的前景预期都比较高。”合富辉煌天津分公司市场部研究员任炯分析说。
根据《天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》的精神，滨海新区新一轮开发建设要立足于天津，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成现代化制造研发基地、中国北方国际航运中心和国际物流中心。而按照《天津市城市总体规划(2004-2020年)》方案，天津市未来将形成“一轴两带三区”的空间布局，以“中心城区———滨海新区核心区”为主体，结合东部沿海发展带，构筑“T”型带状组团式布局结构。
“在以上规划的指引下，滨海新区将成为天津市‘一主两副多核’规划中的副核心之一。”任炯说，“其实从开发区轻轨、会展中心、足球场等各类大型公建项目的建设就不难看出，政府正有意识地加快城市功能向滨海地区延伸。滨海新区将不仅仅是一个传统的工业和住宅区，而是一个技术先进的外向型工业基地、港口物流基地和集旅游、商贸、生活、休闲于一体的新城区。”
天津中原物业商业部总监容淑贤也认为，滨海新区特别是开发区的人口增长速度每年都超过20%，如按每个家庭3口人计算，这一增长速度将带来接近7000套住宅以及购物、办公、休闲等一系列的需求。而随着滨海新区基础设施水平的进一步提高以及产业升级，更多外来人口也会为房地产行业的发展创造大量的需求。
尚存结构单一问题
尽管滨海新区地产市场总体前景走强，但在目前发展过程中也暴露出来一些问题。滨海地产特别是开发区房地产市场价格的上涨速度丝毫不逊于市内。据介绍，几年前开发区楼市住宅的平均单价在3000元／平方米至4000元／平方米之间，但目前这一区域内却很难再找到单价在4500元／平方米以下的住宅产品，而很多新项目则把预计开盘价格定在了5000元／平方米以上。
任炯认为，在产品供应结构方面，开发区楼市的确存在一些问题。目前开发区一年的住宅消化量大约在几十万平方米左右，投资型客户比较多。而未来一段时间开发区的新建住宅供应量非常大，如万通新城·国际36万平方米、天保·金海岸一期珊瑚城32万平方米、伴景湾22万平方米。这些大盘上市时间集中，基本都定位于开发区工作的高端客户，产品重叠，因此可以预见下一阶段的竞争将是很激烈的。
天津万通营销总监何泽利认为，目前开发区文化、商业、教育配套都处在起步阶段，这是开发区未能聚拢人气的最主要原因之一。只有提供最适合居住的环境和便利条件才能留住人口，从而促动房地产业的发展。
“但是目前的市场结构并不容易聚拢人气。”任炯说，“虽然目前开发区也在大力开发商业地产，但如果周边社区容量不够的话，这些商业设施很容易形成孤岛。而目前开发区的住宅产品都定位于高端，这不利于形成一个多样性、多层次的消费群体，自然也留不住人。”
均衡发展才更健康
专家一致认为，各类公建、商业配套、住宅均衡发展，产品结构多元化，增加不同层次消费群体，是未来滨海新区房地产健康发展的关键。
“首先应该增加就业机会，留住人。这除了传统上占有较大优势的第二产业以外，应该大力发展第三产业。”任炯说，“其次应增加居住型物业的多样性，不应只盯住高端客户、只盯住开发区内的客户，而应该发展一些中低档产品，考虑每一个消费层的需求，吸引市内人口来此居住。相比之下，塘沽区的房地产市场供应结构要更合理一些。”
中国社科院城市竞争力专家倪鹏飞认为，滨海新区缺乏人气的根本原因就是城市功能不完善，因为之前发展的主要是制造业、加工业。滨海新区在这个基础上要获得进一步发展，必须充分完善城市功能，其中最重要的就是商业功能，只有完善了商业功能，消除商业上的瓶颈，滨海新区才能获得更大更快速的发展。
天津市房地产学会副秘书长刘玉录认为，滨海新区发展的过程应依照五大要素循序前行：节点、梯度、通道、交通经济带、城市带。滨海新区房地产行业的发展依靠两方面动力，第一是区域经济的总体发展走势，第二是靠港口物流带经济总量的支撑。目前天津市正处在交通经济带的形成过程，但新区房地产市场的发展和市区还是有区别的。新区开发建设起点高、定位新、规划空间弹性大，可建设大面积高品位、现代化的房地产产品。而随着各类配套的完善，滨海新区的城市色彩将会越来越浓烈。
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