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楼盘的真实成本有多少？房地产业的利润有多少？开发商的利润率有多少？
建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？
揭秘一某住宅楼盘的“成本清单”
-开发商利润率平均约50%
8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。
经测算，开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。
在全国35个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省统计局的数据显示，今年上半年福州市商品房平均销售价格为3587元／平方米，同比增长11.64%，其中商品住宅销售价格为3228元／平方米。福州市物价部门对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在2019元／平方米至2305元／平方米之间。
-一个楼盘的“成本核算”
为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州××花园)，按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”：
福州××花园(8月上旬，楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)
1、地价：683元／平方米 解析：2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7%，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本。
2、土建和安装成本：875元／平方米 解析：这项费用主要包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。由于多层、小高层、高层等商品房类型不同，开发成本有差异。
3、配套建设费用：486元／平方米 解析：这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
4、开发商运营成本：390元／平方米左右 解析：这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10%。
综上所述，保守计算该项目总成本约为：683＋875＋486＋3902434元。开发商利润约为：销售均价3900元-总成本2434元1466元。开发商的利润率为60%左右。
房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。
揭秘二开发商获取暴利的背后玄机
-如何判断房价是否虚高
数字是枯燥的，面前的这份楼盘“成本清单”，行内人一看就明白，但对普通消费者而言也许仍是一头雾水。
房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，“没有25%的利润，开发商难以再生存”“做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得房价高得离谱却无力证明……所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。
-开发成本难成高房价的替罪羊
相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市。而记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地属于中档或稍偏上水平，有较大的代表性。这份清单显示，相对于开发成本而言，这一楼盘约60.2%的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。
1、正常的房价应该是成本加上合理的利润，因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就两三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90%。
2、表面上看60%的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。
还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60%的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14.66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。
3、“清单”显示地价(指挂牌出让的土地)在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20%左右。
那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如黄金地段、国外理念、绿色家园……珠海某楼盘本来位置较偏，远离市区，但开发商极力渲染企业的品牌效应和预期中的跨海大桥将带来诸多便利等，房价随之被炒到每平方米5900元以上。
通过炒作概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。
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